🏠 LH 전세임대에서 '내 집'으로: 장애인 가족의 따뜻한 보금자리 마련 가이드 (직거래 절차와 비용 분석)

 

두 아이의 아빠(엄마)가 던지는 희망의 승부수, "우리 집이 생긴다면"

👨‍👩‍👧‍👦 이야기: 1억 원의 제안, 그리고 떨리는 첫 도장

인천의 한 작은 빌라, 이곳은 저와 지적장애가 있는 아들, 그리고 몸이 불편한 딸, 우리 셋이 서로의 온기에 의지해 살아가는 소중한 공간입니다. 비록 LH 전세임대로 들어온 남의 집이었지만, 아이들에게는 세상에서 제일 안전한 성이었습니다. 그런데 내년 10월 만기를 앞두고 집주인에게 뜻밖의 연락이 왔습니다.

"전세가 1억 2,500만 원인데, 그냥 1억 원에 매매하시는 게 어때요?"

처음엔 귀를 의심했습니다. 전세금보다 싼 값에 집을 준다니요. 곰곰이 생각해보니 집값이 떨어져 집주인도 보증금을 돌려주기 힘든 상황인 듯했습니다. 저에게는 기회일지도 모릅니다. 평생 이사 걱정 없이 아이들과 살 수 있는 '진짜 우리 집'. 퇴직금을 미리 정산받고 대출을 조금 보태면 가능할 것 같습니다.

하지만 부동산 없이 주인과 직거래를 하려니 덜컥 겁이 납니다. 세금은 얼마나 나올지, 혹시 내가 모르는 빚이 이 집에 숨겨져 있는 건 아닌지, 장애인 가족 혜택은 없는지... 밤새 계산기를 두드리며 고민에 빠진 가장의 마음으로, 오늘 이 글에서는 저와 같은 상황에 놓인 분들을 위해 매매 비용과 안전한 절차를 낱낱이 파헤쳐 보려 합니다.

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💰 1. 소유권 이전 비용: 얼마나 준비해야 할까요?

가장 궁금해하시는 부분이 바로 "돈이 얼마나 드느냐"일 것입니다. 다행히 매매가 1억 원은 세금 혜택을 받기에 아주 유리한 구간입니다.

✅ 예상 비용 명세서 (매매가 1억 원 기준)

집을 살 때 들어가는 돈은 크게 세금(취득세 등), 채권 비용, 법무사 수수료로 나뉩니다.

1. 취득세 (생애 최초 감면 적용 시 0원 예상)

   • 기본 세율: 주택 가격 6억 원 이하, 85㎡ 이하일 경우 1.1% (지방교육세 포함)입니다. 1억 원이면 110만 원이 나옵니다.

   • 🌟 핵심 혜택 (생애 최초 주택 구입): 사용자님은 생애 처음으로 집을 사시는 것이기 때문에 '생애 최초 주택 구입 취득세 감면' 대상이 될 확률이 매우 높습니다.

   • 조건: 본인 및 배우자가 주택을 소유한 적이 없고, 주택 가격이 12억 원 이하일 때 최대 200만 원까지 면제됩니다.

   • 결과: 예상 취득세 110만 원은 전액 면제되어 0원이 됩니다. (단, 관할 구청 세무과에 감면 신청서를 꼭 작성해야 합니다.)

2. 국민주택채권 할인 비용 (약 10~20만 원 내외)

   • 집을 살 때는 의무적으로 국가 채권을 사야 합니다. 하지만 보통 사자마자 은행에 되파는데(할인), 이때 발생하는 차액만 내면 됩니다.

   • 1억 원 주택 기준, 매일 할인율에 따라 다르지만 대략 10만 원에서 20만 원 사이가 발생합니다.

3. 수입인지 및 증지대 (약 15만 원 내외)

   • 정부 수입인지: 매매가 1억 원 초과~10억 원 이하는 15만 원이나, 1억 원 이하인 경우 면제될 가능성이 있습니다. (계약서 기재 금액이 정확히 1억 원이라면 면제 여부를 확인해야 하나, 보통 소액입니다.)

