임대차 3법이 시행된 이후, 전세 만기가 다가올 때마다 집주인과 세입자 사이에는 미묘한 신경전이 벌어지곤 합니다. 특히 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주하기로 합의했을 때, 과연 이 내용을 계약서에 명확하게 적어야 하는지, 아니면 구두 합의나 문자로만 남겨도 되는지 헷갈리는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면 반드시 계약서상에 표기하는 것이 안전합니다. 나중에 딴소리가 나오는 것을 막고 내 보증금과 거주 권리를 확실하게 지키기 위한 계약서 작성 노하우를 상세하게 알려드립니다. 🏠📜
말보다 서류가 우선입니다 명시적 표기의 중요성
법적으로는 구두 계약도 유효하기 때문에 집주인과 세입자가 말로 갱신권을 쓰기로 했다면 효력은 발생합니다. 하지만 부동산 분쟁은 언제나 말이 바뀌면서 시작됩니다. 세입자 입장에서는 갱신권을 썼다고 생각했는데 집주인은 그냥 합의에 의한 재계약이었다고 주장할 수도 있고, 반대로 집주인은 갱신권을 이미 썼다고 생각하는데 세입자는 아직 안 썼으니 나중에 또 쓰겠다고 나올 수도 있습니다. 📢🤯
이러한 혼란을 막기 위해 국토교통부에서도 계약 갱신 시 갱신요구권 사용 여부를 명확히 하도록 권고하고 있습니다. 기록이 없으면 추후 집주인이 바뀌거나 보증금 반환 시점에 서로 다른 기억으로 인해 소송까지 가는 불상사가 생길 수 있으므로, 확실한 증거인 계약서에 도장을 찍어두는 것이 가장 현명한 방법입니다. ✍️✅
국토부 표준 임대차 계약서 활용하기
개정된 주택임대차표준계약서 양식을 보면 계약 갱신 요구권 행사 여부를 체크하는 항목이 신설되어 있습니다. 공인중개사를 통해 재계약서를 작성한다면 이 양식을 사용하게 되므로, 해당 항목에 갱신요구권 행사라는 칸에 체크가 되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이렇게 체크 박스 하나만 확실하게 표시해 두어도 법적 효력은 완벽하게 발생합니다. 만약 부동산을 끼지 않고 직거래로 재계약서를 쓴다면, 인터넷 등기소나 국토부 홈페이지에서 최신 표준 계약서 양식을 다운로드하여 작성하는 것을 추천합니다. 🗳️📄
기존 계약서에 특약사항으로 남기는 방법
새로운 계약서를 쓰지 않고 기존 계약서를 연장하거나, 표준 양식이 아닌 일반 양식을 사용할 때는 어떻게 해야 할까요? 이럴 때는 특약사항 란을 활용하면 됩니다. 계약서 하단 빈 공간이나 특약사항에 다음과 같은 문구를 자필로 적고 양측이 확인 도장을 찍으면 됩니다.
본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 연장 계약임 임대 보증금을 OOO원으로 증액하며, 계약 기간은 20OO년 O월 O일까지로 한다
이렇게 구체적인 문구를 넣어두면, 이 계약이 단순한 재계약이 아니라 갱신권을 소진한 계약임을 누구도 부인할 수 없게 됩니다. 📝🔍
집을 매매할 때 갱신권 표기는 필수입니다
집주인 입장에서 집을 매도할 계획이 있다면 이 부분은 더욱 중요합니다. 세입자가 갱신권을 이미 사용했는지, 아니면 아직 남아있는지에 따라 집을 살 사람(매수인)이 실거주를 할 수 있는지 없는지가 결정되기 때문입니다. 매매 계약 시 세입자의 갱신요구권 행사 여부 확인서를 제출해야 하는 의무도 있으므로, 재계약 시점에 미리 계약서에 이 내용을 박제해 두는 것이 집주인의 재산권 행사를 위해서도 유리합니다. 🏘️🤝
묵시적 갱신과는 엄연히 다릅니다
가만히 있어도 자동으로 연장되는 묵시적 갱신과 갱신청구권 사용은 전혀 다릅니다. 묵시적 갱신은 세입자가 갱신권을 쓰지 않은 상태로 2년이 연장되는 것이며, 갱신권은 1회에 한해 카드를 사용하는 것입니다. 만약 계약서에 아무런 표기 없이 재계약이 되었다면, 세입자는 나중에 이는 묵시적 갱신이었거나 일반 합의 갱신이었다고 주장하며 갱신권을 아껴뒀다가 나중에 또 쓰겠다고 할 수 있습니다. 따라서 집주인이라면 반드시 사용 여부를 명기해야 하고, 세입자라면 본인의 의도(아낄 것인지, 쓸 것인지)를 확실히 전달하고 서류를 남겨야 합니다. ⏳🚫
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 보증금을 5% 올려줬는데 갱신권 쓴 것으로 되나요?
A. 보증금을 올려줬다고 해서 무조건 갱신권을 쓴 것은 아닙니다. 갱신권을 쓰지 않고도 합의하에 5%를 올릴 수도 있기 때문입니다. 따라서 보증금을 인상하면서 갱신권을 사용한 것인지, 아니면 갱신권은 남겨두고 합의 갱신을 한 것인지 계약서 특약에 명확히 적어야 합니다.
Q. 부동산 안 끼고 집주인과 둘이서 써도 되나요?
A. 네, 가능합니다. 기존 계약의 연장이므로 반드시 공인중개사가 대필해야 하는 것은 아닙니다. 양 당사자가 만나서 기존 계약서 뒷면에 연장 내용을 적고 도장을 찍거나, 문방구에서 파는 계약서 양식에 내용을 적어도 효력은 있습니다. 다만, 권리 관계가 복잡하거나 대출 연장이 필요한 경우에는 중개사의 도움을 받는 것이 안전합니다.
Q. 문자로 갱신권 쓸게요라고 남겨놨는데 이것도 효력이 있나요?
A. 네, 문자나 카카오톡 대화 내용, 통화 녹음도 법적 증거로서 효력이 있습니다. 하지만 휴대전화 분실이나 데이터 삭제 등의 위험이 있고, 제3자(새로운 집주인 등)에게 입증하기 번거로울 수 있으므로 가급적 계약서나 확약서 같은 서면으로 남기는 것을 권장합니다.
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