🆘 경매 배당 이의 소송: 은행이 주장하는 '가장 임차인' 의혹 대응 방안 (소송 지원 기관 안내)

 

부동산 경매 절차에서 임차인(세입자)이 정당하게 받아야 할 전세 보증금에 대해 가장 임차인이라는 의혹이 제기되어 배당이의 소송을 당하는 것은 매우 당혹스러운 일입니다. 특히 보증금도 돌려받지 못한 상황에서 거액의 변호사 비용을 감당하기 어려운 것은 현실적인 문제입니다.

질문자님처럼 은행(채권자)이 임차인의 대항력이나 우선변제권을 인정하지 않고 법원에 배당이의의 소를 제기했을 경우, 임차인은 법정에서 자신의 권리를 스스로 입증해야 하는 피고가 됩니다.

현재 경제적 상황으로 변호사 선임이 어려운 경우에도 도움을 받을 수 있는 법률 지원 기관들이 있으니, 절대 포기하지 마시고 다음 안내를 따라 도움을 요청하시기 바랍니다.

---

1️⃣ '가장 임차인' 의혹과 배당이의 소송의 의미

은행 측이 질문자님을 '가장 임차인'으로 의심하며 소송을 제기한 배경과 그 의미를 이해하는 것이 중요합니다.

🏠 가장 임차인이란 무엇인가요?

가장 임차인 (假裝 賃借人)이란, 실제로는 해당 주택에 거주하거나 진정한 임대차 계약을 체결할 의사 없이, 오로지 부동산이 경매될 경우 보증금을 배당받을 목적으로 허위로 임대차 계약을 맺고 전입신고를 마친 사람을 말합니다.

• 은행이 의심하는 이유: 은행 입장에서는 임차인이 배당을 받게 되면 자신들이 회수할 채권 금액이 줄어들기 때문에, 담보 대출 실행 전후에 임차인의 전입신고나 확정일자가 석연치 않은 경우 등 임대인과 짜고 허위로 계약한 것이 아닌지 의심하게 됩니다. 특히 임대인과 임차인이 특수관계(가족, 친인척 등)이거나 계약 내용이 불분명할 때 주로 의혹이 제기됩니다.

• 소송의 목적: 은행이 제기한 배당이의 소송은 '질문자님에게 돌아갈 배당금이 사실은 은행인 자신에게 배당되어야 한다'고 주장하는 소송입니다. 질문자님은 법정에서 자신이 진정한 임차인이라는 사실을 증명해야 합니다.

---

2️⃣ 경제적 어려움 시 법률 지원을 받을 수 있는 기관

변호사 선임 비용이 부담될 경우, 국가나 공익 재단에서 운영하는 법률 지원 제도를 활용할 수 있습니다.

✅ 대한법률구조공단 (가장 우선 순위) ⚖️

경제적으로 어렵거나 법을 잘 몰라 법률적인 도움을 받지 못하는 국민에게 법률 상담, 변호사 대리 및 소송 지원 등을 제공하는 기관입니다.

• 지원 대상: 월평균 수입이 기준 중위소득 125% 이하인 국민 (약 300만원대 초반) 등 경제적 어려움을 겪는 사람이 해당됩니다.

• 지원 내용:

  • 무료 법률 상담: 방문, 전화, 사이버 상담을 통해 현재 소송 상황에 대한 법률적인 조언을 무료로 받을 수 있습니다.

  • 변호사 또는 공단 소속 변호사의 소송 대리: 공단 심사를 통과하면 저렴한 비용 또는 무료로 소송 대리를 받을 수 있습니다. 배당이의 소송 등 민사 사건도 지원 대상에 포함됩니다.

• 연락처: 국번 없이 132 또는 가까운 공단 지소를 방문하여 상담을 예약하세요.

✅ 법원 국선변호사 제도 (특정 형사 사건에 한정)

국선변호사 제도는 주로 형사 사건 피고인을 위한 제도이므로, 민사 사건인 배당이의 소송에는 원칙적으로 적용되지 않습니다. 민사 소송에서는 위에서 언급된 법률구조공단을 활용해야 합니다.

