🏠 "내 전세금 돌려줘!" 집주인이 보증금 안 줄 때, 세입자가 할 수 있는 5단계 완벽 대처법 (2025 최신)

📝 이야기: "다음 세입자 구해지면 줄게"라는 말만 3개월째...

직장인 김 모 씨(32세)는 전세 만기를 앞두고 3개월 전부터 집주인에게 "이사 가겠다"고 통보했습니다. 하지만 만기일이 지나도 집주인은 "요즘 전세가 안 나가서 돈이 없다. 다음 세입자 구해지면 바로 주겠다"는 말만 앵무새처럼 반복합니다.

이사 갈 집은 이미 계약해 뒀는데, 보증금을 못 받으면 잔금을 치를 수 없는 상황. 김 씨는 하루하루 피가 마릅니다. "이대로 이사 가면 내 보증금은 영영 못 받는 걸까?" "소송하면 몇 년 걸린다는데 당장 내 돈은 어떻게 하지?"

김 씨처럼 '보증금 미반환'의 늪에 빠진 세입자들을 위해, 법적으로 내 돈을 가장 확실하고 빠르게 지킬 수 있는 단계별 행동 요령을 정리해 드립니다.

법적 싸움의 핵심은 "나는 계약을 끝내겠다고 확실히 말했다"는 증거입니다.

문자/카톡: 만기 2개월 전(최소)에 "재계약 의사 없음"을 명확히 밝히고, 집주인의 "알겠다"는 답변을 캡처해 두세요. 답장이 없다면 통화 녹음을 해야 합니다.
내용증명 발송: 집주인이 연락을 피하거나 말이 통하지 않는다면, 우체국을 통해 내용증명을 보내세요. "O월 O일까지 반환하지 않으면 법적 조치를 취하겠다"는 강력한 경고장이자, 추후 소송에서 가장 확실한 증거가 됩니다.

"보증금 못 받았는데 이사 가도 되나요?" 절대 그냥 가시면 안 됩니다! 짐을 빼고 주소를 옮기는 순간, 내 보증금을 지켜주던 대항력과 우선변제권이 사라집니다.

임차권등기명령 신청: 법원에 신청하여 등기부등본에 "여기 못 받은 보증금 있어요!"라고 딱지를 붙이는 것입니다.
효과: 등기 완료(약 2~3주 소요)를 확인한 후에는 이사를 가고 전입신고를 옮겨도 내 순위(대항력)가 그대로 유지됩니다. 또한, 집주인에게 심리적 압박을 주어 돈을 갚게 만드는 효과가 큽니다. (등기된 집은 새 세입자가 잘 안 들어오거든요.)

전세보증금반환보증(HUG, HF, SGI)에 가입하셨다면, 집주인과 싸울 필요 없이 보증 기관에 돈을 달라고 하면 됩니다.

보험도 없고, 임차권등기를 해도 돈을 안 준다면 이제 법의 힘을 빌려야 합니다.

지급명령 신청: 소송보다 훨씬 빠르고 저렴합니다. 법원이 서류만 보고 "돈 갚아라" 명령을 내립니다. 집주인이 2주 안에 이의 제기를 안 하면 판결과 같은 효력이 생깁니다.
전세금 반환 소송: 집주인이 지급명령에 이의를 제기하면 정식 재판으로 갑니다. 평균 6개월~1년 정도 걸리지만, 승소 시 소송 비용과 지연 이자(연 12%)까지 모두 청구할 수 있습니다.

판결문(집행권원)을 받았다면 이제 집주인의 재산을 강제로 가져올 수 있습니다.

Q1. 집주인이 "세금 체납돼서 압류 걸렸다"는데 돈 받을 수 있나요?

🅰️ 국세(세금)는 일반 채권보다 우선순위가 높습니다. 만약 집이 경매에 넘어가면 세금을 먼저 떼어가고 남는 돈을 받게 될 수 있어 위험합니다. 이럴 때는 빠르게 전문가 상담을 받아 최우선변제권 해당 여부나 실익을 따져봐야 합니다.

Q2. 임차권등기명령 신청하면 집주인이 싫어할까 봐 걱정돼요.

🅰️ 집주인 기분보다 내 전 재산이 더 중요합니다. 임차권등기는 세입자의 정당한 권리입니다. 오히려 등기 신청 사실을 알리면 압박감을 느껴 돈을 구해오는 경우가 많으니, 망설이지 마세요.

Q3. 소송 비용은 얼마나 드나요?

🅰️ 변호사를 선임하면 수백만 원이 들지만, '전자소송'으로 직접 진행하면 인지대와 송달료 등 수십만 원 선에서 가능합니다. 승소하면 이 비용도 집주인에게 청구할 수 있습니다.

"좋은 게 좋은 거지"라며 기다려주다가는 골든타임을 놓칠 수 있습니다. 보증금 미반환은 명백한 계약 위반이며, 세입자의 생존권을 위협하는 문제입니다.

내용증명 ➔ 임차권등기 ➔ 지급명령 순서만 기억하세요. 감정 싸움 대신 냉정하고 합법적인 절차를 밟는 것이 내 돈을 가장 빨리 돌려받는 지름길입니다. 여러분의 소중한 보증금, 꼭 지키시길 응원합니다! 🏠💪