📝 이야기: "짐을 뺐더니 드러난 흉터, 집주인의 청구서"
결혼 4년 차, 드디어 내 집 장만의 꿈을 이루고 전세집을 떠나게 된 박 대리(35세). 이삿날 아침은 분주하면서도 설레는 마음으로 가득했습니다. 포장 이사 업체 직원들이 능숙하게 짐을 나르기 시작했고, 거실 한편을 차지하고 있던 육중한 소파와 55인치 TV가 빠져나갔습니다. 그런데, 그 순간 박 대리의 심장이 덜컥 내려앉았습니다.
평소 커튼으로 가려져 있어 잘 보지 못했던 거실 베란다 통유리 하단에 길게 뻗은 금(Crack)이 발견된 것입니다. ⚡
"어? 사장님, 이거 언제 깨진 거죠?"
이사 업체 직원은 고개를 저으며 "원래 짐 뒤에 있어서 안 보였을 뿐, 오래된 금 같은데요? 먼지가 껴있네요"라고 말했습니다. 잠시 후, 보증금을 정산하러 온 집주인 아주머니의 표정이 굳어졌습니다.
"아니, 멀쩡하던 유리를 이렇게 깨놓고 가면 어떡해요? 이거 특수 유리라 교체 비용만 50만 원은 넘게 나올 텐데, 보증금에서 제하고 드릴게요."
박 대리는 억울했습니다. 무언가를 던진 적도, 부딪힌 적도 없었습니다. 그저 살다 보니 생긴 것 같은데, 이걸 전부 내가 물어내야 한다니요. 이사 시간은 다가오고, 보증금은 받아야 하고... 과연 박 대리는 이 깨진 유리값을 물어주고 나가야 하는 걸까요?
🔍 1. 원칙: '원상복구 의무' vs '통상의 손모'
전세나 월세 계약이 끝나고 이사를 나갈 때, 민법상 임차인(세입자)에게는 '원상회복의 의무'가 존재합니다. 즉, 들어왔을 때의 상태로 집을 되돌려 놓아야 한다는 것이죠. 📜
하지만 여기서 가장 중요한 쟁점은 "어디까지가 원상복구인가?"입니다. 법원은 세입자가 사는 동안 발생하는 모든 흠집을 책임지라고 하지 않습니다. 여기서 두 가지 개념을 명확히 구분해야 합니다.
통상의 손모 (Normal Wear and Tear): 세월이 흐르면서 자연스럽게 벽지가 바래거나, 장판에 가구 눌림 자국이 생기거나, 못 자국 몇 개가 생기는 등 '정상적으로 사용했음에도 발생하는 자연스러운 마모'. 👉 집주인(임대인) 부담
세입자의 고의 및 과실: 세입자의 부주의로 인해 파손되거나, 관리 소홀로 인해 발생한 명백한 손상. 👉 세입자(임차인) 부담
그렇다면 '유리창 깨짐'은 과연 어디에 속할까요?
🪟 2. 상황별 유리창 파손 책임 분석: 누가 돈을 내야 할까?
유리창이 깨진 원인에 따라 비용을 누가 부담해야 하는지가 완전히 달라집니다. 본인의 상황이 어디에 해당하는지 꼼꼼히 체크해 보세요.
① 세입자가 100% 물어줘야 하는 경우 (사용자 과실) 🔨
가장 명확한 경우입니다. 세입자의 부주의가 원인이 된 상황입니다.
가구를 옮기다가 부딪혀서 깨진 경우
아이들이 장난감을 던지거나 놀다가 깬 경우
부부싸움 등 다툼 중에 물건을 던져 깨진 경우
반려동물이 긁거나 충격을 가해 손상된 경우
창문을 열어두었는데 강풍에 '쾅' 닫히면서 깨진 경우 (관리 소홀 인정)
이때는 민법 제374조에 따라 '선량한 관리자의 주의 의무'를 다하지 못한 것으로 보아 세입자가 수리 비용을 전액 부담해야 합니다.
② 집주인이 비용을 부담해야 하는 경우 (불가항력 및 구조적 결함) 🏗️
세입자의 잘못이 아님을 입증할 수 있다면, 돈을 낼 필요가 없습니다.
자연적인 노후화: 건물이 오래되어 창틀이 뒤틀리면서 압력을 받아 깨진 경우.
열파손 (Thermal Breakage): 이것이 가장 핵심입니다. 겨울철 내외부 온도 차이가 심하거나, 여름철 뜨거운 햇볕을 받아 유리 스스로 견디지 못하고 금이 가는 현상입니다. 이는 유리의 품질이나 시공상의 문제이므로 집주인 책임입니다.
태풍 등 자연재해: 창문을 꽉 닫고 잠금장치까지 했음에도 불구하고, 기록적인 강풍으로 유리가 깨진 경우 (천재지변).
🔥 3. 억울함을 피하는 핵심 전략: '열파손' 증명하기
많은 세입자분들이 '열파손'으로 인해 깨진 유리를 본인 실수로 착각하고 변상하는 경우가 많습니다. 열파손은 세입자의 과실이 아닙니다. 어떻게 구별할까요?