   • 등기신청 수수료(증지대): 15,000원입니다.

4. 법무사 수수료 (약 30~50만 원)

   • 강력 추천: 공인중개사 없이 직거래를 하시더라도, 등기 이전만큼은 법무사에게 맡기시는 것이 안전합니다. 특히 LH 말소와 소유권 이전이 동시에 이루어져야 하므로 전문가의 도움이 필수입니다. 비용은 대략 30~50만 원 선입니다.

📊 [결론] 총 필요 예상 비용: 취득세 감면을 받는다면, 등기 비용과 채권 비용을 합쳐 약 50만 원 ~ 80만 원 정도의 여유 자금만 있으면 이전이 가능할 것으로 보입니다. (대출 관련 인지세 등 은행 비용 별도)

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⚠️ 2. LH 전세임대 거주자의 매수 절차 (가장 중요!)

일반적인 매매와 달리, 현재 LH 전세임대로 살고 계시기 때문에 절차가 조금 복잡합니다. 집주인에게 돈만 준다고 끝나는 것이 아닙니다.

Step 1. 권리 관계 확인 (등기부등본)

• 가장 먼저 등기부등본(을구)을 떼어보세요. LH가 설정한 전세권이나 근저당권 외에 다른 압류, 가압류, 근저당이 있는지 확인해야 합니다.

• 주의: 집주인이 빚이 많아 집을 싸게 파는 것이라면, 사용자님이 매매대금을 줘도 그 돈이 압류될 수 있습니다. 깨끗한 상태가 아니라면 절대 덜컥 계약하지 마세요.

Step 2. LH와의 정산 (동시 이행)

현재 집주인은 LH에게 보증금(예: 1억 원)과 사용자님의 본인 부담금(예: 2,500만 원)을 합친 1억 2,500만 원을 돌려줘야 할 의무가 있습니다.

1. 매매 계약서 작성: 집주인과 1억 원에 매매 계약서를 작성합니다.

2. LH 통보: LH 인천 지역 본부에 "이 집을 제가 매수하게 되어 전세 계약을 해지합니다"라고 알려야 합니다.

3. 잔금일의 마법: 잔금일에 사용자님은 집주인에게 매매대금 1억 원을 지급하는 것이 아닙니다.

   • 시나리오: 집주인은 사용자님에게 집을 파는 대가로 1억 원을 받습니다. 하지만 집주인은 LH에 1억 2,500만 원을 갚아야 합니다.

   • 문제점: 집주인은 집을 팔아도 2,500만 원이 부족합니다. 집주인이 2,500만 원을 현금으로 구해와서 LH에 갚아야만 이 거래가 성사됩니다.

   • 사용자님 행동 요령: 사용자님이 마련한 매매 대금(퇴직금+대출)이 집주인을 거치지 않고 곧바로 LH 반환금으로 들어가도록 법무사를 통해 처리해야 가장 안전합니다.

Step 3. 직거래 계약서 작성 팁

부동산 없이 계약서를 쓸 때는 국토교통부 표준 매매계약서를 다운로드하여 사용하세요. 그리고 특약사항에 아래 내용을 꼭 넣으세요.

"매도인은 잔금 지급과 동시에 LH 전세임대 관련 보증금 전액을 상환하고, 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 매수인에게 교부한다. 만약 LH 보증금 미상환으로 인해 소유권 이전이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고 배상한다."

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♿ 3. 장애인 가구 및 생애 최초 혜택 챙기기

인천에 거주하시고 자녀 두 분이 장애가 있으시다면, 추가적인 혜택을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

• 생애 최초 주택 구입 취득세 감면: 앞서 말씀드린 대로 가장 큰 혜택입니다. 소득 요건(부부 합산 7천만 원 이하 등)을 확인하여 잔금 치르기 전 구청 세무과에 문의하세요.

