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[전세 계약 주의보] 임차권등기 설정된 집, 안전하게 계약하고 보증보험 가입하는 법

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 전세집을 구하다 보면 시세보다 저렴하거나 집 컨디션이 좋은데 임차권등기가 설정된 매물을 마주할 때가 있습니다. 전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기를 해둔 상태인데, 내 돈으로 전 세입자의 돈을 내주며 들어가는 이른바 돌려막기 형태의 계약입니다.

이런 상황은 매우 신중해야 합니다. 질문자님처럼 집주인, 전 세입자, 법무사가 모두 모여 동시에 일을 처리하는 것은 그나마 가장 안전한 방법입니다. 하지만 여전히 불안 요소는 존재합니다. 임차권등기 해지 후 보증보험 가입 여부와 대항력 확보 문제에 대해 상세하게 정리해 드립니다.

🏠 현재 상황 분석: 동시이행 계약의 이해

질문자님의 상황은 전형적인 동시이행 관계입니다. 내 잔금 지급 -> 전 세입자에게 전달 -> 전 세입자의 임차권등기 말소 신청 -> 나의 입주 및 전입신고 이 과정이 물 흐르듯이 동시에 이루어져야 합니다. 법무사가 입회한다는 점은 매우 긍정적입니다. 전문가가 중간에서 서류를 확인하고 자금이 올바르게 흘러가는지, 등기 말소 서류가 확실한지 검토해주기 때문입니다.

하지만 집주인이 이미 한번 보증금 반환 사고를 낸 이력이 있다는 점은 기억하셔야 합니다. 자금 여력이 부족하다는 뜻이므로, 추후 묵시적 갱신보다는 계약 만기 시점에 맞춰 나갈 준비를 미리 하는 것이 좋습니다.

🛡️ 핵심 질문 1: 등기 말소 후 전세보증보험 가입이 가능한가요?

결론부터 말씀드리면 가능성은 높지만, 100% 확신할 수는 없습니다. 반드시 사전 확인이 필요합니다.

가능한 이유 일반적으로 HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 등의 보증보험 가입 조건 중 하나는 등기부등본상 압류, 가압류, 가처분, 그리고 임차권등기명령이 없어야 한다는 것입니다. 따라서 잔금을 치르고 임차권등기가 깨끗하게 말소(삭제)된 이후라면 서류상으로는 가입 조건이 충족됩니다.

주의해야 할 변수

  1. 집주인의 블랙리스트 등재 여부: 단순히 등기가 지워졌다고 끝이 아닙니다. 만약 집주인이 상습적으로 보증금을 돌려주지 않아 악성 임대인(집중관리 다주택 채무자)으로 등록되어 있다면, 등기부등본이 깨끗해져도 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

  2. 공시가격 및 부채 비율: 등기와 상관없이 집값 대비 전세가율이 너무 높다면(소위 깡통전세) 가입이 거절됩니다.

💡 해결책 계약서 특약사항에 반드시 다음 문구를 넣으세요.

"임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 적극 협조하며, 만약 임대인 또는 목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우 이 계약은 무효로 하고 받은 계약금 및 잔금 전액을 즉시 반환한다."

🥇 핵심 질문 2: 나중에 나올 때 변제 대상 1순위가 되나요?

이 부분은 권리 분석이 핵심입니다. 전 세입자가 나가고 등기를 말소하면 전 세입자의 순위는 사라집니다. 이제 질문자님의 순위가 중요해집니다.

1순위가 되는 조건 질문자님이 잔금 지급 + 이사(점유) + 전입신고 + 확정일자를 모두 마쳐야 합니다. 이때 대항력(집주인이 바뀌어도 보증금을 요구할 권리)은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다.

위험한 공백기 (틈새 리스크) 전 세입자의 등기가 말소되는 날과 질문자님의 대항력이 발생하는 날 사이에 공백이 생길 수 있습니다. 만약 전 세입자의 임차권 등기가 말소된 당일에 집주인이 몰래 대출을 받아 은행 근저당이 들어온다면? 은행 근저당은 당일 효력이 발생하고, 질문자님의 대항력은 다음 날 0시에 발생하므로, 질문자님은 2순위로 밀려납니다. 경매 넘어가면 보증금을 다 못 받을 수도 있습니다.

💡 해결책

  1. 등기부등본 확인: 계약일, 잔금일 당일 등기부등본을 떼어 전 세입자의 임차권 외에 다른 선순위 근저당(은행 빚), 국세 체납 압류 등이 없는지 확인하세요.

  2. 아무것도 없다면, 질문자님이 1순위가 됩니다. 단, 잔금 치르는 날 법무사를 통해 임차권 등기 말소 서류 접수와 동시에 은행 대출이 없는지 확실히 확인해야 합니다.

📝 안전한 계약을 위한 필수 체크리스트

이 계약을 진행하시려면 아래 사항들을 꼭 챙기시길 바랍니다.

1. 특약사항 강화 위에 언급한 보증보험 반려 시 계약 무효 조항 외에, "잔금일 다음 날까지 현재 상태의 등기부를 유지하며, 추가 담보 대출이나 근저당 설정을 하지 않는다. 위반 시 계약 해지 및 손해배상한다"는 조항을 넣으세요.

2. 법무사 활용 법무사가 동석하므로, 법무사에게 "전 세입자 말소 서류 접수증"을 확인해달라고 하시고, 잔금 지급 직전 등기부등본을 다시 한번 열람하여 변동 사항이 없는지 확인해달라고 요청하세요.

3. 보증보험 사전 상담 계약금을 넣기 전에 해당 주소지와 집주인 이름으로 보증보험 가입이 가능한지 HUG나 은행 지점에 미리 문의해보시는 것이 가장 안전합니다.

❓ Q&A: 궁금한 점 콕 집어 해결하기

Q. 전 세입자가 돈만 받고 등기 말소를 안 해주면 어떡하죠? 

A. 그래서 법무사가 필요합니다. 법무사는 잔금을 전 세입자에게 전달함과 동시에 전 세입자로부터 등기 말소에 필요한 서류(해지증서, 위임장, 인감증명서 등)를 모두 넘겨받습니다. 돈과 서류를 맞교환하는 형식이므로 먹튀 걱정은 크게 안 하셔도 됩니다.

Q. 임차권등기 말소까지 며칠이 걸리나요? 

A. 서류를 접수하면 등기소에서 처리하고 등기부등본에 빨간 줄(말소 표시)이 그어지기까지 통상 평일 기준 2~5일 정도 소요됩니다. 하지만 효력은 접수 시점부터 발생한다고 볼 수 있으므로 접수증을 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 집주인이 국세 체납이 있으면 어떻게 되나요? 

A. 이게 가장 무서운 부분입니다. 국세는 법정기일이 빠르면 세입자보다 먼저 돈을 가져갑니다. 잔금 치르기 전에 국세/지방세 완납 증명서를 집주인에게 반드시 요구해서 확인하세요. 미납 세금이 있다면 계약을 재고해야 합니다.

🚀 마무리하며

임차권등기가 있는 집은 분명 리스크가 있습니다. 하지만 법무사가 동석하여 동시이행을 진행하고, 보증보험 가입이 확실하며, 선순위 근저당이 없다면 들어가셔도 무방합니다.

핵심은 특약과 보증보험 가입입니다. 집주인의 말만 믿지 마시고, 서류로 모든 것을 확인한 뒤 안전하게 입주하시길 응원합니다. 부디 꼼꼼하게 챙기셔서 소중한 보증금을 지키세요!

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