🏠 2층집 주인 필독! 복비 아끼는 '셀프 월세 계약서' 작성법 완벽 가이드

📝 이야기: "좋은 세입자 구했는데, 계약서는 어쩌지?"

은퇴 후 2층 단독주택을 마련한 김 사장님. 1층에는 본인 부부가 살고, 2층은 월세를 주어 노후 자금에 보태기로 했습니다. 운 좋게도 근처 직장에 다니는 건실한 청년이 방을 보러 왔고, 서로 조건이 맞아 그 자리에서 계약하기로 합의했습니다.

그런데 막상 부동산 중개수수료(복비)를 생각하니 조금 아까운 생각이 듭니다. 아는 사람 소개기도 하고, 직거래로 하면 서로 비용을 아낄 수 있을 것 같은데 말이죠.

"문방구에서 파는 계약서 대충 쓰면 되나? 혹시 나중에 문제 생기면 어떡하지?"

김 사장님처럼 직거래를 원하지만, 법적인 문제가 걱정되어 망설이는 임대인분들을 위해 준비했습니다. 법적 효력은 확실하면서도, 누구나 쉽게 따라 할 수 있는 '셀프 월세 계약서 작성법'을 알려드립니다.

계약서를 쓰기 전, 완벽한 준비가 사고를 막습니다.

표준임대차계약서: 문방구 서식보다는 법무부에서 제공하는 '주택임대차표준계약서'를 다운로드해 사용하는 것을 강력 추천합니다. (세입자 보호 및 집주인 권리 보호에 가장 최적화되어 있습니다.)
등기부등본(등기사항전부증명서): 계약 당일 날짜로 발급받아 소유자(본인)와 근저당 설정을 확인시켜 줘야 합니다.
신분증 및 도장: 집주인과 세입자 모두 필요합니다. (도장 대신 지장이나 서명도 가능합니다.)

계약서는 크게 [부동산의 표시], [계약 내용], [특약 사항]으로 나뉩니다.

등기부등본을 보고 그대로 베껴 적으셔야 합니다.

소재지: 지번 주소와 도로명 주소를 정확히 기재하세요.
임대할 부분: 2층 전체라면 '2층 전체 (방3, 화장실1)', 일부라면 '2층 우측 방 1칸' 등으로 구체적으로 적습니다. 면적도 등기부를 참고하세요.

보증금 & 월세: 숫자로만 적지 말고 한글로 병기하세요. (예: 금 오십만 원 정 (₩500,000))
계약금: 보통 보증금의 10%를 받습니다. 받은 날짜와 영수 사실을 적습니다.
지급일: 월세는 '매월 O일'에 '선불/후불'로 지급한다는 것을 명시하고, 입금받을 집주인 명의의 계좌번호를 꼭 적어두세요.
임대차 기간: 보통 24개월(2년)로 하지만, 협의 하에 1년도 가능합니다. (단, 주택임대차보호법상 세입자는 2년 거주를 주장할 수 있습니다.)

표준 계약서 하단에 있는 '특약 사항'은 분쟁을 예방하는 핵심입니다. 특히 집주인이 1층에 함께 거주하는 경우 다음 내용을 넣는 것이 좋습니다.

반려동물 금지/허용: "실내에서 반려동물 사육 및 흡연을 금지한다. 위반 시 계약 해지 및 특수청소비를 부담한다." (층간 소음 및 냄새 문제 예방)
소모품 교체: "전구, 수도꼭지, 도어락 건전지 등 소액 소모품의 교체 및 파손 수리는 임차인이 부담한다."
원상복구: "퇴거 시 입주 청소비(금 O만 원)를 공제하거나, 전문 청소업체를 통해 청소 후 퇴거한다."
시설물 관리: "임차인의 부주의로 인한 시설물 파손(동파 등)은 임차인이 책임진다."

작성이 끝났다면 다음 절차를 밟으세요.

낭독 및 날인: 계약서 내용을 소리 내어 읽고, 서로 이의가 없으면 이름, 주민번호, 연락처를 적고 도장(또는 서명)을 찍습니다.
간인: 계약서 2장을 나란히 겹쳐 놓고 그 사이 경계선에 도장을 찍어 위조를 방지합니다.
주택임대차 신고: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시, 계약일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인으로 신고해야 과태료가 없습니다. (직거래도 필수!)

Q1. 공인중개사 없이 직거래하면 위험하지 않나요?

🅰️ 등기부등본상 소유자와 임대인이 동일인(본인)이고, 권리 관계가 깨끗하다면 직거래도 법적으로 아무 문제가 없습니다. 다만, 권리 관계가 복잡하거나 자신이 없다면 대필료(약 10만 원 내외)를 주고 부동산에 계약서 작성만 의뢰하는 것도 방법입니다.

Q2. 계약서는 꼭 컴퓨터로 쳐야 하나요?

🅰️ 아닙니다. 양식을 출력해서 볼펜으로 꾹꾹 눌러 써도 효력은 100% 동일합니다. 글씨를 알아볼 수 있게만 작성하세요.

Q3. 세입자가 전입신고랑 확정일자를 받을 수 있나요?

🅰️ 네, 당연합니다. 집주인과 직접 쓴 계약서를 들고 주민센터에 가면 전입신고와 확정일자 부여가 가능합니다. 이는 세입자의 보증금 보호를 위해 꼭 필요한 절차이니 적극 협조해 주세요.

2층에 세를 놓는다는 것은 단순히 공간을 빌려주는 것을 넘어, 한 지붕 아래 이웃을 들이는 일입니다.

꼼꼼하게 작성된 계약서는 서로의 권리를 지켜주는 약속이자, 불필요한 얼굴 붉힘을 막아주는 방패입니다. 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 똑똑하게 계약하시고, 1층과 2층이 서로 웃으며 인사하는 좋은 임대차 관계를 맺으시길 바랍니다! 🏠🤝