내 집 마련의 부푼 꿈을 안고 시작한 아파트 매매 계약, 하지만 막상 "세입자가 살고 있다"는 말에 덜컥 겁부터 나실 수 있습니다. 대출은 언제 나오는지, 돈은 언제 줘야 하는지, 세입자는 언제 나가는지... 모든 것이 뒤죽박죽으로 느껴지시죠?
특히 예비 신혼부부라면 이런 큰돈이 오가는 거래가 처음이라 더욱 조심스러우실 겁니다. 오늘은 1월 중순 만기인 세입자가 있는 집을 매수할 때, 가장 안전하고 일반적인 자금 흐름과 계약 절차를 아주 쉽게 정리해 드리겠습니다.
계약금, 중도금, 잔금의 기본 흐름 이해하기
🏠 매매 대금 지급의 3단계 공식
아파트 매매는 편의점에서 물건 사듯 돈 내고 바로 가져오는 것이 아닙니다. 보통 2~3달에 걸쳐 나누어 돈을 지급하게 됩니다.
계약금 (보통 10%): 계약서를 쓰는 날 지급합니다. "이 집을 내가 찜했다"는 증거금입니다.
중도금 (선택 사항): 계약일과 잔금일 사이에 지급하는 돈입니다. 필수는 아니며, 협의에 따라 생략하고 바로 잔금으로 넘어가기도 합니다.
잔금 (나머지 전액): 집 열쇠를 넘겨받고 등기를 내 이름으로 바꾸는 날 지급하는 마지막 돈입니다.
질문자님의 경우, 가장 궁금해하시는 부분은 "대출받은 돈과 내 돈을 언제, 어떻게 주느냐"일 것입니다. 핵심은 이 모든 과정이 '잔금일(이사 가는 날)' 하루에 동시에 일어난다는 점입니다.
세입자가 있는 집의 잔금 처리 방식
🚚 잔금일 = 세입자 이사일 = 대출 실행일
세입자가 1월 중순까지 계약이 되어 있다면, 가장 이상적인 방법은 잔금일을 세입자의 만기일(이사 나가는 날)로 맞추는 것입니다.
보통의 진행 순서는 다음과 같습니다.
계약서 작성: 지금 시점에 매매 계약서를 쓰고 계약금(10%)을 매도인(집주인)에게 보냅니다.
대출 신청: 계약서를 들고 은행에 가서 주택담보대출을 신청합니다. (보통 잔금일 1~2달 전)
중도금 여부 결정: 잔금일이 1월 중순으로 아직 기간이 꽤 남았으므로, 매도인이 불안해하지 않도록 중간에 소액의 중도금을 넣을 수도 있고, 합의하에 생략할 수도 있습니다. 대출을 많이 받아야 한다면 중도금 없이 계약금 + 잔금 구조로 가는 경우가 많습니다.
대출 승인 및 실행 (D-Day): 1월 중순 잔금 당일, 은행이 대출금을 쏘아줍니다.
돈의 흐름: 질문자님의 자기자본 + 은행 대출금 합계액을 매도인에게 보냅니다. -> 매도인은 그 돈을 받아서 세입자에게 전세 보증금을 돌려줍니다. -> 세입자가 보증금을 확인하고 이사를 나갑니다.
즉, 질문자님이 걱정하시는 것처럼 "대출을 미리 받아서 통장에 넣어두고 나중에 주는 것"이 아니라, 잔금 치르는 날 아침에 은행이 대출금을 바로 쏴주고, 그 돈으로 나머지 금액을 한 번에 정산하게 됩니다.
그래서 돈은 한 번에 주나요, 나눠서 주나요?
💰 계약금 뺀 나머지는 잔금일에 '몽땅'
질문하신 내용에 대한 직접적인 답변입니다.
계약금(10%)은 계약 당일 이미 지급하셨을 겁니다. 나머지 금액(90%)은 세입자가 나가는 날(잔금일)에 한 번에 지급하는 것이 일반적입니다.
