🏠 "남편 명의인데 아내가 나왔어요" 배우자 대리 전세계약, 그냥 했다간 큰코다칩니다! (feat. 공동명의)

 

📝 이야기: "부부끼리 네 거 내 거가 어디 있어?" 그 말만 믿었던 김 대리의 식은땀

결혼을 앞두고 신혼집을 구하던 김 대리 커플. 드디어 마음에 쏙 드는 아파트를 발견했습니다. 등기부등본을 확인해 보니 소유주는 남편인 '박철수' 씨로 되어 있었죠.

계약 당일, 부동산 중개업소에 나갔더니 집주인 박철수 씨는 보이지 않고 그의 아내라는 분이 나왔습니다. "남편이 지방 출장을 가서 제가 대신 왔어요. 어차피 부부인데 제가 도장 찍어도 똑같아요. 보증금은 제 통장으로 보내주시면 되고요."

김 대리는 '부부니까 괜찮겠지'라는 생각과 부동산 사장님의 "사모님이니 믿어도 된다"는 말에 덜컥 계약서에 도장을 찍고 계약금을 아내 명의의 계좌로 보냈습니다.

하지만 잔금일이 다가오자 김 대리는 불안해지기 시작합니다. 인터넷에서 '대리 계약 사고' 뉴스를 봤기 때문이죠. 만약 남편이 "나 그 계약 모르는 일이다"라고 오리발을 내밀면? 혹은 두 사람이 이혼 소송 중인 사이라면? 김 대리의 소중한 전세금은 과연 무사할 수 있을까요?

오늘은 흔하지만 가장 위험할 수 있는 '배우자 대리 계약'과 '부부 공동명의 계약' 시 세입자가 반드시 챙겨야 할 안전장치를 완벽하게 정리해 드립니다.

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🚨 1. "부부니까 대리권이 있다?" 위험한 착각입니다!

많은 분들이 '일상가사대리권'이라는 법적 용어를 들어보셨을 겁니다. 부부는 일상적인 가사(식료품 구입, 자녀 교육비 등)에 대해 서로를 대리할 권리가 있다는 뜻입니다.

하지만 전세 계약은 '일상가사'의 범위를 넘어섭니다.

• 법적 현실: 판례상 부동산 매매나 임대차 계약 같은 중요 재산 처분 행위는 일상가사대리권에 포함되지 않습니다.

• 리스크: 즉, 명의자인 남편의 명확한 위임 없이 아내가 임의로 맺은 전세계약은 무효가 될 수 있습니다. 남편이 나중에 "나는 아내에게 집을 내놓으라고 한 적 없다"고 주장하면, 세입자는 불법 점유자가 되어 쫓겨날 수도 있습니다.

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👫 2. 집주인이 '부부 공동명의'일 때는 어떻게 하죠?

요즘은 절세를 위해 부부 공동명의(지분 50:50)로 된 집이 많습니다. 이때는 누구랑 계약해야 할까요?

• 과반수 지분권자의 동의 필수: 민법상 임대차 계약(관리 행위)은 지분의 과반수를 가진 사람과 해야 효력이 있습니다.

• 50:50의 함정: 남편 50, 아내 50이라면 어느 한쪽도 '과반수(50% 초과)'가 아닙니다. 따라서 반드시 부부 두 명 모두와 계약하거나, 한 명이 다른 한 명의 위임장을 들고 와야 안전합니다.

  • Tip: 가장 확실한 건 계약서에 임대인 란에 두 사람의 이름을 모두 적고 도장을 각각 찍는 것입니다.

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📝 3. 대리인(배우자)이 나왔을 때 요구해야 할 '필수 서류 3종'

집주인 본인이 못 나오고 배우자가 대신 나왔다면, "가족이니까"라는 말 대신 "서류 주세요"라고 당당하게 말해야 합니다. 다음 3가지가 없으면 계약을 미루세요.