• 대출 우대 금리 (디딤돌 대출 등): 생애 최초 주택 구입자이면서 장애인 가구인 경우, 주택도시기금의 '내집마련 디딤돌 대출' 이용 시 우대 금리(장애인 가구 0.2%p, 생애 최초 0.2%p 등 중복 가능 여부 확인)를 받을 수 있습니다. 시중 은행 대출보다 훨씬 저렴하니, 우리은행, 국민은행 등 기금 수탁 은행을 먼저 방문하세요.

• 법무사 비용 지원 (인천시): 간혹 지자체나 법무사회에서 저소득층/장애인 가구를 위한 '무료 법률 구조'나 등기 비용 할인을 해주는 경우가 있습니다. 인천 지방 법무사회에 전화하여 "장애인 가정인데 소유권 이전 등기 비용 지원이나 할인이 가능한 곳이 있는지" 문의해보시는 것을 추천합니다.

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❓ Q&A: 불안함을 해소하는 질문과 답변

Q1. 공인중개사 없이 직거래하면 위험하지 않을까요? 

A. 위험 요소가 분명 있습니다. 특히 권리 관계(빚)가 복잡하면 더욱 그렇습니다. 따라서 계약서 작성과 잔금 처리는 반드시 '법무사'에게 일임하세요. "직거래인데 계약서 검토와 등기 이전을 부탁드린다"고 하면 수수료를 받고 안전하게 처리해 줍니다. 수수료 몇십만 원 아끼려다 1억 원을 날릴 수 있습니다.

Q2. 전세가가 매매가보다 비싼데(깡통주택), 집주인이 차액 2,500만 원을 못 갚겠다고 하면요? 

A. 절대 매수하시면 안 됩니다. 집주인이 LH에 갚아야 할 돈을 다 갚지 않으면 LH는 채권 확보를 위해 집에 설정된 권리를 풀어주지 않거나, 나중에 사용자님에게 청구할 수도 있습니다. 집주인이 "내가 2,500만 원을 어디서 구해와서 갚겠다"는 것이 확실하게 증명될 때만 계약을 진행하세요.

Q3. 지적장애 자녀 명의로 집을 사는 게 나을까요? 

A. 자녀가 미성년자이거나 경제적 능력이 없다면 증여세 문제가 발생할 수 있고, 나중에 집을 팔거나 대출을 받을 때 성년후견인 지정 등 법적 절차가 매우 복잡해집니다. 가장인 사용자님 명의로 하시는 것이 관리와 처분 면에서 훨씬 수월합니다.

Q4. 이전 비용(취득세 등)은 언제 내나요? 

A. 보통 잔금 치르는 날(이사하는 날 개념) 법무사가 오면 법무사에게 비용을 전달하고, 법무사가 구청과 등기소에 가서 세금을 납부하고 등기 접수를 대신 해줍니다.

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🍀 결론: 용기 있는 선택, 그러나 '돌다리'는 두드려야 합니다

사용자님, 1억 2,500만 원짜리 전세에 살고 계신데 1억 원에 집을 살 수 있다는 것은 분명 경제적으로 큰 이득이 될 수 있는 기회입니다. 특히 아이들과 함께 이사 걱정 없이 지낼 수 있다는 심리적 안정감은 돈으로 환산할 수 없습니다.

하지만, "집주인이 전세금 차액(2,500만 원)을 LH에 상환할 능력이 있는가?" 이것이 이번 거래의 핵심입니다. 이 부분만 확실하다면, 퇴직금과 저금리 대출(디딤돌)을 활용하여 내 집 마련의 꿈을 이루시길 강력히 응원합니다.

혼자 고민하지 마시고, 내일 당장 LH 인천지역본부 담당자에게 전화하여 "현재 거주 중인 집을 매수하려는데 절차가 어떻게 되는지" 물어보시고, 동네의 법무사 사무실 한 곳을 정해 상담을 받아보세요. 두 아이와 함께할 따뜻한 보금자리가 안전하게 사용자님의 것이 되기를 진심으로 기원합니다.