🏠 융자 있는 집 덜컥 계약했다간 큰일? 중도금으로 빚 갚는 안전 거래의 모든 것

 

"내 돈으로 집주인 대출 갚아도 될까?" 불안한 매수인을 위한 완벽 가이드

마음에 쏙 드는 집을 발견했을 때의 설렘도 잠시, 등기부등본을 떼어보니 '채권최고액 OO억 원'이라는 붉은 글씨가 보이면 가슴이 철렁 내려앉습니다. 집주인은 "중도금 받아서 갚을 거니 걱정 말라"고 호언장담하지만, 수억 원이 오가는 거래에서 말만 믿고 진행해도 되는 걸까요?

부동산 거래 사고 중 상당수가 바로 이 '대출 있는 집'의 중도금 및 잔금 처리 과정에서 발생합니다. 오늘은 융자 있는 집을 매매할 때, 중도금을 어떻게 다뤄야 내 소중한 자산을 지킬 수 있는지, 그 복잡하고 미묘한 줄타기 과정을 명쾌하게 풀어드립니다.

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📝 [사연] "중도금 치르면 대출 갚는다는데, 믿어도 되나요?"

결혼 3년 차, 드디어 전세를 탈출하고 내 집 마련의 꿈을 꾸게 된 박 대리(35세) 부부의 이야기입니다. 주말마다 발품을 판 끝에 교통도 좋고 학군도 훌륭한 아파트를 발견했습니다. 시세보다 약간 저렴하게 나온 급매물이라 더욱 마음에 들었습니다.

하지만 부동산 소장님이 보여준 등기부등본에는 선순위 근저당권, 즉 집주인의 대출이 매매가의 50%나 잡혀 있는 상태였습니다.

😟 박 대리의 고민 상황

• 매도인의 요구: "지금 당장 돈이 없어서 그러니, 계약금 치르고 중도금을 좀 크게 주시면 그걸로 은행 대출을 갚고 근저당을 말소해 드리겠습니다."

• 부동산의 조언: "집주인이 공무원이고 확실한 분이니 그렇게 특약 넣고 진행하시죠. 요즘 다들 그렇게 합니다."

• 불안한 점: 만약 내가 중도금 3억 원을 입금했는데, 집주인이 그 돈으로 빚을 안 갚고 딴짓을 하거나 잠적해 버리면? 나는 집주인의 빚까지 떠안고 이 집을 사야 하는 건가? 아니면 집이 경매로 넘어가 내 돈이 공중분해 되는 건 아닐까?

박 대리는 계약금을 보내기 직전, 손이 떨려 송금 버튼을 누르지 못하고 있습니다. 중도금을 먼저 줘서 빚을 갚게 하는 방식, 과연 안전한 걸까요?

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🔍 심층 분석 : 융자 있는 집, 중도금 지급의 3가지 시나리오

융자(근저당)가 설정된 집을 거래하는 것은 매우 흔한 일입니다. 하지만 이때 '중도금'의 역할과 처리 방식에 따라 위험도가 천차만별로 달라집니다. 가장 대표적인 3가지 방법을 분석해 드립니다.

1️⃣ 시나리오 A : 중도금 없이 잔금 때 한꺼번에 갚는 경우 (가장 안전 👍)

가장 이상적이고 안전한 방법입니다. 계약금만 걸고, 중도금 단계를 생략하거나 아주 소액만 한 뒤, 잔금 치르는 날 매수인이 준 돈으로 매도인이 대출을 전액 상환하고 근저당을 말소하는 방식입니다.

• 장점: 매수인은 등기 이전 서류를 받음과 동시에 돈을 주기 때문에 사고 위험이 거의 없습니다.

• 단점: 매도인이 잔금 전까지 큰돈이 필요하거나, 대출 이자 부담을 줄이고 싶어 하여 이 방식을 거부하는 경우가 많습니다.

2️⃣ 시나리오 B : 중도금으로 대출 일부 또는 전부를 상환하는 경우 (주의 필요 ⚠️)

박 대리의 사연과 같은 경우입니다. 매수인이 준 중도금으로 매도인이 대출을 갚는 방식입니다. 여기서 핵심은 '상환의 확실성'을 어떻게 담보하느냐입니다.

• 위험 포인트: 매도인 계좌로 중도금을 그냥 쏘아주면, 매도인이 그 돈을 대출 상환에 쓰지 않고 유용할 위험이 있습니다.

• 안전 장치: 반드시 '동시 이행' 절차를 밟아야 합니다. (아래 실전 팁에서 자세히 설명)

3️⃣ 시나리오 C : 대출을 매수인이 승계하는 경우 (포괄 양수도)

매수인이 매도인의 대출을 그대로 떠안고, 매매가에서 대출금을 뺀 금액만 매도인에게 주는 방식입니다.

• 특징: 과거에는 금리가 낮을 때 많이 썼지만, 최근에는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제와 금리 인상 등으로 인해 은행에서 승계 승인을 잘 해주지 않습니다.

• 주의: 승계가 된다고 하더라도, 반드시 은행에 방문하여 '채무자 명의 변경'이 가능한지 사전에 확인해야 합니다.

