🏠 임대차 신고 중복 오류! '해지'가 아니라 '해제' 신고가 정답입니다 (동사무소 반려 해결법)

 

😥 이야기: 전세 대출 부결의 아픔, 그리고 남겨진 행정상의 꼬리표

사회초년생인 A씨는 302호 원룸에 입주하기 위해 부푼 꿈을 안고 1억 원짜리 전세 계약을 맺었습니다. 은행 대출을 통해 보증금을 마련할 계획이었기에 계약서도 작성하고, 확정일자를 받기 위해 미리 임대차 신고까지 마쳤습니다. 그런데 청천벽력 같은 소식이 들려왔습니다. "고객님, 해당 물건지로는 전세 대출이 불가능합니다."

결국 A씨는 울며 겨자 먹기로 집주인과 상의하여 보증금 2,000만 원에 월세 계약으로 전환하기로 했습니다. 급하게 계약서를 다시 쓰고, 302호에 입주했습니다. 문제는 여기서 발생했습니다. 처음에 작성했던 1억 원 전세 계약 신고를 취소하지 않은 채, 새로운 2,000만 원 월세 계약을 또 신고해버린 것입니다. 설상가상으로 처음 신고할 때 호수를 303호로 잘못 기재한 실수까지 발견되었습니다.

현재 전산상에는 A씨가 303호에 1억 전세로 살고 있고, 동시에 302호에 2,000만 원 월세로 살고 있는 기이한 '이중 계약' 상태가 되어버렸습니다. A씨는 잘못된 1억 계약을 지우기 위해 동사무소를 찾았지만, 공무원은 "자료가 부족하다", "해지가 안 된다"라는 말만 반복합니다. 국토부는 된다는데 동사무소는 안 된다는 이 상황, 도대체 어떻게 풀어야 할까요?

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🧐 1. '해지'와 '해제'의 결정적 차이: 용어부터 바로잡아야 합니다

질문자님이 겪고 계신 혼란의 가장 큰 원인은 바로 용어의 선택에 있습니다. 동사무소 직원이 "안 된다"고 하는 이유는, 질문자님이 '해지'를 요청했기 때문일 가능성이 매우 높습니다. 법적으로 이 두 단어는 완전히 다른 세계의 언어입니다.

❌ 계약의 해지 (Termination)

• 의미: 유효하게 성립하여 '실행 중인' 계약을 장래를 향해 소멸시키는 것입니다.

• 예시: 2년 전세 계약을 맺고 1년 동안 잘 살다가, 직장 발령으로 인해 이사를 가야 해서 "계약 그만합시다"라고 하는 것이 '해지'입니다.

• 현재 상황: 질문자님은 1억 전세 계약으로 단 하루도 살지 않았고, 보증금을 지급하지도 않았습니다. 즉, 계약이 실행된 적이 없으므로 '해지'라는 개념 자체가 성립할 수 없습니다.

✅ 계약의 해제 (Rescission)

• 의미: 계약이 체결되었으나, 이행(입주 및 잔금 납부)되기 전에 계약을 처음부터 없던 일로 만드는 것(무효화)입니다.

• 예시: 계약금을 걸었으나 대출이 안 나와서 계약을 파기하고 없던 일로 돌리는 것.

• 현재 상황: 질문자님은 1억 전세 계약을 맺었으나 대출 불가로 인해 그 계약을 '파기'하고 새로운 월세 계약을 맺었습니다. 따라서 1억 계약은 '해제 신고' 대상입니다.

💡 핵심 포인트: 동사무소에 가서 "계약 해지해 주세요"라고 하면, 공무원은 "살지도 않았는데 무슨 해지입니까?"라고 반문하거나 절차상 맞지 않아 거절할 수밖에 없습니다. 반드시 "착오로 인한 신고 내역 정정" 또는 "계약 해제 신고"를 하러 왔다고 말씀하셔야 합니다.

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📝 2. 동사무소는 왜 거절할까? (행정의 입증 책임)

국토교통부 콜센터는 원론적인 답변을 줍니다. "잘못된 신고는 정정하거나 해제할 수 있다"는 법령상의 가능성을 이야기하는 것이죠. 반면, 동사무소(행정복지센터) 창구 직원은 '입증 서류'를 보고 판단해야 하는 실무자입니다.

🚫 동사무소가 반려하는 이유

동사무소 입장에서는 이중 계약 상태가 의심스러울 수 있습니다. 혹시 세금 회피를 위해 다운계약서를 쓴 것은 아닌지, 아니면 실제로 두 집에 계약을 걸어놓은 것은 아닌지 서류만으로는 판단하기 어렵기 때문입니다. 단순히 세입자가 "이거 실수예요, 지워주세요"라고 말하는 것만으로는 법적 효력이 있는 행정 정보를 삭제해 줄 수 없습니다.

