이야기: 김 대리의 식은땀 나는 셀프등기 도전기
생애 첫 내 집 마련의 꿈을 이룬 김 대리. 중개수수료와 법무사 비용을 아끼고자 당차게 셀프등기에 도전했습니다. 인터넷 등기소 e-Form을 보며 한 땀 한 땀 서류를 작성하던 중, 매도인에게서 갑작스러운 연락이 왔습니다. "김 대리님, 사정이 생겨서 그런데 잔금을 하루만 앞당겨서 27일에 치를 수 있을까요?" 흔쾌히 알겠다고 대답하고 전화를 끊은 김 대리. 그런데 다시 컴퓨터 화면을 보니 머릿속이 하얗게 변했습니다. '잠깐, 신청서에는 잔금일을 원래 계약서대로 28일로 적어놨는데? 내일 27일에 돈을 보내고 등기소를 가면, 서류 날짜랑 달라서 반려되는 거 아니야? 아니면 28일로 적어서 내야 하나?' 김 대리는 마우스를 쥔 손에 식은땀이 흐르기 시작했습니다. 과연 김 대리는 무사히 등기를 마칠 수 있을까요?
실제 잔금 지급일인 27일을 기준으로 작성해야 합니다
결론부터 말씀드리면, 실제로 잔금을 치르는 날짜인 27일을 기준으로 서류를 준비해야 합니다. 소유권 이전 등기는 잔금을 모두 지급하여 실질적인 소유권이 넘어온 날(반대급부 이행 완료일)부터 신청이 가능하기 때문입니다.
만약 서류상 잔금일을 28일로 기재한 상태에서 27일에 등기소에 방문하여 접수한다면, 등기관 입장에서는 아직 도래하지 않은 미래의 날짜에 잔금을 치른다는 모순이 발생합니다. 이는 서류 미비나 각하 사유가 될 수 있으므로, 반드시 사실관계에 입각하여 27일로 수정하거나 작성해야 합니다.
등기원인일자와 등기신청일자의 차이 이해하기
많은 분이 헷갈리는 부분이 바로 날짜입니다. 소유권이전등기신청서에는 크게 두 가지 날짜가 중요합니다.
등기원인일자 (계약일): 이는 최초 매매계약서를 작성한 날짜입니다. 잔금일이 바뀌더라도 계약일 자체가 바뀌는 것은 아니므로, 이 날짜는 최초 계약일 그대로 유지합니다.
잔금납부일 (반대급부 이행일): 등기소 시스템상에서 취등록세 납부나 국민주택채권 매입 등의 기준이 되는 날짜입니다. 이 날짜가 바로 변경된 27일이 되어야 합니다.
즉, 등기신청서 상의 접수 연월일이나 잔금 납부와 관련된 항목은 실제 돈이 오가고 접수하는 27일로 맞추는 것이 원칙입니다.
부동산 거래 신고 필증과 계약서 확인
잔금일이 당겨졌을 때 등기소 서류뿐만 아니라 챙겨야 할 것이 있습니다. 바로 부동산 실거래가 신고 내역입니다.
보통 하루 이틀 정도의 잔금일 변경은 등기소에서 유연하게 받아주는 경우가 많습니다. 하지만 원칙적으로는 실거래가 신고 필증상의 잔금일도 변경 신고를 하는 것이 가장 깔끔합니다. 만약 시간이 촉박하여 변경 신고를 못 했다면, 등기소에 잔금 영수증(27일 자 이체 확인증 등)을 첨부하여 실제 잔금이 27일에 지급되었음을 소명하면 대부분 문제없이 처리됩니다.
또한, 매매계약서 특약 사항에 잔금일 변경에 대한 내용을 수기로 적고 매도인과 매수인이 도장을 찍어두면 더욱 확실한 증빙이 됩니다.
인터넷 등기소 e-Form 수정 방법
이미 28일로 작성하여 저장까지 해둔 상태라도 걱정하지 마세요. 인터넷 등기소 e-Form 시스템은 신청 수수료를 결제하고 제출하기 전까지는 자유롭게 수정이 가능합니다.
작성 중인 신청서 조회: 인터넷 등기소 로그인 후 작성 관리 메뉴로 들어갑니다.
신청서 수정: 해당 신청서를 열어 잔금과 관련된 날짜나 등기 의무 이행일 부분을 27일로 수정합니다.
위임장 재출력: 만약 위임장을 시스템에서 자동으로 출력했다면, 날짜가 수정된 버전으로 다시 출력해서 매도인의 인감도장을 받아야 합니다. (수기로 날짜를 고치고 도장을 찍어도 되지만, 새로 뽑는 것이 깔끔합니다.)
Q&A: 셀프등기 잔금일 변경, 무엇이든 물어보세요
Q1. 잔금일이 당겨졌는데 매매계약서를 다시 써야 하나요?
굳이 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 기존 계약서의 여백이나 특약 사항 란에 '양 당사자 합의하에 잔금일을 O월 27일로 변경함'이라고 적고 매도인과 매수인이 각자 인감도장(또는 서명)을 날인하면 됩니다.
Q2. 이미 28일로 적힌 서류를 다 출력해서 매도인 도장까지 받았습니다. 어떡하죠?
다시 도장을 받기 어렵다면, 수기로 수정하는 방법이 있습니다. 잘못된 날짜(28일)에 두 줄을 긋고 옆에 27일이라고 적은 뒤, 그 수정 부분에 매도인의 인감도장으로 정정 날인(도장을 겹쳐 찍거나 옆에 찍음)을 하면 효력이 인정됩니다. 하지만 등기소마다 담당자의 성향이 다를 수 있으므로, 가능하면 새로 출력하는 것을 추천합니다.
Q3. 취득세 납부도 27일에 해야 하나요?
네, 그렇습니다. 취득세는 잔금 지급일(취득일)로부터 60일 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 등기소에 접수하기 위해서는 취득세 영수증이 필수 서류이므로, 27일 오전에 잔금을 치르고 구청(또는 위택스)을 통해 취득세를 납부한 후 등기소로 가셔야 합니다.
댓글
댓글 쓰기