📝 이야기: "약속은 했지만, 당장 이사 갈 돈이 없어요"
전세 만기가 지난 지 한 달, 세입자 A씨는 집주인과 "3개월 뒤 새로운 세입자가 구해지면 보증금을 돌려주겠다, 혹은 구해지지 않아도 3개월 뒤에는 무조건 대출을 받아서라도 주겠다"는 내용의 합의서를 작성했습니다. 당장 소송을 걸기보다는 원만하게 해결하고 싶었기 때문입니다.
그런데 문제가 생겼습니다. A씨가 마음에 쏙 드는 이사 갈 집을 발견한 것입니다. 그 집을 계약하려면 당장 전세 보증금의 10%인 3천만 원이 필요한데, A씨의 전 재산은 지금 살고 있는 집의 보증금에 묶여 있습니다.
A씨는 집주인에게 전화를 걸어 "3개월 뒤에 다 주시는 건 알겠는데, 제가 이사를 나가야 집도 더 잘 보이지 않겠습니까? 이사 갈 집 계약금만이라도 먼저 좀 주시면 안 될까요?"라고 부탁하려 합니다.
하지만 집주인은 "이미 3개월 뒤에 주기로 합의하지 않았느냐, 지금은 돈이 한 푼도 없다"라고 나올까 봐 겁이 납니다. 과연 A씨는 이미 합의된 날짜 이전에 보증금의 일부를 받아낼 수 있을까요? 그리고 만약 일부를 받고 이사를 나간다면, 남은 돈은 안전할까요? 이 복잡한 셈법을 풀어봅니다.
⚖️ 1. '합의'의 무서움: 법적으로는 강제할 수 없다
냉정하게 법리적인 부분부터 짚고 넘어가야 합니다. 만약 귀하께서 집주인과 "00월 00일에 보증금 전액을 반환한다"라고 새로운 약정(합의)을 하셨다면, 원칙적으로 집주인은 그 날짜가 되기 전까지는 돈을 줄 의무가 없습니다.
🚫 계약 준수의 원칙
법적으로 당사자 간의 합의는 새로운 계약과 같습니다. 귀하가 만기일에 돈을 못 받아서 즉시 법적 조치(임차권등기명령, 반환 소송)를 할 수 있었음에도 불구하고, "기다려 주겠다"고 합의를 해준 이상, 그 유예 기간 동안은 집주인의 '기한의 이익'이 보호됩니다.
즉, 집주인이 "약속한 날짜가 아직 안 됐으니 못 준다"라고 배째라 식으로 나오면, 법적으로 강제로 뺏어올 방법은 사실상 없습니다. 소송을 걸어도 "합의된 변제기가 도래하지 않음"을 이유로 기각되거나 패소할 가능성이 큽니다.
🤝 2. 협상의 기술: 집주인을 설득하는 논리
법적으로 강제할 수 없다고 해서 포기할 필요는 없습니다. 현실 세계에서는 '협상'이 법보다 빠를 때가 많습니다. 집주인에게도 이득이 되는 부분을 강조하여 일부(통상 10%)를 받아내야 합니다.
✅ 설득 포인트 1: "집을 비워줘야 빨리 나갑니다"
집주인의 가장 큰 목표는 '새로운 세입자를 구하는 것'입니다. 그런데 현재 세입자가 짐을 꽉 채우고 살고 있으면 집이 좁아 보이고, 집을 보여주는 시간도 맞추기 까다롭습니다.
제안: "제가 계약금을 받아서 이사를 나가야 집이 공실이 되고, 그래야 도배장판도 새로 하고 청소도 해서 새 세입자를 훨씬 빨리, 좋은 가격에 구할 수 있지 않겠습니까?"
✅ 설득 포인트 2: "지연 이자 좀 깎아 드릴게요"
원래 전세금을 제때 못 돌려주면 법정 지연이자(연 5% ~ 소송 시 12%)가 발생합니다.
제안: "이사 갈 집 계약금조로 보증금의 10%만 먼저 융통해 주시면, 나머지 잔금에 대해서는 제가 이사 나간 후 며칠간은 지연 이자 계산을 유예해 드리거나 편의를 봐드리겠습니다." (단, 이 제안은 신중해야 합니다.)
✅ 설득 포인트 3: 임차권등기명령의 압박
이것은 최후의 수단이자 협상 카드입니다.
제안: "저도 사정이 급해서 그러는데, 일부라도 안 주시면 저는 대항력 유지를 위해 계속 점유할 수밖에 없고, 만약 이사를 꼭 가야 한다면 임차권등기명령을 신청해두고 나갈 수밖에 없습니다. 등기부에 빨간 줄 올라가면 다음 세입자 구하기 더 힘들어지실 텐데, 서로 좋게 일부만 먼저 정산하시죠."
🛡️ 3. 일부만 받고 나갈 때 필수 안전장치
만약 협상이 잘 되어서 보증금의 일부(예: 10%)를 돌려받고 먼저 이사를 나가게 된다면, 남은 90%의 돈은 어떻게 지켜야 할까요? 여기서 실수하면 남은 돈을 전부 날릴 수도 있습니다.
⚠️ 절대 그냥 '전출신고' 하지 마세요!
