🏠 [전입신고] 계약자와 실거주자가 다를 때, 누구 이름으로 해야 할까? 보증금 보호 완벽 가이드

 

📝 이야기: 아빠가 구해준 자취방, 전입신고는 누가?

대학 신입생이 된 민수 씨(20세). 학교 근처에 자취방을 구하게 되어 기쁜 마음이 가득합니다. 아직 소득이 없는 민수 씨를 대신해 아버지가 임대차 계약서에 서명을 하셨고, 보증금도 아버지가 내주셨죠. 즉, 계약서상의 임차인은 '아버지', 실제 그 집에 들어가 사는 사람은 '아들 민수 씨'인 상황입니다.

이삿날, 민수 씨는 주민센터에 가려다 문득 멈칫합니다.

"어? 계약서는 아빠 이름으로 되어 있는데, 전입신고를 내 이름으로 해도 되나? 아빠가 해야 하나?" "만약 내가 전입신고를 하면, 나중에 보증금은 아빠가 돌려받을 수 있는 건가?"

계약자와 실거주자가 다를 때, 전입신고는 과연 누가 해야 내 소중한 보증금을 지킬 수 있을까요? 오늘은 헷갈리는 전입신고의 주체와 대항력 요건을 확실하게 정리해 드립니다.

---

⚖️ 1. 대원칙: 전입신고는 '실제로 사는 사람'이 해야 합니다

가장 중요한 핵심은 "전입신고는 실제 거주하는 점유자가 해야 한다"는 것입니다.

• 주민등록법: 30일 이상 거주할 목적으로 주소를 옮긴 사람은 전입신고를 해야 할 의무가 있습니다.

• 대항력의 요건: 주택임대차보호법상 내 보증금을 지키는 힘(대항력)은 [주택의 인도(이사) + 주민등록(전입신고)]를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다.

따라서 아버지가 계약자라 할지라도, 아버지가 그 집에 살지 않는데 아버지 이름으로 전입신고를 하는 것은 위장 전입(불법)이 될 수 있으며, 실제 거주하지 않으므로 대항력을 인정받지 못할 위험이 큽니다. 즉, 실제 살고 있는 민수 씨(자녀)가 전입신고를 해야 합니다.

---

👨‍👩‍👦 2. 가족 간의 계약 (대리 계약)인 경우

민수 씨의 사례처럼 가족이 계약하고 자녀가 사는 경우는 '점유 보조자' 혹은 '간접 점유'의 법리가 적용됩니다.

• 가족의 전입신고: 임차인(아버지)이 직접 살지 않아도, 그와 가족 관계인 자녀(점유 보조자)가 전입신고를 하고 살고 있다면, 임차인(아버지)이 대항력을 취득한 것으로 봅니다. (대법원 판례)

• 결론: 계약자가 아버지라도, 함께 사는 가족이나 자녀가 전입신고를 마치면 보증금은 보호받을 수 있습니다.

• 주의점: 전세대출을 받는 경우라면 은행에서 "실거주자와 계약자가 일치할 것"을 요구하는 경우가 많습니다. 이때는 자녀 이름으로 계약서를 다시 쓰거나, 은행 상품 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

---

🤝 3. 전대차 계약 (친구, 지인, 재임대)인 경우

가족이 아닌 타인(친구, 회사 기숙사 등)이 계약자이고, 내가 들어가 사는 경우라면 '전대차 계약' 관계가 성립합니다. 이때는 매우 주의해야 합니다.

1. 임대인(집주인)의 동의 필수: 집주인의 동의 없이 남에게 집을 빌려주는 것(무단 전대)은 계약 해지 사유입니다. 반드시 집주인의 '전대차 동의서'를 받아야 합니다.

2. 전차인(실거주자)의 전입신고: 실거주자인 전차인이 전입신고를 하고 확정일자(또는 전대차 계약 확정일자)를 받으면, 원래 임차인(계약자)의 대항력이 유지됩니다.

3. 방식: [임대인 ↔ 임차인(계약자)] 계약 유지 + [임차인 ↔ 전차인(실거주자)] 계약 체결.

---

📄 4. 주민센터 방문 시 필요 서류

계약자와 방문자가 다를 때 챙겨야 할 서류는 다음과 같습니다.

✅ 본인(실거주자)이 갈 때

• 본인 신분증

• 임대차 계약서 원본 (가족 명의여도 지참)

• (가족인 경우) 가족관계증명서가 필요할 수 있음

• (전대차인 경우) 전대차 계약서 및 집주인 동의서

✅ 대리인(가족 등)이 갈 때

• 대리인 신분증

• 위임인(이사 가는 사람)의 신분증 및 도장

• 임대차 계약서

---

❓ Q&A: 계약자 외 전입신고, 이것이 궁금해요!

Q1. 계약자는 부모님인데, 전입신고는 제가(자녀) 했습니다. 확정일자는 어떻게 되나요? 

🅰️ 확정일자는 계약서 원본에 찍는 것입니다. 따라서 부모님 명의의 계약서를 들고 주민센터에 가서 전입신고를 할 때, 그 계약서에 확정일자를 받으시면 됩니다. 계약자 명의와 전입자가 달라도 가족 관계가 입증되면(혹은 점유 관계가 명확하면) 대항력과 우선변제권을 확보하는 데 큰 무리가 없습니다.

Q2. 회사 기숙사인데 제 이름으로 전입신고 해도 되나요? 

🅰️ 네, 반드시 해야 합니다. 법인(회사)이 계약자이고 직원이 거주하는 경우, 직원이 전입신고를 하고 거주해야만 해당 법인이 주택임대차보호법의 보호(일부 예외 있음, 중소기업 등)를 받을 수 있습니다. 내 보증금은 아니지만, 회사의 보증금을 지키기 위해서라도 전입신고는 필수입니다.

Q3. 계약자와 실거주자가 다르면 전세 자금 대출이 나오나요? 

🅰️ 원칙적으로 어렵습니다. 대부분의 전세 자금 대출 상품은 '대출 신청자 = 임대차 계약자 = 실거주자(전입신고)'가 일치할 것을 요구합니다. 대출이 필요하다면 실거주자(자녀) 명의로 계약을 체결하고, 부모님이 연대보증을 서거나 소득 증빙을 돕는 방식을 찾아야 합니다.

---

📌 마치며: '점유'와 '등록'이 핵심입니다

계약서에 찍힌 도장의 주인도 중요하지만, 주택임대차보호법이 보호하고자 하는 것은 '그 집에 실제로 살고 있는 사람의 권리'입니다.

계약자가 누구든 간에 실제로 살고 있는 사람이 전입신고를 해야만 법적인 보호막(대항력)이 생긴다는 사실, 절대 잊지 마세요! 혹시 모를 분쟁을 예방하기 위해, 가능하다면 실거주자 명의로 계약하거나 특약 사항에 실거주자를 명시하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 🏠🛡️