의정부 아파트와 하남 오피스텔 추가 매수, 종합부동산세 대상일까? 기준과 계산법 총정리

 부모님이 거주하시는 아파트 외에 본인 거주용 오피스텔을 추가로 매입할 때, 가장 걱정되는 것이 바로 세금 문제입니다. 특히 종합부동산세(종부세)는 고가 주택 보유자나 다주택자에게 부과되는 세금이라 막연한 두려움을 갖기 쉽습니다.

오늘은 의정부 아파트와 하남 오피스텔을 보유하게 될 경우, 종부세 과세 대상에 해당하는지 명쾌하게 분석해 드리고, 주거용 오피스텔의 세금 적용 기준에 대해 상세히 알려드리겠습니다.

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결론부터 말씀드리면 종부세 대상이 아닙니다

💰 공시가격 합산액이 기준에 미달합니다

가장 중요한 결론부터 말씀드리면, 질문자님의 경우 종합부동산세 납부 대상에 해당하지 않을 가능성이 99.9%입니다. 안심하고 매수를 진행하셔도 좋습니다.

그 이유는 종합부동산세의 과세 기준 금액 때문입니다. 현재 세법상 2주택 이상을 보유한 다주택자의 경우, 보유한 주택의 공시가격 합계액이 9억 원을 초과해야 종부세가 나옵니다.

여기서 중요한 점은 시세(매매가)가 아니라 공시가격(나라에서 정한 가격) 기준이라는 점입니다. 통상적으로 아파트 공시가격은 시세의 60~70% 선에서 형성됩니다.

의정부 아파트: 시세 3억 원 -> 공시가격 약 1.8억 ~ 2.1억 원 예상 하남 오피스텔: 시세 1.2억 원 -> 공시가격 약 8천만 원 ~ 9천만 원 예상 (오피스텔은 시가표준액 기준)

두 채를 합쳐도 공시가격 합계가 약 3억 원 수준이므로, 다주택자 공제 기준인 9억 원에 한참 미치지 못합니다. 따라서 종부세 걱정은 전혀 하지 않으셔도 됩니다.

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주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다

🏠 전입신고를 하면 주택으로 간주

하남 오피스텔을 본인 거주 목적으로 매입한다고 하셨습니다. 오피스텔은 원래 업무시설이지만, 전입신고를 하고 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 봅니다.

따라서 질문자님은 의정부 아파트 1채 + 하남 주거용 오피스텔 1채를 가진 2주택자가 됩니다. 비록 종부세는 나오지 않지만, 나중에 의정부 아파트나 하남 오피스텔을 팔 때 양도소득세 계산 시에는 2주택자로 간주되어 비과세 혜택을 받으려면 일시적 2주택 요건 등을 따져봐야 한다는 점을 기억해 주세요.

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대출금은 종부세 계산에서 빠질까요?

📉 부채는 세금 계산에 영향이 없습니다

많은 분이 오해하시는 부분 중 하나입니다. "집값에서 대출금을 뺀 순자산만 가지고 세금을 매기는 것 아닌가요?"라고 생각하실 수 있습니다.

하지만 재산세나 종합부동산세 같은 보유세는 대출 유무와 상관없이 주택의 전체 공시가격을 기준으로 부과됩니다. 질문자님의 경우 의정부 아파트에 1억, 하남 오피스텔에 0.8억의 대출이 있지만, 이 대출금은 종부세 과세 표준 계산에서 차감되지 않습니다. 물론 앞서 말씀드린 대로 전체 집값이 기준 미달이라 세금은 나오지 않지만, 상식으로 알아두시면 좋습니다.

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Q&A: 부동산 세금 궁금증 해결

Q1. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 재산세는 어떻게 나오나요? 

A. 오피스텔을 매입하고 지자체에 주택임대사업자를 등록하거나 재산세 변동 신고를 하면 주택분 재산세가 나옵니다. 만약 업무용으로 신고되어 있다면 건축물분 재산세와 토지분 재산세가 나옵니다. 보통 주거용 재산세가 업무용보다 조금 더 저렴한 편입니다.

Q2. 나중에 의정부 아파트를 팔 때 비과세를 받을 수 있나요? 

A. 하남 오피스텔을 산 날로부터 3년 이내에 의정부 아파트를 팔면 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다(단, 의정부 아파트 2년 보유 등 기본 요건 충족 시). 이 기간을 놓치면 2주택자로서 양도세를 내야 할 수도 있으니 매도 타이밍을 잘 잡으셔야 합니다.

Q3. 부모님이 거주하시는 의정부 아파트는 제 주택 수에서 뺄 수 없나요? 

A. 명의가 질문자님으로 되어 있다면 실거주자가 부모님이라 하더라도 질문자님의 주택으로 잡힙니다. 세금은 명의자(소유자) 기준입니다.

Q4. 종부세 기준인 9억 원은 인당 기준인가요? 

A. 네, 맞습니다. 종합부동산세는 인별 과세입니다. 질문자님 개인 명의로 된 주택의 공시가격을 모두 합쳤을 때 9억 원을 넘지 않으면 됩니다.

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마치며

정리하자면, 질문자님께서 계획하신 투자는 종합부동산세 과세 기준에 훨씬 못 미치므로 보유세 부담 없이 진행하셔도 됩니다.

다만 오피스텔 매입으로 인해 2주택자가 되므로, 향후 기존 아파트 매도 시 양도소득세 비과세 전략(일시적 2주택)만 꼼꼼히 챙기신다면 자산을 불려 나가는 데 큰 문제가 없을 것입니다.