월세는 꼬박꼬박 내는데 집주인은 관리는커녕 연락조차 피한다면, 임차인 입장에서는 분통이 터질 노릇입니다. 특히 입주 전부터 있었던 하자를 고쳐주지 않고, "그냥 살라"며 배째라 식으로 나오는 집주인 때문에 고통받는 분들이 많습니다.
질문자님의 상황처럼 집주인이 수선 의무를 이행하지 않고 고의로 연락을 회피하는 경우, 이는 명백한 계약 위반 사유가 될 수 있습니다. 오늘은 집주인의 변명을 원천 차단하고, 정당하게 계약 해지를 요구할 수 있는 법적 근거와 '내용증명' 활용법을 상세히 알려드립니다.
이야기 월세는 칼같이 받아가면서, 고장 난 집은 나 몰라라?
🏠 악몽이 된 자취 생활 성실한 직장인 A씨는 설레는 마음으로 월세 계약을 맺고 입주했습니다. 하지만 입주 첫날부터 곳곳에 하자가 발견되었습니다. 옵션 가전은 작동하지 않고, 공용 공간 관리는 엉망이었습니다. A씨는 관리인에게 수리를 요구했지만 "우리는 관리 안 한다"는 황당한 답변만 돌아왔습니다.
📞 실수로 들린 진실 결국 집주인에게 연락했습니다. 집주인은 "내가 알아서 해주겠다, 대신 1년 계약은 무조건 채워라"며 으름장을 놓았습니다. 하지만 그 말뿐, 약속한 조치는 없었고 전화도 받지 않았습니다. 그러던 어느 날, 집주인에게서 전화가 걸려 왔습니다. 반가운 마음에 받았지만 수화기 너머로 들려온 것은 집주인이 친구들과 웃고 떠드는 소리였습니다. 주머니 속에서 잘못 눌린 것입니다. 일부러 A씨의 전화를 피하고 있었다는 사실을 알게 된 A씨는 배신감에 치를 떨었습니다. "내 돈 내고 내가 왜 이런 취급을 받아야 하지?" A씨는 이제 참지 않기로 결심합니다.
1. 집주인의 수선 의무 위반은 명백한 계약 해지 사유
가장 먼저 아셔야 할 것은 민법이 정한 임대인의 의무입니다.
⚖️ 민법 제623조 (임대인의 의무) "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."
집주인(임대인)은 세입자가 집을 제대로 사용할 수 있도록 고장 난 곳을 고쳐주고 관리해 줄 법적 의무가 있습니다.
입주 전부터 있던 하자: 100% 집주인 책임입니다.
관리 부실: 관리비를 받으면서 관리를 안 하는 것은 부당 이득이자 채무 불이행입니다.
연락 두절: 수선 요구를 묵살하고 연락을 피하는 행위는 신뢰 관계 파괴로 간주됩니다.
따라서 집주인이 "관리 안 하겠다"라고 선언하고 실제로 방치했다면, 이는 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 사유가 되어 세입자는 계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
2. 말로는 안 통합니다, 내용증명으로 선전포고하세요
전화를 안 받는 집주인에게 카톡이나 문자를 남기는 것만으로는 부족합니다. 법적으로 "나는 할 만큼 했다"는 증거를 남겨야 합니다. 그 최고의 수단이 바로 내용증명입니다.
📮 내용증명 작성 팁 내용증명은 우체국이 편지의 내용을 증명해 주는 제도입니다. 집주인이 "못 들었다", "그런 말 한 적 없다"고 발뺌하는 것을 완벽하게 차단합니다. 아래 내용을 육하원칙에 따라 건조하고 단호하게 작성하세요.
수신인/발신인: 정확한 주소와 성명 기재.
하자의 목록: 입주 시부터 파손되어 있던 부분, 관리가 안 되는 내역을 상세히 나열.
그간의 노력: "수차례 전화와 문자로 수리를 요청하였으나 귀하는 이를 묵살하고 연락을 고의로 회피하고 있음."