✅ 주택도시보증공사(HUG) 등 공적 보증기관 (보증보험 가입 시)

질문자님이 전세 보증금 반환보증보험에 가입되어 있었다면, HUG 등에 보증 이행을 청구할 수 있습니다. 보증기관이 대위변제를 하고 난 후, 기관이 임차인의 권리를 승계받아 소송에 대응하게 되므로 직접적인 소송 부담을 줄일 수 있습니다. (만약 보증보험에 가입되어 있다면, 해당 보증기관에 먼저 문의하세요.)

---

3️⃣ 소송 대응을 위해 임차인이 준비해야 할 핵심 증거

소송에 대응하기 위해서는 자신이 진정한 임차인이라는 사실을 입증할 명확하고 객관적인 증거를 준비해야 합니다.

필수 증거 자료 📝

증거 유형	내용 및 입증 목적
임대차 계약서	계약의 진정성 입증. 확정일자가 찍혀 있는지 확인.
전입세대 열람 내역	해당 주택에 전입신고 및 실제 거주했음을 입증하는 자료.
보증금 이체 내역	임대인 계좌로 보증금 및 월세(월세 계약 시)를 입금한 금융 거래 내역서.
공과금 납부 내역	해당 주소지에서 수도, 전기, 가스 요금 등을 납부한 내역 (실제 거주 입증).
임대인과의 통화/문자	계약 기간, 이사 시기, 전세금 반환 지연 등에 대한 실제 임대차 관계를 증명하는 자료 (녹취록, 문자 내역 등).

법정에서 증명해야 할 내용 👨‍⚖️

1. 진정한 계약 의사: 임대인과 전세 계약을 체결할 때, 오로지 거주할 목적으로 정상적인 거래를 했음을 증명해야 합니다.

2. 보증금 지급 사실: 계약서상의 금액이 실제로 임대인에게 전달되었음을 통장 거래 내역으로 증명해야 합니다.

3. 실제 거주 사실 (주택 인도): 전입신고일 이후부터 배당 요구 시점까지 실제로 해당 주택에 거주했음을 공과금 납부 내역, 이웃 증언 등으로 입증해야 합니다.

---

❓ Q&A로 가장 임차인 대응 전략 정리하기

Q1. 민사 소장이 날아왔는데, 지금 제가 해야 할 가장 시급한 조치는 무엇인가요?

A1. ⏳ 30일 이내 답변서 제출: 소장을 받은 날로부터 30일 이내에 법원에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서를 제출하지 않으면 상대방(은행)의 주장을 인정하는 것으로 간주되어 무변론 판결로 패소할 수 있습니다. 당장 변호사를 선임하기 어렵더라도, 대한법률구조공단을 찾아가 상담을 받고 답변서 작성에 대한 도움을 받아야 합니다.

Q2. 임대인과 짜고 허위로 계약하지 않았음을 어떻게 증명해야 하나요?

A2. 📄 객관적인 증거: 가장 임차인이 아님을 증명하기 위해서는 '실제 임차인이라면 당연히 가지고 있어야 할' 객관적인 자료를 제시해야 합니다. 위에서 언급한 계약서, 보증금 이체 내역, 공과금 납부 내역, 주택에 거주하면서 주고받은 임대인과의 일상적인 대화 기록 등이 모두 중요한 증거가 됩니다. 특히 전입일 이전에 은행의 담보 설정(근저당)이 있었는지 여부 등도 권리 순위를 판단하는 데 중요합니다.

Q3. 임차권등기가 되어 있다면 소송에서 유리한가요?

A3. ✨ 유리한 증거: 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못했음을 법원이 인정한 강력한 증거입니다. 따라서 임차권등기명령을 받은 사실 자체는 임차인이 진정한 임차인임을 입증하는 데 매우 유리하게 작용할 수 있습니다. 그러나 등기 자체가 가장 임차인 의혹을 완전히 해소하는 것은 아니므로, 소송에서는 실제 거주 및 보증금 지급 등 모든 증거를 제출해야 합니다.

---

🌟 최종 조언: 법률 구조 신청

가장 시급한 문제는 법률 구조를 신청하는 것입니다.

• 즉시 대한법률구조공단 (132)에 연락📞하여 예약 후 방문 상담을 받으시고, 현재 받은 민사 소장 사본과 임대차 계약서, 이체 내역 등 모든 관련 자료를 지참하여 답변서 제출 시한이 있다는 점을 강조하며 법률 지원을 요청하시기 바랍니다.

법률구조공단의 도움을 받아 소송에 적극적으로 대응하시면 정당한 보증금을 되찾으실 수 있을 것입니다.