👋 들어가며: 처음이라 더 불안한 '법인 집주인'
안녕하세요. 여러분의 소중한 보증금을 지켜드리는 부동산 가이드입니다. 🏠
사회초년생이나 자취를 처음 시작하는 분들이 방을 구하다 보면, 집주인이 '김철수' 같은 개인이 아니라 '(주)OO건설', 'OO하우징' 같은 법인인 경우를 종종 마주하게 됩니다.
"계약금을 건설사 통장으로 넣으라는데 이거 사기 아닌가?", "혹시 회사가 망하면 내 돈은 어떻게 되지?"
불안한 마음이 드는 것은 당연합니다. 하지만 결론부터 말씀드리면, 확인 절차만 제대로 거친다면 개인보다 오히려 더 안전할 수도 있습니다. 오늘은 질문자님처럼 건설사가 소유주인 집을 계약할 때 꼭 챙겨야 할 핵심 포인트를 이야기를 통해 쉽게 풀어드리겠습니다.
📖 [이야기] 생애 첫 자취방, 집주인이 회장님?
대학 졸업 후 첫 직장을 구한 민지 씨(가명)는 회사 근처의 신축 오피스텔을 보러 갔습니다. 깨끗한 시설과 풀옵션 가전이 마음에 쏙 들었죠. 당장이라도 계약하고 싶은 마음에 공인중개사에게 말했습니다.
🗣️ 민지 씨: "여기 너무 좋아요! 계약금 어디로 보내면 될까요? 집주인분 성함이 어떻게 되세요?" 👨💼 중개사: "아, 이 건물은 (주)경동건설이 지어서 직접 임대하는 거예요. 소유주가 법인이라서 회사 법인 통장으로 입금하시면 됩니다. 신탁 물건은 아니니까 걱정 마시고요."
민지 씨는 머리가 복잡해졌습니다. 뉴스에서 보던 전세 사기가 남 일 같지 않은데, 사람이 아닌 회사랑 계약한다니 덜컥 겁이 났습니다. '신탁은 아니다'라고 하는데 그게 무슨 말인지도 모르겠고, 덜컥 돈을 보내도 되는 걸까요?
다행히 민지 씨는 부동산 커뮤니티에 질문을 올렸고, '법인 명의 계약의 정석'을 배운 뒤 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 무사히 입주하여 잘살고 있다고 합니다. 민지 씨가 확인한 것은 무엇이었을까요?
🏢 1. '건설사 소유'는 생각보다 흔하고 안전할 수 있습니다
오피스텔이나 도시형 생활주택의 경우, 건설사가 건물을 짓고 분양(판매)을 하지 않고 직접 임대 사업을 하는 경우가 많습니다. 이를 '미분양 물건' 혹은 '회사 보유분'이라고 합니다.
장점: 개인이 아닌 회사가 관리하므로 수리나 민원 처리가 체계적일 수 있습니다. 또한, 개인이 무리하게 갭투자를 했다가 파산하는 경우보다, 탄탄한 건설사는 자금력이 있어 보증금 반환이 더 원활한 경우도 많습니다.
핵심: 중요한 것은 '진짜 그 건설사가 주인인지' 서류로 확인하는 것입니다.
🔍 2. 등기부등본 '갑구'와 '계좌주' 일치 여부 확인
질문자님이 가장 먼저 해야 할 일은 공인중개사에게 '등기부등본(등기사항전부증명서)' 열람을 요청하는 것입니다.
[갑구] 소유자 확인: 등기부등본의 '갑구'에 소유자가 '(주)경동건설'로 정확히 기재되어 있는지 확인하세요.
계좌주 확인: 계약금을 입금할 계좌의 예금주가 등기부상 소유자인 '(주)경동건설'과 토씨 하나 틀리지 않고 똑같은지 확인하세요.
❌ 절대 금지: 건설사 직원 개인 명의, 대표이사 개인 명의, 공인중개사 명의로 입금하면 안 됩니다. 오직 법인 명의 통장으로만 넣어야 법적 보호를 받습니다. 🏦
📜 3. '신탁 등기'가 아니라는 말, 서류로 검증하세요
질문자님께서 "신탁은 아니라고 한다"고 하셨는데, 이는 매우 중요한 포인트입니다. 신탁 등기가 되어 있으면 건설사가 아닌 '신탁 회사'와 계약하거나 신탁사의 동의서를 받아야 하기 때문입니다.
신탁 여부 확인 방법:
등기부등본 [갑구]를 다시 봅니다.
소유자란에 '(주)경동건설'만 적혀 있으면 OK입니다. ✅
만약 '수탁자 OO신탁'이라고 적혀 있다면, 건설사 말을 믿지 말고 즉시 계약을 중단하거나 신탁 원부를 확인해야 합니다.
질문자님의 경우 "신탁은 아니다"라고 했으니, 등기부상 깨끗하게 건설사 단독 소유로 되어 있을 확률이 높습니다. 이 경우엔 안심하셔도 됩니다.
✍️ 4. 계약서 작성 시 필수 확인 서류
법인과 계약할 때는 도장을 찍는 사람이 '대표이사'인지 '직원(대리인)'인지에 따라 준비물이 다릅니다. 보통 직원이 대리인으로 나옵니다.
법인 인감증명서: 회사 직인이 찍힌 증명서
위임장: 대표이사가 직원에게 계약 권한을 위임한다는 내용 (법인 인감 도장이 찍혀 있어야 함)
대리인 신분증: 현장에 나온 직원의 신분증
법인 도장: 계약서에 찍는 도장이 위임장에 찍힌 법인 인감과 같은지 대조해 보세요.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 법인이 망하면 제 보증금은 어떻게 되나요?
A. 법인도 개인과 똑같습니다. 입주 후 즉시 '전입신고'를 하고 '확정일자'를 받으시면 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 회사가 경매에 넘어가더라도 순위에 따라 보증금을 배당받을 수 있습니다. 특히 월세 보증금은 금액이 크지 않아 '최우선변제금' 범위 내에 든다면 더욱 안전합니다.
Q2. 등기부등본 '을구'에 빚(근저당)이 너무 많으면 어떡하죠?
A. 건설사는 건물을 지을 때 대출을 많이 받기 때문에 근저당 설정이 되어 있는 경우가 많습니다.
중요한 건 [내 보증금 + 선순위 대출금]이 [집 시세의 70~80%]를 넘지 않아야 안전합니다.
월세 계약이라 보증금이 소액(예: 500만 원, 1,000만 원)이라면, 근저당이 있어도 최우선변제권으로 보호받을 확률이 높아 비교적 안전합니다.
Q3. 중개사 없이 직거래하자고 하면요?
A. 건설사 직원이 수수료 아끼자며 직거래를 유도할 수 있습니다. 하지만 첫 계약이라면 반드시 공인중개사를 끼고 진행하는 것을 추천합니다. 서류 검증과 공제 증서 가입을 통해 만약의 사고에 대비해야 합니다.
✨ 마치며: 확인만 한다면 'OK'입니다
결론적으로, 질문자님의 상황은 "등기부등본상 소유자가 건설사로 되어 있고, 입금 계좌도 법인 명의이며, 신탁 등기가 없다면" 계약하셔도 괜찮은 매물입니다.
오히려 불분명한 개인 임대인보다 깔끔할 수 있습니다. 단, [등기부등본 확인]과 [법인 계좌 입금] 이 두 가지 원칙은 하늘이 무너져도 꼭 지키셔야 합니다. 꼼꼼히 확인하셔서 안전하고 행복한 자취 생활 시작하시길 응원합니다! 🎉
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