🚨 토지거래허가구역 자금조달계획서! 남자친구 돈 빌리면 세무조사 나올까? (차용증 필수 팁)

 

📝 이야기: "오빠가 1억만 빌려줄게"라는 말이 무서운 이유

결혼을 앞둔 예비 신부 A씨는 최근 서울의 핵심지인 '토지거래허가구역(토허제)' 내 아파트 매수를 결심했습니다. 영혼까지 끌어모아도 자금이 1억 원 정도 부족한 상황. 이때 남자친구가 구세주처럼 등장합니다.

"내가 결혼 자금으로 모아둔 1억 먼저 빌려줄게. 나중에 갚아."

너무나 고마운 제안이지만, A씨는 덜컥 겁이 났습니다. 토지거래허가구역은 구청의 허가를 받아야만 살 수 있고, 자금 출처를 현미경 보듯 깐깐하게 본다는 소문을 들었기 때문이죠.

"혹시 이 돈 때문에 나뿐만 아니라 남자친구까지 세무조사를 받게 되면 어떡하지?" "그냥 빌린 건데 증여세를 내라고 하면 어쩌지?"

A씨의 걱정은 과연 기우일까요? 오늘은 토지거래허가구역에서 타인(남자친구)의 자금을 조달할 때 발생할 수 있는 세무 리스크와 올바른 대처법을 알아보겠습니다.

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🧐 1. 토지거래허가구역이 무서운 이유: '선 허가, 후 거래'

일반적인 부동산 거래는 계약 후 30일 이내에 자금조달계획서를 제출하면 됩니다. 하지만 토지거래허가구역은 다릅니다.

• 사전 심사: 계약을 체결하기 전에 지자체(구청 등)에 자금조달계획서를 제출하고 허가를 받아야 합니다.

• 소명 의무: 자금의 출처가 불분명하면 허가 자체가 나오지 않습니다. 즉, "어디서 났는지 모를 돈"은 통하지 않습니다.

• 국세청 통보: 지자체는 제출된 자금조달계획서에 의심스러운 점(부모 찬스, 지인 찬스 등)이 발견되면 이를 국세청에 통보할 수 있습니다.

따라서 토허제 구역 내에서의 거래는 일반 거래보다 세무조사 타겟이 될 확률이 훨씬 높습니다.

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💸 2. 남자친구 = 세법상 '남(타인)'입니다

많은 분이 "결혼할 사이니까 가족이나 다름없지 않냐"고 생각하지만, 세법은 냉정합니다. 혼인신고를 하지 않은 연인 관계는 법적으로 완벽한 타인입니다.

• 증여재산 공제 한도:

  • 배우자: 6억 원

  • 직계존비속(부모/자녀): 5,000만 원

  • 기타 친족 및 타인(남자친구): 1,000만 원

즉, 남자친구에게 1억 원을 그냥 받았다면(증여), 1,000만 원을 뺀 9,000만 원에 대해 증여세를 내야 합니다. 이를 신고하지 않고 자금조달계획서에 '차입금'으로 적어냈다가 적발되면 가산세까지 물게 됩니다.

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🔍 3. 남자친구에게 세무조사가 나올까요?

가장 궁금해하시는 부분입니다. 결론부터 말씀드리면 "가능성이 있습니다."

A씨가 자금조달계획서에 '그 밖의 차입금'으로 남자친구에게 1억 원을 빌렸다고 기재했다고 가정해 봅시다.

1. 자금 출처 소명 요구: 과세 당국은 A씨에게 "이 돈 진짜 빌린 거 맞아? 이자 주고 있어? 차용증 있어?"라고 묻습니다.

2. 남자친구 자금원 확인: 만약 A씨가 빌렸다는 사실을 입증하더라도, 남자친구가 그 1억 원을 어떻게 마련했는지 의심할 수 있습니다. 특히 남자친구의 나이가 어리거나 소득 신고 내역 대비 큰돈을 빌려줬다면, "남자친구도 부모님께 증여받은 돈으로 빌려준 것 아니냐(우회 증여)"는 의심을 사게 됩니다.

