📜 월세 계약 만료 통보, 공인중개사를 통해도 될까? 벽지·마루 손상 원상복구 책임 범위 완벽 해부

 월세 계약 만료 시점에 맞춰 이사를 계획하고 있다면, 임대인에게 계약 해지(퇴거) 의사를 통보하는 것이 가장 중요합니다. 주택임대차보호법(주임법)은 임차인의 주거 안정을 보장하는 동시에, 계약 관계를 명확히 하기 위해 정해진 기간 내의 통보 의무를 요구합니다.

사용자님은 계약 만료일(2026년 2월 16일)을 앞두고 오늘(2025년 11월 9일) 공인중개사에게 유선으로 통보하셨습니다. 이 통보가 법적 효력이 있는지, 그리고 퇴거 시 문제가 될 수 있는 벽지 곰팡이와 마루 틈 벌어짐에 대한 원상복구 책임 범위는 어디까지인지 상세히 분석해 드립니다.

1. 📧 계약 만료 통보의 효력: 공인중개사를 통한 통보의 유효성

✅ 공인중개사를 통한 통보의 효력

• 주임법상 통보 기간 충족: 주택임대차보호법 제6조에 따라, 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지 의사를 통보해야 합니다. 사용자님의 통보 시점(2025.11.09.)은 만료일(2026.02.16.)의 2개월 전을 넉넉히 넘기므로 통보 기간은 충분히 충족되었습니다. ⏱️

• 소통 경로의 인정: 계약 기간 내내 집주인과 '직접 연락 없이 공인중개사를 통해 소통'해왔다는 사실은, 해당 중개사가 임대인의 '대리인' 또는 '의사 전달의 통로' 역할을 해왔음을 입증하는 강력한 근거가 됩니다. 🗣️

• 녹음 증거: 통화 내용을 녹음해 두셨으므로, 중개사가 퇴거 의사를 임대인에게 전달했다는 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증거가 확보된 상태입니다. 🛡️

💡 집주인에게 직접 고지해야 할 의무는?

• 원칙: 법적으로는 통보 의사가 '임대인에게 도달'하는 것이 중요합니다. 하지만 임대인이 중개사를 소통 통로로 사용해 왔다면, 중개사를 통한 통보도 유효성이 높습니다.

• 추가적인 안전 조치: 법적 효력은 충분하지만, 만약을 대비하여 중개사에게 "퇴거 의사가 임대인에게 정확히 전달되었는지 확인해 달라"고 요청하고, 전달 완료 사실을 문자 등으로 받아두는 것이 가장 깔끔하고 안전합니다. 내용증명까지는 필요 없으나, 문자 메시지 등 서면 기록을 남기는 것이 좋습니다.

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2. 🧱 벽지 원상복구 예상 비용 및 책임 범위

임차인은 퇴거 시 주택을 '원상회복'해야 할 의무가 있습니다. 하지만 '통상적인 사용으로 인한 노후화'와 '임차인의 과실로 인한 손상'은 명확히 구분됩니다.

✅ 임차인 책임이 있는 손상 범위 (곰팡이, 찢어짐)

• 곰팡이 마모: 곰팡이는 통상 환기 불량 등 임차인의 관리 소홀로 발생하는 경우가 많습니다. 특히 벽지 일부가 마모(훼손)될 정도라면, 이는 임차인의 과실로 인한 손상으로 인정되어 원상복구 책임이 발생할 가능성이 높습니다. 곰팡이 발생 시에도 환기를 통해 예방할 의무가 임차인에게 있습니다.

• 모서리 찢어짐: 찢어짐은 이사 시 가구 이동 등 임차인의 부주의나 과실로 발생한 것으로 간주되므로, 역시 원상복구 대상입니다. 💥

💰 벽지 원상복구 예상 비용 (실무 기준)

• 전체 도배 의무는 없다: 임차인이 훼손한 부분만 복구하는 것이 원칙입니다. "일부 손상(모서리 2폭)"이라면, 전체 방이나 집을 도배할 의무는 없습니다.

• 통상적인 비용 예측 (합지 벽지 기준):

  1. 시공 범위: 손상된 벽지 면적(예: 2폭)이 포함된 '방 하나 전체' 도배를 기준으로 협의하는 것이 일반적입니다.

