무더운 6월, 가만히 있어도 땀이 흐르는 날씨에 에어컨이 고장 난다면 그것만큼 끔찍한 일도 없을 것입니다. 특히 내 집이 아닌 월세로 거주하는 경우, 수리 비용과 책임을 두고 집주인과 갈등이 생기면 세입자는 더위와 스트레스라는 이중고를 겪게 됩니다. 오늘은 에어컨 수리를 거부하는 집주인 때문에 고통받는 세입자분의 사연을 바탕으로, 법적인 책임 소재와 현실적인 대처 방안, 그리고 계약 갱신 시 고려해야 할 점들을 명확하게 짚어드리겠습니다. 🏠🌡️
집주인의 수선 의무: 민법 제623조의 이해
많은 세입자분이 월세 살면서 옵션으로 있는 가전제품이 고장 났을 때 내 돈으로 고쳐야 하는지 고민하십니다. 하지만 법적으로 접근하면 답은 명확합니다. 우리 민법 제623조는 임대인(집주인)의 의무를 규정하고 있습니다. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다라고 명시되어 있습니다.
즉, 에어컨이 월세 계약 당시 포함된 옵션 항목이었다면, 집주인은 세입자가 에어컨을 통해 시원한 여름을 보낼 수 있도록 해줄 의무가 있습니다. 단순한 건전지 교체나 전구 교체 같은 사소한 소모품은 세입자가 부담할 수 있지만, 에어컨 컴프레서 고장이나 가스 누수, 배관 문제 등 큰 비용이 들고 전문 기술이 필요한 수리는 명백히 집주인의 몫입니다. 질문자님의 경우처럼 수리비가 30만 원 이상 나오는 상황이라면 이는 대수선에 해당하므로 집주인이 비용을 전액 부담해야 합니다. ⚖️📜
계약 기간 3주 남음과 묵시적 갱신, 그리고 딜레마
현재 질문자님은 계약 만료가 3주 남았고, 자동 연장(묵시적 갱신)을 통해 계속 거주할 계획을 가지고 계십니다. 여기서 집주인은 어차피 나갈 사람이라고 생각해서 수리를 미루거나, 혹은 묵시적 갱신이 되면 골치 아프니 배짱을 부리는 것일 수도 있습니다. 하지만 계약 기간이 단 하루가 남았더라도, 임대료를 내고 사는 동안에는 온전한 시설을 이용할 권리가 세입자에게 있습니다.
오히려 묵시적 갱신을 염두에 두고 계신다면, 이 문제는 더욱 확실하게 짚고 넘어가야 합니다. 에어컨도 고쳐주지 않는 집주인과 계약을 연장해서 2년을 더 산다고 가정해 보세요. 겨울에 보일러가 고장 나거나, 누수가 발생했을 때도 똑같은 반응을 보일 가능성이 매우 높습니다. 당장의 이사 비용이 아까워서 갱신을 선택하는 것이 과연 현명한 일인지 냉정하게 판단해 볼 필요가 있습니다. 묵시적 갱신은 세입자에게 유리한 제도이지만, 임대인이 기본적인 의무를 다하지 않는 상황에서는 지옥의 연장이 될 수 있습니다. 🗓️🤔
현실적인 대처 단계: 내용증명과 수리비 청구
집주인이 대화로 해결하려 하지 않고 잡아떼는 상황이라면, 감정적으로 호소하기보다 증거를 남기고 법적 절차를 밟겠다는 의사를 보여주는 것이 효과적입니다.
증거 확보: 에어컨 기사님의 진단 소견(냉매 충전만으로는 불가, 부품 교체 필요 등), 수리 견적서, 고장 난 에어컨 상태 동영상, 그리고 집주인과의 통화 녹음이나 문자 대화 내용을 모두 저장하세요.
최후 통첩: 문자나 카카오톡으로 민법 제623조에 따른 수선 의무를 이행해 줄 것을 요청하며, 언제까지 수리가 안 될 경우 제 사비로 수리하고 다음 달 월세에서 차감하거나 청구하겠다는 내용을 명확히 보내세요.
내용증명 발송: 그래도 묵묵부답이라면 우체국을 통해 내용증명을 보내세요. 내용증명 그 자체로 법적 효력은 없지만, 추후 소송 시 강력한 증거가 되며 집주인에게 심리적인 압박을 줍니다.
만약 너무 더워서 도저히 못 참겠다면, 먼저 수리를 진행하고 영수증을 챙긴 뒤 집주인에게 필요비 상환 청구를 할 수 있습니다. 만약 주지 않는다면 월세 지급 시 해당 금액을 제외하고 입금하는 방법도 있으나, 이는 집주인과 마찰이 생길 수 있으므로 사전에 고지하는 것이 좋습니다. 📢📫
Q&A: 세입자가 꼭 알아야 할 수리 관련 질문
Q1. 집주인이 전 세입자가 고장 낸 거라고 하면서 저보고 물어내라고 하면 어떡하나요? 입주 당시에 에어컨 상태를 확인하지 않았다면 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 하지만 입주한 지 얼마 되지 않았거나, 노후화로 인한 자연 고장이라면 집주인이 입증해야 합니다. 기사님께 고장 원인이 노후화인지 사용자 과실인지 소견을 받아두는 것이 좋습니다.
Q2. 제가 제 돈으로 고치고 월세에서 깠는데, 집주인이 월세 밀렸다고 계약 해지하자고 하면요? 필요비(수리비)는 지출 즉시 임대인에게 청구할 수 있습니다. 하지만 임의로 월세를 차감하면 차임 연체로 오해받을 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 수리비를 먼저 청구하고, 지급하지 않을 경우 법원에 지급명령 신청을 하거나 소액심판을 청구하는 것입니다. 혹은 내용증명에 민법 제626조에 의거하여 필요비를 상환받을 때까지 월세 지급을 거절할 수 있다는 내용을 포함하는 것이 안전합니다.
Q3. 에어컨 안 고쳐줘서 그냥 이사 가고 싶은데 복비(중개수수료)는 누가 내나요? 집주인의 수선 의무 불이행으로 인해 거주 목적을 달성할 수 없다면(여름철 에어컨 고장 등), 이는 임대인의 귀책사유로 인한 계약 해지가 가능합니다. 이 경우 계약 기간이 남았더라도 이사를 갈 수 있으며, 이사 비용과 중개수수료, 그리고 손해배상까지 집주인에게 청구할 수 있습니다. 다만 이를 위해서는 집주인의 의무 불이행을 입증하는 과정이 필요합니다.
Q4. 냉매 가스 충전 비용은 누가 내나요? 통상적으로 에어컨 냉매 가스는 소모품으로 보아 세입자가 부담하는 경우가 많습니다. 하지만 배관 파손 등으로 인해 가스가 새는 구조적인 문제라면 이는 단순 소모품 교체가 아닌 시설 수리에 해당하므로 집주인이 부담해야 합니다.
더운 여름, 기본적인 주거 환경조차 보장받지 못하는 상황에 깊은 위로를 보냅니다. 부디 원만하게 해결되어 시원한 여름을 보내시길 바랍니다. 혹시라도 내용증명 작성법이나 추가적인 법적 조언이 필요하다면 법률구조공단(국번 없이 132)을 통해 무료 상담을 받아보시는 것도 추천해 드립니다.
댓글
댓글 쓰기