내 소중한 전세 보증금, 과연 안전할까요? 최근 전세 사기나 역전세난으로 인해 보증금을 돌려받지 못할까 봐 불안해하는 세입자분들이 많습니다. 이럴 때 가장 확실한 안전장치는 바로 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것입니다.
하지만 가입하고 싶다고 다 받아주는 것은 아닙니다. 집값과 보증금 사이의 엄격한 비율을 통과해야만 하는데요. 오늘은 복잡한 수식 없이, 내 전세 보증금이 HUG 보증보험 가입 가능한 안전 범주에 들어가는지 계산하는 법, 일명 126퍼센트 룰에 대해 알기 쉽게 정리해 드립니다.
이야기: 마음에 쏙 드는 신축 빌라, 계약해도 될까요?
🏠 사회초년생의 독립 선언 입사 2년 차인 박 사원. 드디어 부모님 품을 떠나 독립하기로 결심하고 회사 근처 신축 빌라를 알아보았습니다. 발품 끝에 인테리어가 너무 예쁘고 엘리베이터도 있는 투룸 빌라를 발견했습니다. 전세 보증금은 2억 원. 시세보다 조금 저렴한 것 같아 당장 계약하고 싶었습니다.
💸 중개사의 말과 현실 부동산 사장님은 "이 집 융자 하나도 없고 깨끗해요. 요즘 전세 사기 때문에 걱정되면 HUG 보증보험 들면 됩니다"라고 안심시켰습니다. 하지만 박 사원은 뉴스에서 본 깡통전세 이야기가 생각나 직접 계산해 보기로 했습니다. 공시가격을 확인하고 계산기를 두드려본 박 사원의 등에서는 식은땀이 흘렀습니다. 그 집은 보증보험 가입이 거절되는 위험한 집이었기 때문입니다. 박 사원을 구한 계산법은 무엇이었을까요?
1. HUG 보증보험 가입의 핵심 공식, 126퍼센트 룰
보증보험 가입 여부를 결정하는 가장 중요한 숫자는 126입니다. 이것만 기억하시면 됩니다. 전세 보증금이 집값의 특정 비율을 넘어가면 가입이 거절됩니다.
📉 계산 방법
공시가격 확인: 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 해당 주택의 공시가격을 찾습니다.
126퍼센트 적용: 확인한 공시가격에 1.26을 곱합니다.
비교: 계산된 금액이 내 전세 보증금보다 크거나 같아야 가입이 가능합니다.
예시
빌라 공시가격: 1억 원
가입 가능 한도: 1억 원 X 1.26 = 1억 2천6백만 원
만약 전세 보증금이 1억 3천만 원이라면? 가입 불가입니다.
2. 왜 하필 126퍼센트인가요?
이 숫자가 나온 배경을 알면 이해가 쉽습니다. 정부는 깡통전세를 막기 위해 가입 기준을 강화했습니다.
🔒 강화된 기준
집값 산정: 공시가격의 140퍼센트까지만 집값으로 인정해 줍니다. (과거 150퍼센트에서 하향)
전세가율: 집값의 90퍼센트까지만 보증해 줍니다. (과거 100퍼센트에서 하향)
결론: 140퍼센트 X 90퍼센트 = 126퍼센트
즉, 공시가격의 126퍼센트보다 비싼 전세는 집값이 조금만 떨어져도 집주인이 보증금을 못 돌려줄 위험이 매우 크다고 보고 HUG에서 보증을 거절하는 것입니다.
3. 아파트와 빌라, 적용 기준이 다릅니다
모든 집이 공시가격을 기준으로 하는 것은 아닙니다. 주택 유형에 따라 우선순위가 다릅니다.
🏢 아파트 & 오피스텔 (KB시세 우선) 아파트나 대단지 오피스텔은 거래가 많아 시세가 명확합니다. 따라서 공시가격보다는 KB시세나 한국부동산원 시세를 1순위 기준으로 삼습니다.
계산: KB시세 하위평균가 X 90퍼센트 이내여야 가입 가능
🏘️ 다세대 & 빌라 (공시가격 우선) 거래가 뜸한 빌라는 시세 파악이 어려워 공시가격을 1순위로 봅니다. 앞서 말씀드린 126퍼센트 룰이 여기에 가장 강력하게 적용됩니다. 안심전세 앱을 통해 시세를 조회할 수 있다면 그 시세를 적용하기도 합니다.
4. 선순위 채권 확인은 필수입니다
126퍼센트 룰을 통과했더라도, 또 하나의 관문이 남았습니다. 바로 집주인의 빚(대출)입니다.
은행 선순위 채권 비율 내 보증금과 집주인이 집을 담보로 빌린 대출금(근저당)을 합친 금액이 집값의 일정 비율을 넘으면 안 됩니다.
조건: (선순위 채권 + 내 보증금)이 주택 가격의 90퍼센트 이내여야 함.
또한, 선순위 채권 단독으로도 주택 가격의 60퍼센트를 넘으면 안 됩니다.
Q&A 전세보증보험, 이것이 궁금하다
가장 많이 묻는 질문들을 정리해 드립니다.
Q1. 신축 빌라라 공시가격이 없는데 어떻게 하나요?
🏗️ 감정평가서를 활용해야 합니다. 신축은 공시가격이 아직 산정되지 않았습니다. 이때는 HUG에서 인정하는 보증보험 가입용 감정평가를 받아야 합니다. 다만, 감정평가 금액의 90퍼센트만 집값으로 인정해 주므로 기준이 꽤 까다롭습니다. 또는 등기부등본상 1년 이내의 매매 가격을 기준으로 삼기도 하니 주택도시보증공사 콜센터에 문의하는 것이 가장 정확합니다.
Q2. 계약 기간 중간에도 가입할 수 있나요?
테 네, 가능합니다. 전세 계약 기간이 2분의 1이 지나기 전이라면 언제든 가입할 수 있습니다. (2년 계약이라면 1년이 지나기 전까지). 하지만 혹시 모를 위험에 대비해 잔금 치르고 이사하자마자 가입하는 것을 추천합니다.
Q3. 집주인 동의가 필요한가요?
🤫 아니요, 필요 없습니다. 전세보증보험은 세입자가 자신의 재산을 지키기 위해 가입하는 것이므로 집주인의 동의가 필요하지 않습니다. 다만, 단독주택이나 다가구주택의 경우 다른 세입자들의 보증금 내역 확인서(선순위 임차보증금 확인서)가 필요한데, 이때는 집주인이나 중개사의 협조가 필요할 수 있습니다.
마치며 계산기는 거짓말을 하지 않습니다
집이 아무리 예쁘고 중개사가 아무리 안전하다고 해도, 계산기를 두드려 나온 숫자가 기준을 초과한다면 과감하게 포기해야 합니다.
계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 공시가격 X 1.26을 계산해 보세요. 이 간단한 산수 하나가 2년 뒤 여러분의 피같은 전 재산을 지켜주는 가장 강력한 방패가 될 것입니다.
댓글
댓글 쓰기