[부동산 가이드] 토지 자금조달계획서 공동명의 지분별 작성법 완벽 정리

 토지 거래 허가 구역이나 일정 금액 이상의 토지를 매수할 때 반드시 제출해야 하는 서류가 바로 자금조달계획서입니다. 혼자 명의로 살 때는 내 통장 잔고와 대출금을 그대로 적으면 되지만, 부부나 가족 등 공동명의로 매수할 때는 작성 방법이 복잡해집니다.

많은 분들이 헷갈려하시는 공동명의 시 토지 자금조달계획서 작성 기준과 구체적인 기재 방법을 알기 쉽게 정리해 드립니다. 자칫 잘못 작성하면 증여세 폭탄을 맞거나 소명 요청을 받을 수 있으니 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

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📢 대원칙: 1인 1장 제출이 필수입니다

가장 먼저 기억해야 할 핵심 원칙입니다. 계약서는 한 장에 공동명의자 이름이 다 들어가지만, 자금조달계획서는 매수인 각자가 별도로 작성하여 제출해야 합니다.

부부가 공동명의로 산다고 해서 한 장에 몰아서 쓰는 것이 아닙니다. 남편 명의로 1장, 아내 명의로 1장, 총 2장을 각각 작성해야 합니다.

관할 지자체(시, 군, 구청)에서는 각 개인이 본인의 지분에 해당하는 돈을 어떻게 마련했는지를 검증하고 싶어 하기 때문입니다.

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💰 금액 산정: 내 지분만큼만 계산하세요

작성 시 가장 중요한 것은 취득 자금의 총액을 어떻게 적느냐입니다. 전체 땅값이 10억 원이고, 지분이 50대 50이라면 어떻게 적어야 할까요?

✅ 올바른 작성 예시 총 매매 금액: 10억 원 남편 지분(50%): 5억 원 -> 남편의 자금조달계획서 합계는 5억 원이어야 함 아내 지분(50%): 5억 원 -> 아내의 자금조달계획서 합계는 5억 원이어야 함

각자의 계획서에 적힌 자금 조달액의 합계가 본인이 내야 할 지분 금액과 정확히 일치해야 합니다. 내 계획서에 전체 땅값을 적는 실수를 범하지 않도록 주의해야 합니다.

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📝 항목별 상세 작성 가이드

실제 서류를 작성할 때 항목별로 어떻게 나누어 써야 하는지 구체적인 상황을 예로 들어 설명하겠습니다.

1. 자기자금 (내 돈) 은행 예금, 주식 매도 대금, 현금 등 본인이 가진 자산을 적는 칸입니다. 부부가 돈을 합쳐서 관리하더라도, 자금 출처를 명확히 나누어야 합니다. 남편 통장에서 3억이 나오고, 아내 통장에서 2억이 나온다면 각각 본인 명의의 계획서에 해당 금액만큼 기재합니다.

2. 차입금 (빌린 돈, 대출) 은행 대출이 있는 경우입니다. 대출 명의자가 누구인지가 중요합니다. 남편 단독 명의로 대출을 3억 받았다면, 남편의 계획서에만 대출금 3억을 기재합니다. 부부 공동 담보 대출로 실행하여 채무를 반반 부담하기로 했다면, 대출금을 지분 비율대로 나누어 각각 기재하는 것이 일반적입니다.

3. 임대보증금 승계 (전세 낀 매매) 토지에 임차인이 있어 보증금을 안고 사는 경우입니다. 이 보증금도 채무이므로 지분 비율대로 나눕니다. 보증금이 1억이고 지분이 반반이라면, 남편 5천만 원, 아내 5천만 원씩 각각 승계 자금으로 기재합니다.

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⚠️ 주의사항: 증여세 이슈를 조심하세요

공동명의 자금조달계획서 작성 시 국세청이 가장 유심히 보는 것이 바로 편법 증여입니다.

🚨 위험한 상황 예시 땅은 5:5 공동명의로 샀는데, 실제 돈은 남편이 100% 다 냈을 때. 이 경우 아내의 자금조달계획서를 쓸 때 문제가 생깁니다. 아내는 자기 돈(소득, 예금)이 없는데 땅 지분을 갖게 되었기 때문입니다.

💡 해결 방법 이럴 때는 아내의 자금조달계획서 자금 출처 항목 중 증여/상속 란에 남편으로부터 받은 금액을 기재해야 합니다. 그리고 세무서에 정식으로 증여세 신고를 해야 뒤탈이 없습니다. (부부간 증여 공제 한도인 6억 원 이내라면 세금은 없지만, 신고는 하는 것이 안전합니다.)

만약 증여 신고 없이 남편 돈으로 아내 지분까지 샀다가 발각되면, 가산세까지 포함하여 막대한 세금을 물게 될 수 있습니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q. 대리인이 제출해도 되나요? 

A. 네, 가능합니다. 공인중개사가 계약 신고를 하면서 같이 제출해 주는 경우가 많습니다. 이때는 매수인들이 각각 작성하고 서명 날인한 계획서를 중개사에게 전달하면 됩니다. 혹은 대리인(법무사 등)을 통해 제출할 때는 위임장과 신분증 사본이 필요합니다.

Q. 소득이 없는 가정주부도 공동명의가 가능한가요? 

A. 가능합니다. 다만 앞서 말씀드린 대로 자금 출처가 명확해야 합니다. 남편의 돈으로 하는 것이라면 증여세 신고를 통해 자금 출처를 합법적으로 만들어 놓은 뒤, 계획서에 '증여'로 기재하면 됩니다.

Q. 공동명의인데 지분율이 다르면요? 

A. 5:5가 아니라 7:3, 6:4 등 지분율이 다르다면 그 비율에 맞춰 계산기를 두드려야 합니다. 전체 매매 대금에 본인 지분율을 곱한 금액이 내 계획서의 최종 합계 금액이 되도록 맞추시면 됩니다.

Q. 증빙 서류도 각각 내야 하나요? 

A. 네, 투기과열지구 등 증빙 서류 제출 대상 지역이라면, 각자가 기재한 항목(예금 잔액 증명서, 대출 신청서 등)에 맞는 증빙 서류를 각각 준비하여 제출해야 합니다.

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✈️ 글을 마치며

토지 취득은 주택보다 규제가 덜한 편이지만, 자금조달계획서만큼은 꼼꼼하게 봅니다. 특히 공동명의는 '지분 쪼개기'나 '편법 증여'의 수단으로 오해받기 쉽기 때문에 더욱 투명하게 작성해야 합니다.

핵심은 내 지분만큼의 돈을 내가 어떻게 마련했는지를 보여주는 것입니다. 1인 1장 작성 원칙과 지분 비율에 따른 금액 산정만 기억하신다면 어렵지 않게 작성하실 수 있을 것입니다. 성공적인 토지 투자를 응원합니다!