[부동산 법률] "준다고 했다가 안 준대요" 장기수선충당금 번복 문자, 법적 효력 있을까?

 

📩 이사 날 날벼락, 갑자기 말을 바꾼 집주인

이사 날짜는 다가오는데 갑자기 집주인에게서 문자 한 통이 도착합니다. "생각해 보니 장기수선충당금은 못 돌려주겠습니다." 분명 처음 계약할 때, 혹은 지난번 통화에서는 당연히 정산해 주겠다고 했던 집주인이 갑자기 말을 바꾼 상황입니다.

많은 세입자분들이 이런 상황에서 당황하여 "집주인이 안 준다고 문자로 못 박았으니 못 받는 건가?"라고 생각합니다. 하지만 걱정하지 마세요. 집주인이 보낸 그 거부 문자는 오히려 세입자에게 유리한 결정적인 증거가 될 수 있습니다. 집주인의 단순 변심이나 일방적인 문자 통보가 법적으로 어떤 효력을 갖는지, 그리고 어떻게 내 돈을 지켜낼 수 있는지 상세히 알아보겠습니다.

💰 1. 장기수선충당금, 집주인의 호의가 아닌 법적 의무

가장 먼저 확실히 해야 할 점은 장기수선충당금 반환이 집주인의 기분이나 상황에 따라 결정되는 것이 아니라는 사실입니다. 이는 공동주택관리법에 명시된 집주인의 법적 의무입니다.

• 납부 의무자: 아파트 등 공동주택의 소유자(집주인)

• 사용자(세입자)의 대납: 편의상 관리비에 포함되어 나오기 때문에 세입자가 매달 대신 납부한 것일 뿐입니다.

• 반환 의무: 임대차 계약이 끝나면 소유자는 그동안 세입자가 대신 낸 금액을 100% 돌려줘야 합니다.

즉, 집주인이 문자로 "안 주겠다"라고 선언한다고 해서 그 채무가 사라지는 것이 아닙니다. 오히려 법적으로 줘야 할 돈을 안 주겠다는 '채무 불이행 의사 표시'를 명확히 한 것이므로, 추후 분쟁 시 집주인의 고의성을 입증하는 증거가 됩니다.

📱 2. 번복 문자의 법적 효력: 약속 파기의 증거

집주인이 처음에는 준다고 했다가 나중에 문자로 안 주겠다고 번복했다면, 이 문자는 어떤 효력을 가질까요?

• 거부의 효력: 집주인이 일방적으로 문자를 보냈다고 해서 돈을 안 줘도 되는 권리가 생기지 않습니다. 법적 강제 규정은 개인 간의 문자 통보로 무효화할 수 없습니다.

• 증거로서의 효력: 이 문자는 매우 중요합니다. 집주인이 반환 의무를 인지하고 있었음에도 불구하고, 일방적으로 지급을 거절했다는 사실을 입증해 줍니다.

• 대응 팁: 감정적으로 대응하여 욕설을 하거나 협박성 답장을 보내지 마세요. 대신 "법적으로 반환 의무가 있음에도 지급을 거절하시는 것으로 알겠습니다. 이에 따른 법적 조치를 진행하겠습니다"라고 차분하게 답장을 남겨두는 것이 좋습니다.

🛠️ 3. 흔한 핑계, "원상복구 비용으로 퉁치자?"

집주인이 장기수선충당금 반환을 거부할 때 가장 많이 쓰는 핑계가 바로 '원상복구'입니다. "도배가 더러워졌다", "못 자국이 있다" 등을 이유로 장기수선충당금에서 그 비용을 제하겠다는 것입니다.

• 통상적인 마모: 세월의 흐름에 따른 벽지 변색이나 일상적인 생활 기스는 세입자의 책임이 아닙니다. 이를 이유로 돈을 떼는 것은 부당합니다.

• 상계 처리의 조건: 집주인이 수리비를 공제하려면 세입자의 고의나 중대한 과실로 인한 파손이 입증되어야 하며, 세입자의 동의가 있어야 상계(서로 빚을 까는 것)가 가능합니다. 동의 없이 일방적으로 "퉁치겠다"고 문자로 통보하는 것은 법적 효력이 없습니다.

⚖️ 4. 내용증명부터 지급명령까지, 확실한 해결 절차

말이 통하지 않는 집주인에게는 법적 절차를 예고하는 것만으로도 큰 압박이 됩니다.

1. 내용증명 발송: 우체국을 통해 "언제까지 반환하지 않으면 법적 조치를 취하겠다"는 공식 문서를 보냅니다. 집주인에게 심리적 압박을 주며, 소송 시 결정적 증거가 됩니다.

2. 지급명령 신청: 소송보다 훨씬 간편하고 비용이 저렴한 절차입니다. 법원이 서류만 검토하고 집주인에게 "돈을 주라"고 명령을 내립니다. 집주인이 2주 안에 이의 제기를 하지 않으면 확정 판결과 같은 효력을 가집니다.

3. 전자소송: 인터넷으로도 충분히 진행 가능하며, 승소 시 소송 비용과 지연 이자(연 12% 등)까지 청구할 수 있음을 고지하면 대부분 그전에 돌려줍니다.

💡 Q&A: 자주 묻는 질문

Q1. 계약서에 '장기수선충당금은 세입자 부담'이라는 특약을 넣었어요. 그래도 받을 수 있나요? 

A. 안타깝게도 계약서 특약이 우선할 수 있습니다. 만약 계약 당시에 "장기수선충당금은 임차인이 부담한다"라고 명시하고 서명했다면, 이는 당사자 간의 합의로 보아 돌려받기 어려울 수 있습니다. 하지만 단순히 언급이 없었던 경우라면 당연히 받을 수 있습니다.

Q2. 집주인이 바뀌었어요. 누구에게 받아야 하나요? 

A. 원칙적으로는 새로운 집주인(현재 소유자)에게 받아야 합니다. 매매 계약 시 전 집주인과 새 집주인 사이에 장기수선충당금 승계에 대한 정산이 이루어지는 것이 관례이기 때문입니다. 새 집주인에게 청구하시면 됩니다.

Q3. 이사 나간 지 1년이 지났는데 지금이라도 청구할 수 있나요? 

A. 네, 가능합니다. 장기수선충당금 반환 청구권의 소멸시효는 10년입니다. 10년 이내라면 언제든지 청구하여 돌려받을 수 있습니다.