🔑 해결의 열쇠: '합의 해제'의 증명

이 꼬인 실타래를 풀기 위해서는 '1억 전세 계약이 무효가 되었다'는 것을 객관적으로 증명해야 합니다. 혼자서 자료를 모아가는 것으로는 부족합니다. 가장 강력한 것은 임대인(집주인)의 확인입니다.

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🛠️ 3. 구체적인 해결 프로세스: 이렇게 준비해서 다시 가세요

질문자님의 상황(302호 거주 중, 303호 잘못 신고, 1억 전세 계약 파기)을 해결하기 위한 단계별 행동 요령입니다.

STEP 1. 계약 해제 합의서 작성 (가장 중요 ⭐)

부동산 중개업소에 연락하여 '계약 해제 합의서' 작성을 요청하세요.

• 내용: "202X년 X월 X일 작성된 302호(또는 실수로 기재된 303호)에 대한 보증금 1억 원 전세 계약은 대출 불가 사유로 인해 상호 합의하에 해제(무효)한다."

• 필수 포함: 임대인과 임차인의 인적 사항, 서명 또는 날인.

• 만약 해제 합의서를 별도로 쓰기 어렵다면, 기존 1억 계약서에 빨간 펜으로 두 줄을 긋고 '파기' 또는 '해제'라고 쓴 뒤 임대인과 임차인이 서명한 사본이라도 준비해야 합니다.

STEP 2. 부동산 거래계약 해제 신고서 제출

동사무소에 비치된 [부동산 거래계약 해제 등 신고서]를 작성해야 합니다.

• 이때 신고의 대상은 '잘못 신고된 1억 원 전세 계약'입니다.

• 신고 사유에는 '계약 체결 후 대출 불가로 인한 계약 해제 및 월세 계약으로 변경'이라고 구체적으로 명시합니다.

• 서명란에 임대인의 서명도 반드시 받아야 처리가 수월합니다. (임대인이 방문하지 못할 경우, 위임장이나 신분증 사본, 혹은 중개사의 대리 신고가 필요할 수 있습니다.)

STEP 3. 303호 오기(오타) 정정 요청

질문자님은 302호에 사는데 303호로 잘못 신고했다고 하셨습니다.

• 이 부분은 1억 계약을 '해제'하면 자연스럽게 사라지겠지만, 만약 해제가 어렵다면 '신고 내역 정정 신청'을 통해 303호를 302호로 바꾸고, 금액도 변경해야 합니다.

• 하지만 이미 2,000만 원짜리 정상 신고가 되어 있으므로, 정정보다는 1억 계약 건을 '삭제(해제)'하는 방향으로 가야 이중 등록이 사라집니다.

STEP 4. 다가구 vs 다세대의 구분

질문 내용에 언급된 것처럼 주택 유형도 중요합니다.

• 다세대(빌라/아파트): 각 호수가 개별 등기되어 있어 302호와 303호는 엄연히 다른 집입니다. 따라서 303호에 신고된 내역은 명백한 오류이므로 '착오에 의한 신고'임을 소명하기 쉽습니다.

• 다가구(단독주택): 건물 전체가 하나의 등기입니다. 302호, 303호는 편의상 부르는 호수일 뿐입니다. 이 경우 전입신고가 '지번'까지만 되어 있으면 되지만, 임대차 신고는 호수별로 관리되므로 역시 잘못된 내역은 지워야 합니다.

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🚨 4. 이대로 두면 생기는 문제점

"귀찮은데 그냥 놔두면 안 되나요?"라고 생각하실 수 있지만, 절대 안 됩니다.

1. 과태료 리스크: 임대차 신고는 거짓으로 신고하거나 신고를 하지 않을 경우 과태료 대상입니다. 현재 상태는 거짓 신고(실제 살지 않는 1억 전세)가 되어 있는 셈입니다.

2. 보증금 보호 혼선: 나중에 302호 월세 보증금을 돌려받아야 할 때, 전산상 1억 전세 계약이 살아있다면 권리 관계 해석에 혼란을 줄 수 있습니다.

3. 임대인의 세금 문제: 임대인은 받지도 않은 1억 원에 대한 임대 소득이 잡혀 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 임대인을 위해서라도 반드시 정리해야 합니다.