  2. 예상 비용: 일반적인 합지(종이) 벽지라면, 도배업체 출장 및 시공 비용을 포함하여 방 1개당 20~30만 원 선을 예상할 수 있습니다. (정확한 금액은 지역 및 벽지 재질에 따라 달라질 수 있습니다.) 💸

• 협의 전략: 임대인에게 '손상된 부분만' 복구 비용을 지불하겠다고 제안하고, 보증금에서 상계하는 방식으로 협의하는 것이 일반적입니다.

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3. 🌳 마루 틈 벌어짐의 책임 소재

베란다와 이어진 쪽의 마루 틈 벌어짐은 건물의 노후화나 구조적 문제로 판단될 가능성이 높습니다.

✅ 마루 틈 벌어짐의 책임 소재

• 자연적 노후화: 마루 틈 벌어짐은 보통 온도 및 습도 변화, 건물 자체의 수축/팽창 등 시간 경과에 따른 자연적인 노후화 또는 건축상의 문제로 발생하는 경우가 많습니다. 🔎

• 임차인 과실 아님: 임차인이 마루를 훼손하거나 심하게 긁은 것이 아니라 틈이 벌어진 것이라면, 이는 임차인의 과실이 아닌 임대인의 수선 의무에 해당합니다. (주임법상 임대인은 주택의 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.) 💯

결론: 마루 틈 벌어짐은 원칙적으로 임차인이 원상복구할 의무가 없습니다. 임대인과 협의 시 이 부분은 '자연적인 마모 및 노후화'에 해당함을 주장하여 책임을 회피해야 합니다. 🛡️

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❓ 월세 계약 만료 및 원상복구 Q&A

Q1: 계약 만료 2개월 전 통보 기간을 놓쳤다면 어떻게 되나요?

A: 🚨 계약이 묵시적으로 갱신됩니다. 임차인 또는 임대인 모두 만료 2개월 전까지 통보하지 않으면, 전 임대차와 동일한 조건으로 2년간 자동 갱신(묵시적 갱신)됩니다. 묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있지만, 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월 후에 해지의 효력이 발생합니다.

Q2: 벽지 곰팡이가 벽 전체에 퍼졌다면 전체 도배 비용을 부담해야 하나요?

A: ⚠️ 전체 도배 비용을 부담할 가능성이 높습니다. 곰팡이가 환기 등 임차인의 관리 소홀로 인해 벽 전체로 확대되어 다른 부분까지 사용에 지장이 생겼다면, 임대인은 임차인에게 해당 방 전체의 도배 비용을 요구할 수 있습니다.

Q3: 원상복구 비용은 보증금에서 임대인이 임의로 공제할 수 있나요?

A: 💰 원칙적으로는 안 됩니다. 보증금은 임대차가 종료될 때 전액 반환하는 것이 원칙입니다. 다만, 임대인과 임차인이 손해배상액(원상복구 비용)에 대해 서로 합의했다면, 그 금액만큼 보증금에서 상계(공제)하고 나머지를 반환합니다. 합의가 안 될 경우 임대인이 일방적으로 공제할 수 없으나, 실무적으로는 소송 비용을 피하기 위해 협의하는 경우가 많습니다.

Q4: 공인중개사가 계약 해지 통보 사실을 임대인에게 전달하지 않으면 누가 책임지나요?

A: ⚖️ 중개사에게 책임이 있을 수 있습니다. 임대인이 중개사를 '대리인'으로 지정하지 않았더라도, '의사 전달의 통로'로 사용해 왔다면 중개사에게 선관주의의무에 따른 책임이 발생할 수 있습니다. 하지만 궁극적으로 통보의 입증 책임은 임차인에게 있으므로, 중개사에게 '집주인에게 전달 완료' 확인 문자를 받는 것이 안전합니다.

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총평:

사용자님의 계약 만료 통보는 시기와 방식(녹음 증거) 면에서 법적 효력이 충분합니다. 벽지 곰팡이와 찢어짐은 일부 복구 책임이 있으므로 방 한 칸 도배 비용 정도를 예상하고 협의하는 것이 좋으며, 마루 틈 벌어짐은 자연 노후화로 임차인에게 책임이 없음을 주장해야 합니다. 꼼꼼한 증거 확보와 협의를 통해 보증금을 온전히 돌려받으시기 바랍니다. 🌟