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🛡️ 실전 솔루션 : 내 돈 지키는 '철벽 방어' 프로세스

중도금을 지급하여 융자를 갚기로 합의했다면, 반드시 다음 절차를 따라야 사고를 막을 수 있습니다.

✅ 1. '동행 상환' 원칙 지키기 (가장 중요 ⭐)

절대 매도인의 개인 통장으로 중도금 전액을 입금하고 "알아서 갚으세요"라고 하지 마세요.

1. 중도금 지급일에 매수인, 매도인, 공인중개사가 함께 은행에 방문합니다.

2. 매수인이 매도인의 대출 상환 전용 가상계좌나 은행 창구에서 직접 대출금을 상환합니다.

3. 그 자리에서 은행 직원을 통해 대출 잔액 증명서와 근저당 말소 접수증(또는 상환 영수증)을 확인합니다.

4. 나머지 차액(중도금 - 대출 상환액)이 있다면 그제야 매도인에게 입금합니다.

✅ 2. 특약사항(계약서) 꼼꼼히 작성하기

구두 약속은 법정에서 힘을 쓰기 어렵습니다. 계약서 특약란에 다음 내용을 토씨 하나 틀리지 말고 적어달라고 요청하세요.

[필수 특약 예시]

1. 매도인은 중도금(또는 잔금) 수령과 동시에 해당 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 금 OOO원, OO은행)을 전액 상환하고 말소 등기 절차를 이행한다.

2. 위 상환 및 말소 절차는 매수인이 입회하에 은행에서 직접 처리하거나, 법무사를 통해 진행함을 원칙으로 한다.

3. 만약 매도인이 위 의무를 이행하지 않을 시, 본 계약은 즉시 해제되며 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 위약금으로 배상한다.

4. 계약 체결일로부터 잔금 지급일(소유권 이전 등기일)까지 매도인은 추가적인 담보 제공이나 대출 등 권리 변동 행위를 일절 하지 않는다.

✅ 3. '근저당 감액 등기' vs '전액 말소' 확인

중도금으로 대출의 일부만 갚는 경우, 등기부등본상의 '채권최고액'은 자동으로 줄어들지 않습니다. 반드시 '감액 등기'를 해야 서류상 빚이 줄어든 것이 확인됩니다. 하지만 감액 등기 비용이 발생하므로, 보통은 잔금 때 한꺼번에 '전액 말소'를 하는 편입니다. 일부만 갚을 때는 이 부분이 애매해질 수 있으니 주의해야 합니다.

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🔍 핵심 Q&A : 궁금증 해결

Q1. 중도금을 지급하면 계약을 깰 수 없나요? 

🔒 네, 원칙적으로 그렇습니다. 계약금만 오간 상태에서는 배액 배상(집주인)이나 포기(매수자)로 일방적인 파기가 가능합니다. 하지만 중도금이 들어가는 순간 '이행의 착수'로 보아 일방적인 계약 해지가 불가능해집니다. 따라서 집값이 오를 것 같아 집주인의 변심이 걱정된다면 중도금을 빨리 넣는 게 좋고, 반대로 집 상태가 불안하다면 중도금 지급을 신중히 해야 합니다.

Q2. 집주인이 중도금 받고 또 대출을 받으면 어떡하죠? 

😱 최악의 상황이지만, 막을 방법은 있습니다. 중도금을 지급한 후 잔금일까지의 공백 기간에 집주인이 나쁜 마음을 먹고 추가 대출을 받을 위험이 있습니다(이중 대출). 이를 막기 위해 앞서 말씀드린 '추가 담보 설정 금지 특약'을 넣는 것이 필수입니다. 또한, 잔금 지급일 아침에 반드시 등기부등본을 다시 떼어 변동 사항이 없는지 확인 후 잔금을 이체해야 합니다.

Q3. 중도금 영수증은 어떻게 챙기나요? 

계좌 이체 내역 자체가 강력한 증빙 자료가 되므로, 별도의 종이 영수증이 없어도 됩니다. 다만, 이체 시 메모란에 'OO아파트 O동 O호 중도금'이라고 명확히 적어서 송금하세요. 만약 은행에서 대출을 대신 상환했다면, 상환 영수증을 사진 찍어 보관하는 것도 좋습니다.

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💡 결론 : 돌다리도 두들겨 보고 건너는 '동행의 미학'

박 대리님, 그리고 비슷한 고민을 하시는 예비 집주인 여러분. 융자가 있는 집이라고 해서 무조건 위험하거나 계약을 피해야 하는 것은 아닙니다. 오히려 융자 덕분에 시세보다 저렴하게 좋은 집을 구할 기회가 되기도 합니다.

핵심은 '투명성'과 '동시 이행'입니다. "믿고 맡기라"는 말 대신, "함께 가서 처리합시다"라고 당당하게 요구하세요. 번거롭더라도 은행 창구에 같이 가서 내 눈으로 빚이 사라지는 것을 확인하는 과정. 그것이 수억 원의 자산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

꼼꼼한 특약과 안전한 절차로, 불안함은 덜어내고 행복한 내 집 마련의 꿈을 이루시길 응원합니다!

참고 링크

대법원 인터넷등기소 (등기부등본 열람)