보증금을 전부 돌려받기 전까지는 대항력(전입신고+점유)을 유지해야 합니다. 돈 일부 받았다고 기분 좋아서 짐 다 빼고 주민등록을 새집으로 옮겨버리는 순간, 귀하의 전세금 순위는 바닥으로 추락합니다. 집이 경매로 넘어가면 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
🔒 안전한 이사 방법 (택 1)
가족 중 한 명 남기기: 세대주인 본인은 새집으로 전입하되, 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록은 기존 집에 남겨두고 일부 짐도 남겨둡니다. (점유의 유지)
임차권등기명령 신청: 가장 확실한 방법입니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본에 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사를 가야 합니다. 이렇게 하면 몸과 주민등록이 떠나도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
📝 4. 합의 내용의 문서화 (증거 남기기)
집주인이 구두로 "알겠어, 내일 3천만 원 보내줄게"라고 했다고 해서 안심하면 안 됩니다. 돈이 입금되기 전까지는 아무것도 믿지 마세요. 그리고 입금된 후에도 남은 돈에 대한 권리 관계를 명확히 해야 합니다.
📜 영수증 및 잔금 확인서 작성
일부 금액을 받을 때 다음과 같은 문구가 포함된 영수증을 주고받으세요.
"본인은 202X년 X월 X일, 전세 보증금 반환 합의에 따라 총 보증금 O억 원 중 일부인 금 O천만 원을 수령함. 남은 잔금 O억 O천만 원은 기존 합의대로 202X년 X월 X일까지 반환하기로 하며, 미이행 시 법적 조치를 취함에 이의가 없음."
이 내용을 문자 메시지나 카카오톡으로 보내고 집주인의 "네, 확인했습니다"라는 답변을 캡처해 두는 것도 법적 효력이 있습니다.
❓ Q&A: 전세금 일부 반환, 팩트 체크
Q1. 집주인이 "돈 일부 줄 테니 임차권등기는 하지 말라"고 합니다. 믿어도 되나요? 🅰️ 위험합니다. 집주인 입장에서는 등기부에 기록이 남는 게 싫어서 회유하는 것입니다. 하지만 남은 돈이 훨씬 크다면(90%), 임차권등기 없이 이사를 나가는 것은 무장해제하고 전장에 나가는 것과 같습니다. 차라리 "짐을 일부 남겨두고 비밀번호는 알려주지 않는 방식"으로 점유를 유지하겠다고 하십시오. 임차권등기를 안 할 거면 대항력을 잃지 않는 선에서 이사(짐 일부 남기기)를 해야 합니다.
Q2. 합의된 날짜가 지났는데도 안 주면, 그때는 이자 받을 수 있나요? 🅰️ 네, 당연합니다. 합의된 날짜가 '새로운 만기일'이 되는 셈입니다. 그 날짜까지 돈을 안 주면 그때부터는 이행지체에 빠지게 되어 민법상 연 5%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 만약 소송을 제기하면 소장 부본 송달일 이후부터는 연 12%의 이자를 받을 수 있습니다.
Q3. 일부 받은 돈으로 새집 계약했다가, 잔금을 못 받아서 새집 계약이 파기되면 집주인한테 손해배상 청구 되나요? 🅰️ 원칙적으로는 어렵지만, '특별손해'로 인정받으면 가능합니다. 이를 위해서는 집주인에게 내용증명이나 문자로 "당신이 날짜 맞춰 잔금을 안 주면, 나는 새집 계약금 O천만 원을 몰취 당하고 위약금을 물게 된다. 이 손해를 당신이 책임져야 한다"라는 사실을 미리, 구체적으로 고지해야 합니다. 집주인이 그 사정을 '알았거나 알 수 있었을 때'에 한해 손해배상 청구가 가능합니다.
Q4. 보증보험에 가입되어 있는데, 합의해주면 보험 이행 청구 못 하나요? 🅰️ 매우 주의해야 합니다. HUG(주택도시보증공사) 등 보증보험은 만기 후 1개월 동안 돌려받지 못했을 때 사고 접수를 할 수 있습니다. 그런데 세입자가 집주인과 별도로 "3개월 뒤에 받겠다"고 합의 연장을 해버리면, 보증 사고 요건이 성립되지 않거나 보증 이행이 거절될 수도 있습니다. 보증보험 가입자라면 함부로 연장 합의를 해주지 말고, 만기 직후 바로 보증 이행 절차를 밟는 것이 정석입니다.
🎁 마치며: 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못합니다
전세금 반환 지연은 세입자의 피를 말리는 고통입니다. 하지만 이미 합의를 한 상태라면 감정적인 호소보다는 '집주인의 이익(빠른 공실 해결)'과 '세입자의 권리(임차권등기)'를 적절히 섞어 협상하는 지혜가 필요합니다.
요약하자면:
법적 강제는 어렵지만 협상은 가능하다. (공실을 미끼로 제안)
일부만 받고 이사 갈 때는 반드시 '임차권등기'나 '가족 전입 유지'를 해야 한다.
남은 돈에 대한 확약을 다시 한번 문서로 남겨라.
부디 원만하게 협의가 되어서 이사 계획에 차질이 없으시길, 그리고 남은 보증금까지 안전하게 지키시길 진심으로 응원합니다. 🏠🙏
🚀 추가 팁 (Action Plan)
현재 집주인과의 협상이 잘 안 풀릴 것을 대비해, '내용증명' 초안을 미리 작성해 두세요. 내용증명에는 "지난 합의에도 불구하고 귀하의 자력 부족이 우려되므로, 일부 반환이 이뤄지지 않을 시 합의 파기로 간주하고 즉시 법적 절차(임차권등기 및 반환 소송)에 착수하겠다"는 강력한 메시지를 담을 수 있습니다. 내용증명은 우체국 창구 혹은 인터넷 우체국에서 보낼 수 있습니다.
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