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💡 5. 요약 및 조언

동사무소 직원이 "안 된다"고 하는 것은 "당신이 가져온 서류만으로는 이것이 단순 변심인지, 실수인지, 사기인지 알 수 없다"는 뜻입니다.

1. 중개사에게 도움 요청: 계약을 진행한 공인중개사는 이 상황을 정리해 줄 의무가 있습니다. 중개사를 통해 부동산거래관리시스템에서 1억 계약 건을 '해제 신고' 해달라고 요청하세요. 중개사가 전산으로 처리하면 질문자님이 동사무소에 갈 필요도 없이 가장 깔끔하게 끝납니다.

2. 임대인 서명 확보: 중개사가 폐업했거나 도움을 못 받는다면, 임대인에게 사정을 설명하고 '계약 해제 합의서'에 도장을 받아 동사무소에 방문하세요.

3. 용어 통일: 창구에서 "해지해 주세요" 하지 마시고, "계약 불발로 인한 해제 신고하러 왔습니다"라고 명확히 말씀하세요.

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❓ Q&A: 임대차 신고 관련 자주 묻는 질문

Q1. 확정일자는 어떻게 되나요? 1억 계약서에 받은 확정일자는 효력이 있나요? 

A: 📄 1억 전세 계약서에 받은 확정일자는 그 계약 자체가 해제(무효)되었으므로 아무런 효력이 없습니다. 현재 거주 중인 2,000만 원 월세 계약서에 대해 새로 확정일자를 받으셨거나, 임대차 신고를 새로 하셨다면(신고 시 확정일자 자동 부여) 그것이 유효한 대항력을 갖습니다.

Q2. 임대차 신고를 '정정'하는 것과 '해제'하는 것 중 무엇이 좋나요? 

A: 🛠️ 상황에 따라 다릅니다.

• 정정: 계약 내용은 유지되는데 기간이나 금액만 살짝 바뀐 경우 (갱신 계약 등).

• 해제: 계약 자체가 파기되고 완전히 새로운 계약을 맺은 경우.

• 질문자님은 '1억 전세' -> '2,000만 월세'로 계약의 본질적 내용과 보증금 규모가 완전히 달라졌고, 계약서도 새로 썼으므로 기존 신고 건은 '해제'하고, 새 계약 건을 '신규 신고'하는 것이 원칙상 맞습니다. 이미 신규 신고는 하셨으니, 잘못된 건만 해제하면 됩니다.

Q3. 다가구 주택인데 302호와 303호를 헷갈려도 큰 문제가 없나요? 

A: 🏠 다가구 주택은 전입신고 시 '지번(번지수)'까지만 정확하면 대항력을 인정받습니다. 호수는 부가적인 정보일 뿐입니다. 하지만 임대차 신고는 실거래가 정보를 수집하는 목적이 있으므로 호수를 정확히 기재해야 합니다. 나중에 보증금 반환 소송 등 분쟁 발생 시 혼란을 막기 위해서라도 정확한 호수로 정정하거나 잘못된 내역은 삭제하는 것이 좋습니다.

Q4. 동사무소 직원이 끝까지 안 해준다고 하면 어떡하나요? 

A: 📞 국토교통부 부동산거래관리시스템 콜센터(1588-0149)에 다시 문의하여, 현재 상황(관할 주민센터에서 반려함)을 설명하고 '지침'을 확인받으세요. 혹은 해당 지자체(구청 또는 시청)의 토지정보과나 지적과(임대차 신고 담당 부서)에 직접 전화를 걸어 상급 담당자와 통화하여 해결하는 것이 빠를 수 있습니다. 동사무소 창구 직원보다 구청 담당자가 지침을 더 정확히 알고 있는 경우가 많습니다.

Q5. 인터넷으로 제가 직접 해제 신고를 할 수는 없나요? 

A: 💻 가능합니다. '부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)'에 접속하여 로그인 후, 잘못 신고된 내역을 찾아 [해제신고] 버튼을 누르면 됩니다. 단, 이때도 거래 당사자(임대인)의 전자 서명이 필요하거나, 증빙 서류를 첨부해야 할 수 있습니다. 임대인과 연락이 닿는다면 온라인으로 처리하는 것이 동사무소 방문보다 스트레스가 적을 수 있습니다.

이중으로 잡힌 임대차 신고, 놔두면 찜찜하고 나중에 더 큰 골칫덩이가 될 수 있습니다. 오늘 알려드린 대로 '해제 합의서'를 준비하고 '해제 신고'라는 정확한 용어를 사용하여 다시 한번 행정 처리를 시도해 보시길 바랍니다. 잘 해결되시기를 응원합니다! 🏠🍀