금의 모양을 확인하세요: 외부 충격으로 깨진 유리는 타격 지점을 중심으로 거미줄처럼 퍼져 나갑니다. 반면, 열파손은 유리창의 가장자리(테두리)에서부터 시작되어 구불구불하게 안쪽으로 뻗어 들어오는 형태를 띱니다.
시작점이 중요합니다: 창틀 실리콘 안쪽에서부터 금이 시작되었다면 이는 구조적 압력이나 온도 차이에 의한 것일 확률이 매우 높습니다.
전문가의 소견: 유리 업체 사장님을 부를 때 "이게 충격에 의한 건지, 열파손인지 소견을 말해달라"고 요청하세요. 전문가들은 금의 형태만 봐도 원인을 대부분 파악합니다. 이 녹취나 소견서는 강력한 증거가 됩니다. 🕵️♂️
💡 4. 이미 깨진 상태로 이사를 들어왔다면?
가장 억울한 경우는 전 세입자가 깨먹은 것을 내가 뒤집어쓰는 경우입니다. 이를 방지하기 위한 골든타임은 '이사 들어오는 날(입주 전)'입니다.
입주 점검표 작성: 이삿짐을 풀기 전에 빈 집 상태에서 창문, 벽, 바닥 등을 꼼꼼히 촬영하세요.
증거 남기기: 금이 간 곳이 있다면 즉시 사진을 찍어 집주인이나 부동산 중개인에게 문자로 전송해 두어야 합니다. "여기 금이 있는데 확인 부탁드립니다. 제 과실이 아님을 확인합니다"라는 메시지를 남겨두면, 나중에 딴소리를 듣지 않을 수 있습니다. 📸
❓ Q&A: 세입자가 자주 묻는 질문 베스트
Q1. 실크 벽지에 아이가 낙서를 조금 했는데, 도배 전체를 다 해줘야 하나요?
🅰️ 원칙적으로는 손상된 부분만 복구하면 됩니다. 하지만 벽지는 부분 교체 시 색상 차이가 심해 전체 도배를 요구하는 경우가 많습니다. 낙서가 작다면 '생활 기스'로 주장해 볼 여지가 있으나, 심하다면 협의하여 비용의 일부(예: 벽지 값)를 부담하는 선에서 합의하는 것이 현실적입니다.
Q2. 창문에 뽁뽁이(단열시트)를 붙였다가 떼니 자국이 남았어요. 이것도 변상해야 하나요?
🅰️ 뽁뽁이 자국이 잘 지워지지 않아 유리가 뿌옇게 변했다면 원상복구 의무 대상이 될 수 있습니다. 다만, 유리 교체까지는 과하고 '청소 비용' 정도를 공제하는 것이 타당합니다. 만약 뽁뽁이를 붙였다가 떼는 과정에서 '열파손'이 일어났다면 이는 논쟁의 여지가 있으나, 통상적으로 단열을 위한 부착물은 세입자의 관리 행위로 보아 세입자에게 불리할 수 있습니다.
Q3. 못 자국은 몇 개까지 괜찮은가요?
🅰️ 판례는 '일상생활에 필요한 정도의 못 박기'는 통상의 손모로 보아 원상회복 의무가 없다고 봅니다. 시계나 달력을 걸기 위한 소수의 못 자국은 괜찮습니다. 하지만 벽걸이 TV를 위한 대형 구멍이나, 과도하게 많은 못 자국은 복구 비용을 물어줘야 할 수 있습니다.
Q4. 집주인이 보증금에서 수리비를 막무가내로 깎고 줍니다. 어떻게 하죠?
🅰️ 동의 없는 공제는 부당합니다. 우선 내용증명을 보내 반환을 요청하시고, 그래도 돌려주지 않는다면 '임차권등기명령' 신청이나 '보증금 반환 소송'을 진행해야 합니다. 소액이라면 '지급명령신청'이나 '소액심판'제도를 이용하는 것이 빠르고 저렴합니다.
🧾 5. 요약 및 마무리: 분쟁 없는 퇴거를 위하여
유리창 파손 분쟁에서 이기는 가장 좋은 방법은 '기록'입니다.
입주 시: 무조건 사진과 동영상으로 집 상태를 박제해 두세요.
거주 중: 파손 발생 시 즉시 주인에게 알리고 원인을 규명하세요. 미루다가 퇴거 시 발견되면 덤탱이 쓰기 쉽습니다.
퇴거 시: 파손이 내 과실이 아니라면(열파손 등), 당당하게 전문가 소견을 근거로 주장하세요.
집주인도 사람이고 세입자도 사람입니다. 무조건 법대로 하자고 싸우기보다, "이 금은 열파손 형태이니 반반 부담하자"거나 "오래된 집이라 자연스러운 현상임을 감안해 달라"는 식으로 부드럽게 협상하는 것이 시간과 감정을 아끼는 지름길일 수 있습니다. 여러분의 소중한 보증금, 똑똑하게 지키시길 바랍니다! 💰🍀
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