최후통첩: "본 내용증명 수령 후 7일 이내에 조치를 취하지 않을 시, 민법 제623조 위반으로 계약을 즉시 해지하며, 보증금 반환 및 이사 비용 등 손해배상을 청구하겠음."
이 편지가 집주인에게 도달하는 순간, 법적 효력이 발생하기 시작하며 집주인은 심리적으로 엄청난 압박을 받게 됩니다.
3. 증거 수집의 중요성, 녹음과 사진은 필수
내용증명과 함께 싸움에서 이기기 위한 탄환을 준비해야 합니다.
📸 모든 것을 기록하세요
하자 사진/동영상: 고장 난 부분, 관리가 안 된 더러운 부분을 날짜가 나오게 촬영하세요.
통화 목록: 내가 수십 번 전화를 걸었으나 연결되지 않은 기록(캡처).
문자 내역: "고쳐달라"고 요구했으나 답장이 없거나 거절한 내용.
실수 통화 녹음: 친구들과 떠드는 소리가 녹음되었다면, 집주인이 전화를 받을 수 있는 상태임에도 고의로 회피했다는 결정적인 증거가 됩니다. (본인이 통화 당사자로 참여된 상황은 아니지만, 걸려온 전화를 받은 것이므로 통신비밀보호법 위반 소지는 낮으나 변호사 자문을 권장합니다. 다만, 정황 증거로는 강력합니다.)
Q&A 악질 집주인 대응, 이것이 궁금하다
답답한 마음을 풀어드릴 핵심 질문과 답변입니다.
Q1. 계약 기간이 남았는데 위약금(복비)을 내야 하나요?
💰 아니요, 낼 필요 없습니다. 계약 기간 중 퇴실 시 세입자가 중개수수료를 무는 것은 '단순 변심'일 때의 관례입니다. 이번 사안은 집주인의 의무 불이행(관리 소홀, 수선 거부)이라는 귀책사유로 계약이 파기되는 것이므로, 위약금은커녕 오히려 질문자님이 이사 비용과 중개수수료를 손해배상으로 청구해야 하는 상황입니다. 당당하게 거절하세요.
Q2. 내용증명을 보냈는데도 무시하면 어떻게 하죠?
🏛️ 임차권등기명령 및 소송 진행 내용증명에 명시한 기한까지 답이 없다면 계약은 해지된 것으로 간주합니다. 보증금을 줄 때까지 짐을 다 빼지 말고 일부를 남겨두거나 비밀번호를 알려주지 마세요(점유 유지). 이후 법원에 임차권등기명령을 신청하고 보증금 반환 소송을 진행하면 됩니다. 소송 비용까지 집주인에게 청구할 수 있습니다.
Q3. 월세를 안 내고 버텨도 될까요?
🛑 가급적 월세는 내시는 게 좋습니다. 억울하겠지만, 월세를 3기(3달 치) 이상 연체하면 오히려 세입자에게 귀책사유가 생겨 계약 해지를 당하거나 불리해질 수 있습니다. 보증금에서 까라고 할 수도 있지만, 법적으로 깔끔하게 싸우려면 월세는 내면서 내용증명으로 압박하는 것이 정석입니다. 혹은 "하자로 인해 사용 못한 만큼 월세를 감액하겠다"는 내용을 내용증명에 포함하여 일부만 지급하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.
마치며 권리 위에 잠자지 마세요
집주인의 태도는 전형적인 "시간 끌면 지쳐서 그냥 살겠지"라는 심보입니다. 여기에 말려들지 마세요.
지금 당장 하자 사진을 찍고, 통화 기록을 정리하여 우체국으로 가세요. 내용증명 한 통이면 연락 두절이던 집주인에게서 바로 연락이 올 것입니다. 질문자님은 정당한 권리를 요구하는 것이니, 절대 위축되지 말고 단호하게 대처하시길 응원합니다.
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