즉, 거래 당사자인 A씨뿐만 아니라 돈을 빌려준 남자친구까지 자금 출처 조사의 대상이 될 수 있습니다.

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🛡️ 4. 안전하게 빌리는 방법: '차용증'과 '이자'

증여가 아니라 '빌린 돈(대여금)'임을 인정받으려면 다음 요건을 철저히 갖춰야 합니다. 단순히 "갚을게"라는 말로는 부족합니다.

✅ 필수 체크리스트

• 차용증 작성: 차용 금액, 이자율, 변제 시기, 변제 방법을 명시한 차용증을 작성합니다.

• 내용증명 또는 공증: 작성 일자를 법적으로 확정받기 위해 우체국 내용증명을 보내거나 공증을 받아두는 것이 안전합니다. (사후 조작 의심 방지)

• 법정 이자율 준수: 세법상 적정 이자율은 연 4.6%입니다.

  • Tip: 이자가 연 1,000만 원 미만일 경우(약 2억 1,700만 원 이하 대출)에는 무이자로 빌려도 증여세가 과세되지 않는다는 규정이 있지만, 원금 상환 사실은 반드시 입증해야 합니다. 하지만, 가장 안전한 것은 4.6% 이자를 지급하는 것입니다.

• 이체 내역: 매달 약속된 날짜에 이자를 계좌이체하고, 메모에 '이자'라고 남겨 증거를 쌓아야 합니다. 현금 거래는 절대 인정받지 못합니다.

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❓ Q&A: 자주 묻는 질문

Q1. 결혼하고 나서 갚으면 안 되나요? 

🅰️ 결혼(혼인신고)을 하게 되면 부부간 증여공제가 6억 원까지 가능해집니다. 따라서 결혼 전 빌린 돈을 결혼 후 갚거나, 결혼 후 남편이 아내의 빚을 대신 갚아주는 형태(증여)로 처리할 수 있습니다. 단, 결혼 전까지는 타인이므로 그 기간 동안의 이자는 지급하는 것이 원칙적으로 맞습니다.

Q2. 이자를 안 주면 무조건 증여세가 나오나요? 

🅰️ 타인 간의 금전 소비대차에서 무상(무이자)으로 돈을 빌린 경우, 그 '이자 상당액'을 증여받은 것으로 봅니다. 다만, 그 이자 이익이 연간 1,000만 원 미만인 경우에는 증여세를 과세하지 않습니다. (1억 원 x 4.6% = 460만 원이므로, 1억 정도는 무이자 차용이 이론상 가능하지만, 원금 상환 능력이 없으면 원금 자체를 증여로 봅니다.)

Q3. 남자친구 소득이 적은데 돈을 빌려줘도 되나요? 

🅰️ 위험합니다. 남자친구의 소득으로 모을 수 없는 큰 금액(예: 연봉 3천인데 3억 대여)을 빌려준다면, 국세청은 남자친구의 자금 출처(부모님 지원 등)를 조사할 확률이 매우 높습니다. 남자친구 본인의 소득 증빙이 가능한 범위 내에서 빌려야 안전합니다.

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📌 마치며

토지거래허가구역은 투기 억제를 위해 정부가 가장 강력하게 모니터링하는 곳입니다. "남들도 다 하니까 괜찮겠지"라는 안일한 생각으로 자금조달계획서를 작성했다가는, 본세(증여세)보다 더 무서운 가산세와 세무조사라는 폭탄을 맞을 수 있습니다.

남자친구에게 도움을 받아야 한다면, 사랑하는 사이일수록 더욱 철저하게 차용증을 쓰고, 이자를 지급하고, 기록을 남기세요. 그것이 두 사람의 미래 자산을 지키는 가장 현명한 방법입니다.