📜 전세 계약갱신청구권, 계약서에 필수적으로 표기해야 하나요? 법적 효력과 실무 정리

 전세 계약 만기가 다가올 때마다 임차인과 임대인 모두가 가장 신경 쓰는 부분이 바로 계약갱신청구권의 사용 여부입니다. 이 권리는 세입자에게 법적으로 보장된 강력한 권리이지만, 과연 그 사용 여부나 권리의 존재를 계약서에 명확히 표기해야 하는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

결론부터 말씀드리면, 전세 계약갱신청구권은 계약서에 필수적으로 표기해야 하는 항목이 아닙니다. 하지만 분쟁을 막기 위해서는 사용 여부를 반드시 문서나 문자로 기록해 두어야 합니다. 오늘은 이 법적 권리의 성격과 실무에서 어떻게 대처해야 안전한지 상세하게 알려드리겠습니다.

---

📝 계약서 표기 의무는 없다: 법이 정한 권리이기 때문

계약갱신청구권(청구권)이 계약서에 표기되지 않아도 되는 가장 큰 이유는 이 권리가 주택임대차보호법이라는 특별법에 의해 임차인에게 당연히 부여된 권리이기 때문입니다.

• 강행규정: 청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 법률(강행규정)에 속합니다. 설령 임대인과 임차인이 계약서에 "청구권을 사용하지 않기로 한다"고 특약으로 작성했더라도, 이는 임차인에게 불리한 약정이므로 법적 효력이 없습니다.

• 권리 행사 통보: 청구권은 '사용 여부'를 계약서에 표기하는 것이 아니라, 임차인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인에게 통보(통지)함으로써 효력을 발생시킵니다. 따라서 계약서가 아닌 별도의 서면이나 문자 기록이 중요한 것입니다.

요약: 법이 보장하므로 계약서에 굳이 다시 적을 필요는 없습니다.

---

📌 실무에서 '표기'가 필요한 경우와 그 이유

법적으로 필수 사항은 아니지만, 부동산 전문가들은 갱신된 계약서나 특약사항에 청구권 사용 여부를 명확히 기록할 것을 강력히 권장합니다. 이는 미래의 분쟁을 막기 위한 '안전장치' 역할을 하기 때문입니다.

1. 1회 사용 여부의 기록 청구권은 평생 1회에 한해서만 사용할 수 있습니다. 만약 이번 갱신 시 임차인이 청구권을 사용했다면, 임대인은 이 사실을 정확히 기록해 두어야 합니다. 만약 기록하지 않으면, 2년 뒤 임차인이 "그때는 합의로 갱신한 것이고, 이번에 권리를 사용하겠다"고 주장할 경우 임대인이 반박하기 어려워집니다.

2. 합의 갱신과의 구분 임대인과 임차인이 단순히 '합의' 하에 전세금을 5% 이내로 올리거나, 동일 조건으로 연장했다면 이는 '합의 갱신'입니다. 이 경우 임차인의 청구권은 아직 살아있습니다. 따라서 합의 갱신 시 특약에 "본 계약은 임차인의 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신이 아닌, 상호 합의에 의한 갱신임"이라고 명시해 두면 명확해집니다.

---

📧 문자 메시지 또는 특약사항에 기록할 내용

새로운 계약서를 작성하든, 기존 계약서를 사용하든, 청구권 사용 여부를 명확히 하는 문구는 필수입니다.

Case A: 이번에 권리를 '사용한' 경우 (권리 소멸)

• 특약 문구: "본 계약은 임차인의 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신임을 확인하며, 임차인의 해당 권리는 소멸되었음을 상호 확인한다."

• 효과: 임차인의 권리 사용 기록이 남습니다.

Case B: 이번에 권리를 '사용하지 않고' 합의만 한 경우 (권리 유지)

• 특약 문구: "본 계약은 임대인과 임차인이 임대차 조건에 합의하여 갱신하는 것으로, 임차인의 계약갱신청구권은 아직 행사되지 않고 유효함을 상호 확인한다."

• 효과: 임대인은 다음 만기 시 임차인이 이 권리를 사용할 수 있음을 인지하게 됩니다.

---

❓ 전세 계약갱신청구권 관련 Q&A

Q1. 계약갱신청구권을 사용하면 꼭 계약서를 다시 써야 하나요? 

A. 법적으로는 새로운 계약서를 작성하지 않아도 기존 계약서에 청구권 사용 사실을 문자 등으로 통지하는 것만으로 효력이 발생합니다. 하지만 대출 연장이나 추후 분쟁 방지를 위해 기존 계약서 여백에 '청구권 사용에 의한 2년 연장'이라는 문구를 적고 서명하거나, 공인중개사 입회하에 새로운 계약서를 작성하는 것이 가장 안전합니다.

Q2. 계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 한다는데, 이 기간을 놓치면 어떻게 되나요? 

A. 임차인의 통보 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 조건은 기존과 동일하게 2년 연장되지만, 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있고 임대인이 통보받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다. (임차인에게는 더 유리할 수 있습니다.)

Q3. 갱신청구권을 썼는데, 2년 동안 전세금을 올릴 수 있나요? 

A. 네, 가능합니다. 청구권 행사에 의한 갱신이라도 종전 전세금의 5% 이내에서 증액이 가능합니다. 임대인이 5% 범위 내에서 증액을 요구하면 임차인은 특별한 사유가 없는 한 이에 응해야 합니다. 이 증액분은 당연히 계약서에 명확히 표기해야 합니다.

Q4. 제가 임차인인데 집주인이 특약에 '청구권 포기'를 요구합니다. 효력이 있나요? 

A. 효력이 없습니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정은 무효로 본다고 규정하고 있습니다. 따라서 계약서에 '청구권 포기' 특약을 넣었더라도, 임차인은 만기 시점에 법적으로 권리를 행사할 수 있습니다.

---

🔑 맺음말

전세 계약갱신청구권은 임차인의 주거권을 강력하게 보장하는 권리입니다. 계약서에 의무적으로 표기해야 하는 항목은 아니지만, 사용 여부를 명확히 기록해 두는 것은 임대인과 임차인 모두에게 미래의 불필요한 분쟁과 오해를 막아주는 최고의 안전장치입니다.

만약 계약서를 다시 쓰기 어렵다면, 질문자님처럼 문자 메시지나 카카오톡 등 증거가 남는 수단을 통해 권리 사용 여부를 명확히 하시고, 그 내용을 잘 보관하시길 바랍니다. 현명한 기록으로 소중한 보증금과 권리를 지키시길 응원합니다.