사무실 이전을 준비하다 보면 평수 계산 때문에 머리가 아픈 경우가 많습니다. "임대면적 100평"이라는 말만 믿고 갔다가, 실제로 책상을 놓을 수 있는 공간은 생각보다 좁아서 당황했던 경험, 한 번쯤 있으실 겁니다. 계약서에 적힌 면적과 등기부등본상의 면적, 도대체 무엇이 맞고 어떻게 계산해야 손해를 보지 않을까요? 오늘은 사무실 임대차 계약의 핵심인 면적 산정 방식에 대해 명쾌하게 정리해 드립니다.
이야기: 100평 사무실이 50평처럼 느껴지는 이유
🏢 설레는 사무실 확장 스타트업 대표인 김 사장님은 사업 확장을 위해 강남의 랜드마크 빌딩으로 이사를 계획했습니다. 부동산 중개인을 통해 "임대면적 100평"인 사무실을 소개받았습니다. 직원 20명이 넉넉하게 쓸 수 있겠다 싶어 기쁜 마음으로 현장 답사를 갔습니다.
📏 현실과의 괴리 그런데 막상 문을 열고 들어가 보니 생각보다 공간이 좁아 보였습니다. 김 사장님이 줄자로 대략 재어보니 실평수는 50평 남짓밖에 되지 않았습니다. "분명 100평이라고 했는데 왜 이렇게 좁죠?"라고 묻자 중개인은 "전용률이 50%라서 그렇습니다"라는 알쏭달쏭한 답변만 내놓습니다.
📑 서류의 미로 사무실로 돌아와 건축물대장을 떼어보니 전용면적과 공용면적 숫자가 복잡하게 나열되어 있습니다. 이걸 다 더하면 임대면적이 되는 건지, 주차장은 포함되는 건지 김 사장님은 혼란스럽기만 합니다. 과연 김 사장님은 호갱이 된 걸까요, 아니면 정당한 계약을 앞두고 있는 걸까요?
1. 임대면적의 구성: 전용면적과 공용면적의 진실
사무실 임대차 계약에서 말하는 임대면적은 통상적으로 전용면적 + 공용면적을 합한 것을 말합니다. 이를 이해하려면 각각의 용어부터 명확히 알아야 합니다.
🔒 전용면적 (실평수) 현관 문을 열고 들어갔을 때, 우리 회사 직원들만 배타적으로 사용하는 실제 업무 공간입니다. 탕비실, 내부 회의실 등이 포함되며, 등기부등본상에는 '전유부분'으로 표기됩니다. 김 사장님이 느낀 50평이 바로 이 면적입니다.
🤝 공용면적 다른 입주사들과 함께 사용하는 공간입니다. 로비, 복도, 계단, 엘리베이터, 공용 화장실 등이 여기에 해당합니다. 내가 직접 점유하지는 않지만, 건물을 이용하기 위해 필수적인 공간이므로 임대료 산정에 포함됩니다.
2. 등기부등본 면적 vs 계약서상 임대면적, 왜 다를까?
질문하신 내용 중 가장 중요한 부분입니다. 건축물대장(등기부등본)상의 합계 면적과 임대 계약서상의 임대면적은 일치할 수도 있지만, 다를 수도 있습니다. 그 이유는 '기타 공용면적'의 포함 여부 때문입니다.
📋 등기부등본의 표기 등기부등본은 법적으로 건물의 현황을 나타냅니다.
전유부분 (전용면적)
공용부분 (복도, 계단 등) 보통 이 두 가지가 명확히 기재됩니다.
