🏠 원룸 구할 때 필수 상식! '가계약금' 넣기 전 꼭 확인해야 할 3가지

 

📝 이야기: "방 금방 나가요" 그 말에 덜컥 입금한 민지 씨의 눈물

대학교 복학을 앞두고 자취방을 구하던 민지 씨. 부동산 앱을 뒤지다 학교 정문 바로 앞, 햇살도 잘 들고 리모델링까지 된 '꿈의 원룸'을 발견했습니다. 중개사님과 함께 방을 보러 갔는데, 역시나 마음에 쏙 들었습니다.

고민하는 민지 씨에게 중개사님이 한마디를 던집니다. "학생, 이 방 인기 많아서 지금 안 잡으면 금방 나가. 다른 사람도 보고 갔어. 일단 가계약금으로 50만 원만 먼저 보내놓을까? 그럼 방 잡아줄게."

방을 뺏기기 싫은 마음에 민지 씨는 그 자리에서 집주인 계좌로 50만 원을 송금했습니다. 하지만 집에 돌아와 곰곰이 생각해보니 월세가 예산보다 조금 비쌌고, 부모님도 반대하셨습니다. 다음 날, 민지 씨는 중개사님께 전화를 걸었습니다.

"죄송한데, 어제 그 방 계약 안 할게요. 가계약금 돌려주세요." "어? 그거 단순 변심이라 못 돌려받아. 집주인이 이미 다른 손님 다 거절했잖아."

민지 씨는 억울합니다. 계약서에 도장도 안 찍었고, 그냥 '찜'해두는 돈인 줄 알았는데 50만 원을 날리다니요. 민지 씨는 정말 돈을 돌려받을 수 없는 걸까요?

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🚨 1. '가계약'도 엄연한 '계약'입니다

많은 분이 오해하는 것이 있습니다. '가(假)'자가 붙어서 '가짜 계약' 혹은 '임시 계약'이라고 생각하여 언제든 무를 수 있다고 믿는 것입니다. 하지만 법적으로 가계약금은 증거금의 성격을 띠며, 일정한 조건이 갖춰지면 본계약과 똑같은 효력을 발휘합니다.

• 해약금의 원리: 민법상 계약을 파기하고 싶다면, 돈을 준 사람(세입자)은 그 돈을 포기해야 하고, 돈을 받은 사람(집주인)은 그 돈의 2배를 토해내야 계약을 해제할 수 있습니다.

• 결론: 민지 씨의 경우, 단순 변심으로 인한 파기이므로 50만 원을 포기해야 할 확률이 매우 높습니다.

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📝 2. "계약 성립"으로 보는 기준은?

그렇다면 무조건 돈을 못 돌려받는 걸까요? 판례에 따르면 '계약의 중요 부분'에 대한 합의가 있었느냐가 핵심입니다.

다음 내용이 문자나 통화(녹음)로 구체적으로 오갔다면, 계약서를 안 썼어도 계약이 성립된 것으로 봅니다.

1. 목적물: 정확한 동, 호수 (예: OO빌라 201호)

2. 금액: 보증금 및 월세 액수

3. 지급 방법: 중도금, 잔금 지급 일정

반대로, 단순히 "방 좀 잡아주세요" 하고 돈만 보냈고 구체적인 날짜나 금액 협의가 없었다면, 이는 계약 성립 전으로 보아 반환받을 가능성이 있습니다. 하지만 대부분의 중개사는 문자로 이 내용을 확정 짓기 때문에 빠져나갈 구멍이 좁습니다.

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🛡️ 3. 내 돈 지키는 '특약 문자' 보내기 (꿀팁)

가계약금을 넣어야만 하는 급박한 상황이라면, 송금하기 전에 반드시 중개사나 집주인에게 문자로 특약을 남겨달라고 요청하거나 본인이 보내고 "동의함" 답변을 받아야 합니다.

[필수 특약 문구 예시] "본 계약은 가계약 단계이며, O월 O일까지 임차인의 사정으로 본계약이 진행되지 않을 경우, 예치한 가계약금 전액을 조건 없이 즉시 반환한다."

이 문구가 있고, 집주인이 이에 동의했다면 단순 변심이라도 100% 돌려받을 수 있습니다. 집주인이 싫다고 하면요? 그럼 그 방은 인연이 아닌 겁니다. 50만 원을 잃는 것보다 낫습니다.

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✅ 4. 송금 전 체크리스트

급할수록 돌아가야 합니다. 송금 버튼을 누르기 전 3가지만 확인하세요.

• 등기부등본 확인: 돈을 받는 계좌주가 등기부등본상의 실소유자(집주인)와 일치하는지 확인하세요. (중개사나 가족 이름으로 보내면 위험합니다.)

• 환불 조건 협의: 위에서 말한 '특약'을 걸 수 있는지 물어보세요.

• 집 상태 재확인: 수압, 곰팡이, 소음 등 하자가 없는지 꼼꼼히 본 뒤에 입금하세요.

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❓ Q&A: 원룸 가계약, 이것이 궁금해요!

Q1. 계약서를 안 썼는데도 효력이 있나요? 

🅰️ 네, 있습니다. 우리 민법은 '낙성불요식 계약'을 원칙으로 합니다. 즉, 구두(말)나 문자 메시지로 청약과 승낙이 이루어지면 종이 계약서가 없어도 계약은 성립합니다. 문자 메시지 캡처본이 법정에서 계약서 역할을 합니다.

Q2. 집주인이 일방적으로 계약을 깼어요. 저는 낸 돈만 돌려받나요? 

🅰️ 아닙니다. 집주인의 단순 변심으로 계약을 파기했다면, 원칙적으로 '배액 배상'을 받아야 합니다. 즉, 내가 보낸 가계약금 50만 원 + 위약금 50만 원 = 총 100만 원을 돌려받아야 합니다.

Q3. 24시간 이내에 취소하면 돌려받을 수 있다던데? 

🅰️ 잘못된 상식입니다. 전자상거래(인터넷 쇼핑)법과 부동산 계약은 다릅니다. 부동산 계약은 1분 뒤에 취소해도 상대방 동의 없이는 돌려받을 수 없습니다.

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📌 마치며: '찜비'가 아니라 '계약금'입니다

원룸을 구할 때 "일단 걸어두세요"라는 말에 휩쓸리지 마세요. 가계약금은 '찜비'가 아니라, "내가 이 집을 법적으로 책임지고 계약하겠습니다"라는 무거운 약속입니다.

소중한 내 돈을 지키기 위해서는 송금 직전까지 신중해야 하며, 반드시 반환 조건을 문자로 남기는 똑똑한 세입자가 되시길 바랍니다. 여러분의 아늑하고 안전한 자취 생활을 응원합니다! 🏠🔑