사회초년생이나 대학생들이 방을 구할 때, 시세보다 저렴하고 깨끗한 원룸을 발견하곤 합니다. 마음에 들어 계약하려는데, 등기부등본이나 건축물대장을 보니 주용도가 '주택'이 아닌 '제2종 근린생활시설(고시원)'로 적혀 있어 당황하는 경우가 많습니다.
중개사는 "사는 데 아무 문제 없고 전입신고도 된다"라고 안심시키지만, 덜컥 계약했다가 나중에 낭패를 볼 수 있습니다. 오늘은 서류상 고시원인 원룸의 정체와 계약 시 반드시 따져봐야 할 치명적인 단점, 그리고 안전하게 계약하는 방법을 정리해 드립니다.
이야기 풀옵션 신축 원룸이 주변보다 10만 원 싼 이유
🏠 가성비 최고의 방 발견 직장인 최 씨는 회사 근처에서 자취방을 구하던 중, 신축에 풀옵션이 갖춰진 깨끗한 원룸을 발견했습니다. 비슷한 조건의 다른 방들보다 월세가 10만 원이나 저렴하고 관리비도 적어 "이거다!" 싶었습니다.
📝 서류에서 발견한 낯선 단어 '고시원' 계약 직전, 최 씨는 건축물대장을 확인하다가 용도가 '다세대주택'이 아닌 '고시원'으로 표기된 것을 발견했습니다. 방 안에는 분명 싱크대와 인덕션, 세탁기까지 다 있는데 서류상은 고시원이라니요. 부동산 실장님은 "요즘 다 이렇게 짓는다. 세금 때문에 그런 거니 걱정 마라"고 합니다. 하지만 최 씨는 혹시나 보증금을 못 돌려받거나 살다가 쫓겨나는 건 아닌지 불안하기만 합니다. 과연 이 방, 계약해도 되는 걸까요?
1. 고시원 원룸의 정체: 불법 쪼개기와 취사 시설
서류상 고시원인데 내부는 원룸처럼 꾸며진 곳을 흔히 '근생 빌라' 혹은 '변종 원룸'이라고 부릅니다. 건축주가 주차장 확보 의무를 피하고 더 많은 방을 만들기 위해 꼼수를 부린 경우가 많습니다.
🚨 취사 시설은 불법입니다 법적으로 고시원은 각 방 안에 욕실과 화장실은 설치할 수 있지만, 싱크대나 가스레인지(취사 시설)는 설치할 수 없습니다. 공동 취사장을 써야 하는 것이 원칙입니다. 만약 방 안에 싱크대와 인덕션이 있다면 이는 준공 검사 후 몰래 설치한 불법 건축물일 확률이 99%입니다. 재수가 없어서 구청 단속에 걸리면 집주인은 원상복구 명령을 받게 되고, 세입자는 멀쩡히 쓰던 싱크대를 뜯어내야 하는 불편을 겪을 수 있습니다.
2. 가장 큰 문제: 전세자금 대출과 보증보험 가입 불가
월세라면 그나마 낫지만, 전세로 들어가려 한다면 도시락을 싸 들고 다니며 말리고 싶습니다. 금융권의 보호를 받기 어렵기 때문입니다.
💸 대출의 문턱 고시원은 주택법상 주택이 아니기 때문에, 일반적인 버팀목 전세 대출이나 중소기업 청년 대출(중기청) 등이 불가능합니다. 2금융권에서 고금리로 빌려야 할 수도 있습니다.
🛡️ 보증보험 가입 거절 가장 위험한 것은 HUG(주택도시보증공사) 등의 전세보증금 반환보증 보험 가입이 거절된다는 점입니다. 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보험사가 대신 갚아주는 안전장치가 없는 셈입니다. 따라서 고시원 용도의 방은 보증금이 높은 전세보다는, 보증금을 최우선변제금 범위 내(서울 기준 5,500만 원 이하)로 낮춘 월세로 계약하는 것이 안전합니다.
3. 생활의 불편함: 층간 소음과 주차 전쟁
법적 문제 외에도 살면서 겪게 될 불편함이 있습니다.
🔊 방음 취약 고시원 허가 기준은 일반 주택보다 벽 두께 기준이나 층간 소음 기준이 완화되어 있습니다. 옆방의 통화 소리나 윗집의 발소리가 적나라하게 들릴 가능성이 매우 높습니다.
🚗 주차 공간 부족 일반 원룸 건물은 세대당 0.5대~1대의 주차장을 확보해야 하지만, 고시원은 시설 면적당 주차 대수를 산정하므로 주차 공간이 턱없이 부족합니다. 차가 있다면 매일 주차 전쟁을 치러야 할 수도 있습니다.
Q&A 고시원 원룸 계약, 궁금증 해결
가장 많이 묻는 질문 3가지를 정리해 드립니다.
Q1. 전입신고와 확정일자는 받을 수 있나요?
📝 네, 가능합니다. 이건 정말 다행인 부분입니다. 공부상 용도가 고시원(근린생활시설)이라도, 실제 주거용으로 사용하고 있다면 동주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 이를 통해 주택임대차보호법의 적용을 받아 보증금을 보호받을 순위(대항력)를 확보할 수 있습니다. 계약 후 즉시 전입신고를 하세요.
Q2. 월세 세액공제는 받을 수 있나요?
💰 네, 가능합니다. 과거에는 논란이 있었으나, 현재 세법상으로는 국민주택규모 이하의 고시원 등도 실질적인 주거용으로 사용하면 월세 세액공제 대상에 포함됩니다. 임대차 계약서, 송금 내역, 주민등록등본을 챙겨서 연말정산 때 신청하시면 됩니다.
Q3. 중개수수료(복비)가 더 비싼가요?
📈 네, 더 비쌀 수 있습니다. 주택은 중개수수료 상한 요율이 거래 금액에 따라 0.3%~0.5% 등으로 낮지만, 고시원(주택 외)은 최고 0.9%까지 적용될 수 있습니다. 예를 들어 보증금 1,000에 월세 50만 원이라면, 주택은 24만 원 정도지만 고시원은 54만 원까지 요구할 수 있습니다. 계약 전에 "주거용이니 주택 요율로 적용해 달라"고 반드시 협의해야 합니다.
마치며: 월세라면 OK, 전세라면 NO
정리하자면, 건축물대장상 고시원인 원룸은 "보증금이 적은 월세"로 단기간 거주하기에는 나쁘지 않은 선택일 수 있습니다. 시세보다 저렴하고 전입신고도 가능하기 때문입니다.
하지만 전세 계약이라면 절대 비추천합니다. 대출도 안 되고 보증보험도 안 되는 집에 내 전 재산을 맡기는 것은 너무 위험한 도박입니다. 본인의 자금 상황과 거주 목적을 냉정하게 따져보고 계약서에 도장을 찍으시길 바랍니다.
댓글
댓글 쓰기