💰 임대 계약서의 표기 (임대면적) 건물주(임대인)가 임대료를 책정하기 위해 설정한 면적입니다. 보통 다음 공식을 따릅니다. 임대면적 = 전용면적 + 주거 공용면적(복도, 계단 등) + 기타 공용면적(주차장, 기계실 등)
여기서 핵심은 주차장과 기계실입니다. 어떤 건물은 주차장 면적을 임대면적에 포함시켜 평당 임대료를 낮게 보이게 하는 전략을 쓰기도 하고(면적이 커지면 평당 가격은 내려감), 어떤 건물은 주차장을 제외하고 별도로 주차비를 받기도 합니다. 따라서 등기부등본상의 공용면적 합계와 계약서상 임대면적은 산정 기준에 따라 차이가 날 수 있습니다.
3. 전용률을 알면 가성비가 보인다
내가 내는 월세가 합리적인지 판단하려면 전용률을 확인해야 합니다.
📊 전용률 계산법 전용률(%) = (전용면적 / 임대면적) × 100
일반적인 오피스 빌딩의 전용률은 50% 내외입니다. 즉, 임대면적 100평을 계약하면 실평수는 50평을 쓴다는 뜻입니다.
전용률이 높다(60% 이상): 복도나 로비가 좁을 수 있지만, 내가 쓰는 실내 공간이 넓어 실속 있습니다. (주로 중소형 빌딩)
전용률이 낮다(40% 대): 로비가 웅장하고 엘리베이터가 많아 쾌적하지만, 실사용 면적 대비 관리비나 임대료 부담이 클 수 있습니다. (주로 대형 프라임급 빌딩)
따라서 평당 임대료가 싸다고 무조건 좋은 게 아니라, 전용면적 대비 총 임대료를 비교해야 정확한 가성비 분석이 가능합니다.
Q&A: 사무실 임대면적, 이것이 궁금하다
가장 많이 헷갈려 하시는 부분을 명쾌하게 답변해 드립니다.
Q1. 임대면적 산출 방법이 법적으로 정해져 있나요?
🚫 아니요, 법적인 강제 규정은 없습니다. 아파트(주택)는 법적으로 '공급면적' 산정 기준이 명확하지만, 상가나 오피스는 임대인이 정하기 나름입니다. 주로 (전용면적 + 층별 공용면적 배분 + 건물 전체 공용면적 배분) 방식을 사용합니다. 따라서 계약 전에 "이 임대면적에 주차장 면적이 포함된 것인가요?"라고 반드시 물어봐야 합니다.
Q2. 건물등기상의 (전용+공용) 면적을 임대면적으로 봐도 되나요?
⚠️ 참고용으로는 가능하지만, 맹신하면 안 됩니다. 대부분은 비슷하게 맞아떨어지지만, 앞서 말씀드린 대로 지하 주차장이나 관리실, 기계실 면적을 어떻게 배분했느냐에 따라 계약서상 면적이 등기부보다 더 클 수 있습니다. 반드시 임대차 계약서에 명시된 '계약 면적'을 기준으로 관리비와 임대료가 부과되므로, 계약서 숫자를 최종 기준으로 삼아야 합니다.
Q3. 공용면적이 너무 커서 억울한데 줄일 수 없나요?
💸 조절 불가능합니다. 공용면적은 건물의 구조적 특성이자 모든 입주사가 N분의 1로 나누어 부담하는 공간입니다. 이를 개별적으로 줄이는 것은 불가능합니다. 만약 공용면적 비율이 너무 높아 부담스럽다면, 전용률이 높은 다른 건물을 알아보는 것이 유일한 대안입니다.
마치며: 평당 가격의 함정에 빠지지 마세요
사무실을 구할 때 "평당 5만 원"이라는 광고 문구에 혹하기 쉽습니다. 하지만 그 1평이 전용면적 기준인지, 뻥튀기된 임대면적 기준인지는 천지 차이입니다.
계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 건축물대장을 발급받아 전용면적(전유부분)을 확인하고, 실제 내가 사용할 공간 대비 월 임대료가 합리적인지 계산기를 두드려 보시길 바랍니다. 꼼꼼한 면적 확인이 성공적인 비즈니스의 첫걸음입니다.
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