굳이 중도금을 먼저 주고 세입자가 나간 뒤 나머지를 주는 복잡한 방식을 택할 필요가 없습니다. 왜냐하면 세입자가 나가지 않으면 질문자님도 입주를 못 하기 때문에, "돈을 다 주는 조건 = 세입자가 집을 비워주는 조건"을 동시에 이행하는 '동시이행 관계'로 진행해야 가장 안전하기 때문입니다.
만약 매도인이 "돈이 급하니 중도금을 좀 달라"고 한다면 줄 수는 있지만, 대출 한도나 자금 계획에 문제가 없는지 꼭 확인하고 진행해야 합니다. 초보자라면 계약금 10% -> 잔금 90%로 단순화하는 것을 추천합니다.
주의해야 할 특약 사항 챙기기
📝 계약서에 이 한 줄은 꼭 넣으세요
세입자가 있는 집을 매수할 때 가장 무서운 건 "세입자가 날짜에 맞춰 안 나가는 경우"입니다. 따라서 계약서 특약 사항에 다음 내용을 반드시 넣으세요.
"현 임차인의 임대차 계약 만료일인 2025년 1월 OO일을 잔금일로 하며, 매도인은 잔금일까지 임차인의 퇴거를 책임진다." "잔금일은 상호 협의하에 조정할 수 있으나, 임차인의 퇴거 일정에 맞춘다."
이 조항이 있어야 만약의 사태(세입자가 안 나감)에 매도인에게 책임을 물을 수 있습니다.
Q&A: 예비 신혼부부의 궁금증 해결
Q1. 대출 신청하고 돈은 언제 제 통장에 들어오나요?
A. 주택담보대출은 보통 내 통장을 거치지 않고 잔금 당일에 법무사나 매도인의 계좌로 바로 이체되거나, 내 통장에 들어왔다가 즉시 출금되는 방식으로 처리됩니다. 내가 미리 받아서 며칠 가지고 있을 수 있는 돈이 아닙니다. 은행 법무사가 당일 현장에 와서 처리해 줍니다.
Q2. 세입자한테 전세금을 제가 직접 줘야 하나요?
A. 원칙적으로는 질문자님이 집주인(매도인)에게 매매 대금을 다 주면, 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주는 구조입니다. 하지만 편의상 매매 대금 중 전세금만큼을 질문자님이 세입자에게 직접 이체하고, 나머지 차액만 집주인에게 주는 방식으로 처리하기도 합니다. 이는 잔금일 부동산 사장님이 현장에서 교통정리를 해주니 걱정 안 하셔도 됩니다.
Q3. 중도금을 안 주면 집주인이 싫어하지 않을까요?
A. 요즘처럼 대출 규제가 까다롭고 거래가 많지 않을 때는 중도금 없이 진행하는 계약도 많습니다. "신혼부부라 자금이 대출 실행일에 맞춰 나온다"고 잘 이야기하면 대부분 이해해 줍니다.
Q4. 1월까지 집값이 오를까 봐 걱정인데 중도금을 넣는 게 낫나요?
A. 네, 만약 계약 파기를 막고 싶다면 소액(예: 1천만 원)이라도 중도금을 넣는 것이 좋습니다. 중도금이 들어가는 순간 집주인은 일방적으로 계약을 해지할 수 없게 되어 내 집이 확실히 확보됩니다.
마치며
첫 매매라 모든 것이 낯설겠지만, 부동산 소장님과 은행 담당자가 안내해 주는 날짜에 맞춰 서류만 잘 준비하시면 됩니다.
가장 중요한 것은 "1월 중순 잔금일 = 세입자 이사일"로 못 박는 것입니다. 이 날짜가 확정되어야 이사 센터 예약도 하고 가전제품도 받을 수 있으니까요. 꼼꼼하게 준비하셔서 행복한 신혼집 마련하시길 응원합니다!
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