1. 위임장: 집주인(명의자)이 배우자에게 임대차 계약의 모든 권한을 위임한다는 내용과 인감도장이 찍혀 있어야 합니다.

2. 인감증명서: 위임장에 찍힌 도장이 진짜임을 증명하는 서류입니다. (반드시 '본인 발급'용이어야 하며, 3개월 이내 것이어야 합니다.)

3. 가족관계증명서: 대리인이 진짜 배우자가 맞는지 신분증과 대조하여 확인해야 합니다.

💡 Tip: 계약 현장에서 명의자(집주인)와 영상통화를 통해 본인 확인을 하고, 신분증을 얼굴 옆에 대고 보여달라고 요청한 뒤 이를 녹화하거나 캡처해 두면 더욱 확실합니다.

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💰 4. 송금은 무조건 '명의자 통장'으로! (타협 불가)

서류가 완벽해도 마지막에 실수하면 모든 게 물거품이 됩니다. 바로 '돈을 보내는 곳'입니다.

• 절대 금지: 대리인(아내/남편) 계좌, 공인중개사 계좌, 자녀 계좌로 송금하지 마세요.

• 원칙: 계약금, 중도금, 잔금 등 모든 돈은 반드시 등기부등본상 소유자(집주인 본인) 명의의 계좌로만 입금해야 합니다.

• 이유: 만약 사고가 터졌을 때, 명의자 통장에 돈이 꽂힌 기록이 있으면 "나는 계약을 허락한 적 없지만 돈은 받았다(표현대리/추인)"는 논리로 보호받을 여지가 생깁니다. 하지만 배우자 통장으로 보냈다면 명의자는 "난 돈 구경도 못 했다"고 발뺌할 수 있습니다.

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❓ Q&A: 배우자 전세계약, 이것이 궁금해요!

Q1. 공동명의인데 남편만 와서 계약했어요. 확정일자 받으면 보호되나요? 

🅰️ 반쪽짜리 보호가 될 수 있습니다. 지분 50%를 가진 남편하고만 계약했다면, 나머지 50% 지분권자인 아내가 "내 동의 없는 불법 계약이다"라며 나가라고 할 때 대항하기 어려울 수 있습니다. 반드시 아내의 위임장을 요구하거나, 계약서 특약에 "아내 OOO도 본 계약에 동의함"을 명시하고 전화 통화 녹취라도 남겨야 합니다.

Q2. 인감증명서가 '대리 발급'으로 되어 있는데 괜찮나요? 

🅰️ 위험합니다. 배우자라면 신분증을 들고 가서 대리 발급이 가능하기 때문입니다. 명의자 몰래 떼왔을 가능성을 배제할 수 없으므로, 반드시 '본인 발급' 인감증명서를 요구하세요.

Q3. 전세자금대출을 받을 건데, 대리 계약도 대출이 되나요? 

🅰️ 은행은 매우 깐깐합니다. 본인이 아닌 대리인이 계약할 경우, 은행에 따라 대출을 거절하거나 추가적인 본인 확인 절차(집주인과 직접 통화 등)를 요구할 수 있습니다. 대출 계획이 있다면 사전에 해당 은행에 "대리 계약 시 필요 서류"를 꼭 확인해야 합니다.

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📌 마치며: 사랑은 그들의 것, 계약은 냉정하게

"부부 사이에 뭘 그렇게 깐깐하게 구냐"며 기분 나빠하는 집주인이 있을 수 있습니다. 하지만 수억 원의 전세 보증금은 나의 전 재산입니다.

상대방이 진정한 부부이고 화목해 보이더라도, 법적 절차는 감정을 배제하고 완벽해야 합니다.

1. 위임장과 인감증명서 확인

2. 명의자 본인과 통화

3. 명의자 계좌로 송금

이 세 가지만 지켜도 전세 사기나 가정 불화로 인한 불똥을 피할 수 있습니다. 돌다리도 두들겨 보고 건너는 지혜로 안전한 보금자리를 마련하시길 바랍니다! 🏠🛡️