여러 개의 부동산을 묶어 공동담보로 대출을 받은 상황에서, 그중 하나만 매도하려고 할 때 절차가 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 특히 대출금이 남아있는 상태라면 매수인에게 깨끗한 등기를 넘겨주기 위해 근저당권 문제를 반드시 해결해야 합니다.
오늘은 질문자님처럼 상가 3개를 담보로 잡고 대출을 이용 중인 상황에서, 1개만 매도할 때 은행과 어떻게 협의해야 하는지, 그리고 등기부등본상의 근저당권은 어떻게 정리되는지 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.
1. 은행 방문은 선택이 아닌 필수입니다
🏦 매매 계약 전 은행과 상환 금액 협의하기
결론부터 말씀드리면, 법무사와 매수인끼리만 진행해서는 안 되며 반드시 대출을 받은 은행(대출 담당자)에게 매도 사실을 알리고 협의해야 합니다.
이유는 공동담보(포괄근저당)의 특성 때문입니다. 은행 입장에서는 담보 물건 3개를 믿고 돈을 빌려준 것인데, 그중 하나(상가 A)가 빠져나가면 담보 가치가 하락하게 됩니다. 따라서 은행은 상가 A를 담보에서 풀어주는 조건으로 대출금의 일부를 상환하라고 요구합니다.
중요한 점은 이 상환 금액이 단순히 '대출금 나누기 3'이 아니라는 점입니다. 은행은 남은 상가 B와 C의 감정가를 재평가하여 LTV(담보인정비율)를 계산한 뒤, 상가 A를 해지하기 위해 갚아야 할 최소 금액을 통보해 줍니다. 이 금액을 알아야 매매 대금으로 상환이 가능한지 자금 계획을 세울 수 있습니다.
2. 잔금일 당일의 업무 처리 흐름
🤝 매매 대금으로 대출 갚고 근저당 풀기
은행과 상환 금액 협의가 끝났다면, 실제 매매 잔금일에는 다음과 같은 순서로 일이 진행됩니다. 보통 매수 측 법무사가 이 과정을 조율해 줍니다.
잔금 수령: 매수인으로부터 매매 잔금을 받습니다.
대출 상환: 받은 잔금 중 은행과 협의한 금액만큼을 은행에 즉시 상환합니다.
말소 서류 수령: 은행은 대출 일부가 상환되었음을 확인하고, 매도하는 상가 A에 대한 근저당권 해지(말소) 서류를 발급해 줍니다.
등기 신청: 법무사는 이 서류를 가지고 등기소에 가서 상가 A의 소유권 이전 등기와 근저당권 말소 등기를 동시에 신청합니다.
따라서 잔금일에 은행 문이 닫히기 전에 처리를 해야 하므로, 평일 오전에 잔금을 치르는 것이 가장 안전합니다.
3. 남은 상가의 근저당은 자동으로 변경되지 않습니다
📝 근저당권 변경 등기(일부 말소)의 개념
질문자님께서 가장 궁금해하신 부분 중 하나가 "나머지 2개 상가의 근저당은 어떻게 되느냐"일 것입니다. 이는 자동으로 되는 것이 아니라 변경 등기 절차를 거쳐야 합니다.
상가 A: 근저당권이 완전히 삭제되어 깨끗한 상태로 매수인에게 넘어갑니다. 상가 B, C: 여전히 공동담보로 묶여 있으며, 등기부등본상에는 '공동담보 목록'에서 상가 A가 빠지는 변경 등기가 이루어집니다.
여기서 주의할 점은 채권최고액(등기상 대출 한도)입니다. 대출 원금을 일부 갚았다고 해서 등기부에 적힌 채권최고액이 자동으로 줄어들지는 않습니다. 원한다면 은행에 요청하여 감액 등기를 해야 하는데, 이 경우 별도의 비용이 발생할 수 있습니다. 감액하지 않으면 B와 C 상가에는 원래 설정된 높은 금액의 근저당이 그대로 찍혀 있게 됩니다.
Q&A 공동담보 매매 궁금증 해결
Q1. 법무사 통해서 매매하면 알아서 해주지 않나요?
A. 법무사는 등기 서류를 처리해 주는 역할입니다. 얼마를 갚아야 근저당을 풀어줄지 결정하는 것은 은행입니다. 따라서 질문자님이 직접 은행에 가서 "상가 하나를 팔려고 하는데 얼마를 갚아야 하느냐"고 물어보고 승인을 받아야 법무사가 일 처리를 할 수 있습니다.
Q2. 매매 대금으로 대출을 다 못 갚으면 어떻게 되나요?
A. 만약 은행이 요구하는 상환 금액보다 매매 잔금이 부족하다면, 질문자님의 여윳돈을 보태서라도 그 금액을 맞춰야 합니다. 은행이 요구하는 금액이 입금되지 않으면 상가 A의 근저당을 절대 풀어주지 않으므로 매매 자체가 불가능해집니다.
Q3. 근저당이 자동으로 2개만 남는 게 아니라는 게 무슨 뜻인가요?
A. 전산상 자동으로 뿅 하고 바뀌는 게 아닙니다. 등기소에 "A 상가는 목록에서 빼주세요"라는 신청(일부 말소 및 변경 등기)을 넣어야 서류상으로 정리가 된다는 뜻입니다. 이 비용은 보통 매도인이 부담하거나, 대출 상환 조건에 따라 은행 법무사가 처리하기도 합니다.
Q4. 남은 상가 B, C의 대출 한도를 줄이고 싶어요.
A. 대출 원금을 많이 갚으셨다면, 은행에 채권최고액 감액 등기를 요청하세요. 비용(등록면허세 등)이 들지만, 등기부상 빚이 줄어들어 보이기 때문에 추후 세입자를 맞추거나 추가 대출을 받을 때 유리합니다.
마치며
복잡해 보이지만 핵심은 간단합니다. "잔금일 전에 은행에 가서 얼마 갚아야 하는지 물어본다." 이것만 선행되면 나머지는 법무사가 잔금일에 맞춰 매끄럽게 처리해 줄 것입니다.
공동담보 해지는 매수인에게 깨끗한 소유권을 넘겨주기 위한 매도인의 의무이므로, 미리미리 은행과 소통하여 차질 없이 거래를 성사시키시길 바랍니다.
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