상가 임대차 계약이 종료될 때 임대인(건물주)과 임차인(세입자) 사이에서 가장 빈번하게 다툼이 일어나는 부분이 바로 보증금 반환 시기입니다. 세입자는 이사를 나가야 하니 돈을 먼저 달라고 하고, 건물주는 짐을 다 빼고 공과금 정산이 끝나야 준다고 맞서는 경우가 많습니다. 큰돈이 오가는 만큼 서로 예민해질 수밖에 없는 이 문제, 법적으로 정확한 타이밍은 언제인지, 그리고 어떤 절차를 거쳐야 안전하게 보증금을 주고받을 수 있는지 상세하게 정리해 드립니다. 🏢💰
열쇠를 넘겨받음과 동시에 돌려주는 것이 원칙입니다
법률 용어로 이를 동시이행의 관계라고 합니다. 임대차 계약이 해지되면 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 생기고, 임차인은 건물을 비워주고 목적물을 반환할 의무가 생깁니다. 이 두 가지 의무는 어느 하나가 먼저 이행되어야 하는 선후 관계가 아니라, 동시에 이루어져야 하는 것입니다.
즉, 임차인이 짐을 모두 빼고, 청소를 마치고, 비밀번호나 열쇠를 임대인에게 건네주는 그 순간에 임대인은 보증금을 계좌로 입금해 주어야 합니다. 세입자가 아직 짐을 다 빼지도 않았는데 보증금을 먼저 달라고 요구할 권리는 없으며, 반대로 임대인이 보증금을 주지 않았는데 세입자가 먼저 가게를 비워줄 의무도 없습니다. 현실적으로는 이삿날 짐을 다 싣고 난 뒤, 임대인이 현장을 확인하고 바로 송금하는 방식으로 진행됩니다. 🔑🤝
원상회복이 완료되어야 보증금 반환 의무가 생깁니다
단순히 몸만 나간다고 해서 건물이 반환된 것은 아닙니다. 상가 임대차에서 가장 중요한 쟁점 중 하나인 원상회복 의무가 이행되어야 합니다. 계약 당시의 상태로 점포를 되돌려 놓는 것을 말하는데, 인테리어 시설물을 철거하고 폐기물을 처리하는 과정까지 모두 포함됩니다.
만약 세입자가 시설물을 그대로 두고 나갔거나, 파손된 부분을 수리하지 않았다면 임대인은 이를 복구하는 데 드는 비용을 보증금에서 공제하고 돌려줄 수 있습니다. 혹은 원상회복이 완료될 때까지 보증금 반환을 거부할 수도 있습니다. 따라서 분쟁을 줄이기 위해서는 계약서 특약 사항에 원상회복의 범위를 구체적으로 명시해 두는 것이 좋습니다. 🛠️🚧
밀린 월세와 관리비는 공제하고 지급합니다
임대인은 보증금 전액을 돌려주는 것이 아니라, 계약 기간 중에 발생한 임차인의 채무를 모두 공제한 나머지 금액만 돌려주면 됩니다. 여기에는 다음과 같은 항목들이 포함됩니다.
미납된 월세(차임) 미납된 관리비 연체 이자 원상회복 비용(철거비 등)
따라서 임대인은 보증금을 돌려주기 전에 관리사무소 등을 통해 공과금 정산 내역을 확인하고, 밀린 월세가 있다면 이를 뺀 차액을 계산하여 지급해야 합니다. 세입자 입장에서는 보증금이 일종의 담보 역할을 하므로, 밀린 돈이 있다면 제하고 받는 것이 당연합니다. 📉🧾
새 세입자가 들어와야 돈을 준다고 할 때 대처법
많은 임대인이 당장 현금이 없다는 이유로 다음 세입자가 들어와서 보증금을 받아야 너에게 줄 수 있다라고 말하곤 합니다. 하지만 이는 임대인의 개인적인 사정일 뿐, 법적으로 정당한 사유가 아닙니다. 계약 만기일이 지났다면 새로운 세입자가 구해지든 아니든 상관없이 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.
만약 임대인이 돈을 주지 않아 이사를 못 가고 있다면, 임차권등기명령을 신청해 두어야 합니다. 이를 신청해 두고 이사를 가야 나중에 경매가 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있는 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 등기 없이 그냥 방을 빼버리면 보증금을 날릴 위험이 있으니 절대 주의해야 합니다. ⚖️🚫
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 짐은 다 뺐는데 비밀번호를 안 알려주면 반환된 건가요?
A. 아닙니다. 짐을 다 뺐더라도 비밀번호를 알려주지 않거나 열쇠를 주지 않아 임대인이 그 공간을 마음대로 들어갈 수 없다면, 이는 법적으로 명도(반환)가 완료된 것으로 보지 않습니다. 따라서 임대인은 보증금을 돌려주지 않아도 되며, 세입자는 월세를 계속 내야 할 수도 있습니다.
Q. 권리금은 보증금이랑 같이 받는 건가요?
A. 권리금은 임대인이 주는 것이 아니라 새로운 세입자에게 받는 돈입니다. 임대인은 임차인이 신규 세입자로부터 권리금을 회수하는 기회를 방해해서는 안 될 의무가 있을 뿐, 직접 권리금을 줄 의무는 없습니다(재건축 등 특수 상황 제외). 보증금 반환과는 별개의 문제입니다.
Q. 계약 기간이 남았는데 나가고 싶으면 언제 받나요?
A. 계약 기간 중에 임차인의 사정으로 해지하고 나갈 때는 원칙적으로 만기일까지 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 보통은 임차인이 새로운 세입자를 직접 구해서 데려오고, 중개수수료를 부담하는 조건으로 합의하여 보증금을 돌려받고 나가는 것이 관례입니다.
Q. 원상회복 범위 때문에 보증금을 다 못 받으면 어떡하나요?
A. 사소한 못 자국이나 세월에 따른 자연 마모는 원상회복 대상이 아닙니다. 임대인이 과도하게 복구 비용을 청구하며 보증금을 깎으려 한다면, 당시 입주 사진이나 계약서를 근거로 내용증명을 보내고, 그래도 해결되지 않으면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것이 좋습니다.
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