🏢 같은 동네, 같은 용도지역인데 내 땅만 건폐율이 다를 수 있을까요? 건폐율 차이 발생 이유 완벽 정리

날짜:
0

[부동산 절세] 2주택자가 '똘똘한 한 채'로 갈아타는 완벽한 시나리오 (매도 순서의 비밀)

날짜:

 

🏠 1. 사연 분석: 선택의 기로에 선 2주택자

현재 질문자님은 두 채의 주택을 보유하고 계시며, 이를 정리하여 더 나은 주거 환경으로 이동하고자 하는 행복한 고민을 하고 계십니다. 고민의 핵심은 두 가지입니다.

  1. 전부 매각 후 통합: 두 채를 모두 팔고 그 자금을 합쳐 아주 큰 '대장주' 한 채로 가는 것.

  2. 부분 매각 후 이동: 한 채만 팔고, 남은 한 채와 자금을 합쳐 적당히 넓은 집으로 이동하는 것.

이 두 가지 경우 모두 '세금(양도세+취득세)'을 얼마나 줄이느냐가 최종 자산의 크기를 결정합니다.

📉 2. 핵심 원칙: "못난이 먼저, 똘똘한 놈은 나중에"

2주택자 절세의 황금률은 "양도차익이 적은 주택을 먼저 팔아라"입니다.

  • 먼저 파는 주택 (과세): 2주택 상태에서 먼저 파는 집은 양도소득세가 과세됩니다. (조정대상지역 여부에 따라 중과세가 될 수도 있고 기본세율일 수도 있지만, 세금을 낸다는 사실은 변함없습니다.) 따라서 차익이 적어 세금이 적게 나올 집을 먼저 파는 것이 유리합니다.

  • 나중에 파는 주택 (비과세): 한 채를 팔고 나면 남은 집은 '1세대 1주택'이 됩니다. 2년 이상 보유(조정지역은 거주 요건 포함) 요건을 갖춘 후 팔면, 12억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 차익이 큰 집을 나중에 팔아야 세금을 한 푼도 안 내거나 최소화할 수 있습니다.

💰 3. 시나리오 1 분석: 두 채 다 팔고 '왕'급 주택 매수

두 주택을 모두 처분하고 자금을 '영끌'하여 최상급지로 가는 전략입니다.

  1. STEP 1 (못난이 매도): 양도차익이 적은 A주택을 먼저 매도합니다. 여기서 발생하는 양도세를 납부합니다.

  2. STEP 2 (똘똘이 매도): 이제 B주택 1채만 남았습니다. B주택이 비과세 요건(보유/거주)을 충족했다면, A주택 매도 후 바로 다음 날 B주택을 팔아도 비과세가 가능합니다. (과거의 '리셋' 규정이 폐지되어 보유 기간을 재산정하지 않습니다.)

  3. STEP 3 (상급지 매수): A와 B를 판 돈을 합쳐 C주택(최상급지)을 매수합니다.

💡 핵심 포인트: 이 방법은 자금을 최대화할 수 있지만, 두 집을 다 팔고 새 집을 살 때까지 '무주택 기간'이 발생할 수 있어 주거 불안정이 생길 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

🔄 4. 시나리오 2 분석: 하나 팔고 넓은 곳으로 이사

하나(A주택)를 처분하고, 남은 하나(B주택)를 유지하면서 새로운 집(C주택)으로 갈아타는 전략입니다. 이 경우 '일시적 1가구 2주택' 비과세 특례를 활용하는 것이 핵심입니다.

  • 잘못된 순서 (주의!): 2주택(A, B) 상태에서 C주택을 먼저 덜컥 사버리면 '3주택자'가 되어 취득세가 중과(최대 12%)될 수 있고 양도세 셈법이 꼬입니다.

  • 올바른 순서:

    1. A주택 매도: 차익이 적은 A주택을 먼저 과세로 팝니다. -> 현재 1주택자(B보유)가 됨.

    2. C주택 매수: 이사를 갈 C주택을 매수합니다. -> 일시적 2주택자(B+C)가 됨.

    3. B주택 매도: C주택을 산 날로부터 3년 이내(종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역일 경우 2025년 기준 기간 확인 필요, 통상 3년)에 B주택을 팝니다.

    4. 결과: A주택은 세금을 냈지만, B주택은 비과세를 받으며 C주택으로 갈아타기에 성공합니다.

💡 핵심 포인트: 이 방법은 B주택의 상승분을 비과세로 챙기면서, 주거 공백 없이 자연스럽게 갈아탈 수 있는 가장 안정적인 전략입니다.

⚠️ 5. 반드시 체크해야 할 주의사항

  1. 취득세 중과: 현재 2주택 상태에서 추가로 집을 먼저 사면(3주택 취득), 취득세가 매우 높습니다. 반드시 하나를 먼저 팔아서 1주택 상태를 만든 후 새 집을 계약해야 취득세(1~3%)를 적용받을 수 있습니다.

  2. 최종 1주택 비과세 요건: 마지막에 비과세를 받을 주택은 반드시 '매도 시점'에 1주택이어야 하며, 12억 원 초과분에 대해서는 과세된다는 점을 기억하세요.

  3. 주택 수 포함 여부: 오피스텔이나 분양권, 입주권도 주택 수에 포함되는 경우가 있으므로 보유한 모든 부동산을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

❓ Q&A: 자주 묻는 질문

Q1. 두 채를 같은 해에 팔아도 되나요? 

A. 두 채를 같은 해(1월 1일 ~ 12월 31일)에 팔면 양도차익이 합산되어 누진세율 때문에 세금이 급격히 늘어날 수 있습니다. 가능하다면 해를 넘겨서(예: 하나는 12월, 하나는 내년 1월) 파는 것이 기본공제도 각각 받고 세율 구간도 낮출 수 있어 유리합니다. 단, 나중에 파는 주택이 비과세라면(세금이 0원이라면) 같은 해에 팔아도 상관없습니다.

Q2. 일시적 2주택 기간은 얼마나 되나요? 

A. 기본적으로 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 됩니다. 하지만 정책 변경에 따라 조정대상지역 간 이동 시 기간이 변동될 수 있으므로, 매수 시점의 최신 세법을 반드시 확인해야 합니다.

Q3. 양도세 계산 시 필요경비는 어디까지 인정되나요? 

A. 취득세, 법무사 비용, 중개수수료는 물론이고 섀시(창호) 교체, 보일러 교체, 발코니 확장 비용 등 자본적 지출은 인정됩니다. 하지만 도배, 장판, 싱크대 교체 등 단순 인테리어 비용은 공제되지 않으니 영수증 관리에 주의하세요.

댓글

댓글 쓰기