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마음에 쏙 드는 아파트를 찾았습니다. 🏠 발품을 판 보람이 있다고 생각한 순간, 부동산 중개인이 다급하게 말합니다.
"이 집 놓치면 안 됩니다. 다른 사람도 보고 있어요. 정식 계약서 쓰기 전에, 집주인 계좌로 '선금' 500만 원이라도 먼저 걸어두시죠."
계약금(보통 10%)도 아니고 '선금' 500만 원. 이 돈을 지금 당장 입금하라는 말에 "이게 정상적인 절차인가?", "사기는 아닐까?" 하는 불안감이 밀려옵니다.
결론부터 말씀드리면, 이는 부동산 거래에서 매우 '자주 있는(common)' 관행이지만, 동시에 법적으로 매우 '위험할 수 있는(risky)' 순간입니다.
오늘은 이 '선금', 즉 '가계약금'의 정체가 무엇인지, 500만 원이라는 금액은 어떤 의미인지, 그리고 소중한 내 돈을 지키기 위해 입금 전 무엇을 확인해야 하는지 A to Z까지 완벽하게 파헤쳐 보겠습니다.
💰 '선금' 500만 원, 이것의 정체는 '가계약금'입니다
부동산에서 말하는 '선금'은 법률 용어가 아닙니다. 이는 통상적으로 '가계약금(假契約金)'을 의미합니다.
가계약금이란? 정식 계약(본계약)을 체결하기 전에, 해당 부동산을 다른 사람보다 먼저 '찜'하기 위해 지불하는 돈입니다.
왜 요구할까?
매도인(집주인) / 중개인 입장: 구매자의 변심을 막고, 다른 사람에게 집을 더 이상 보여주지 않아도 되는 '확신'을 얻기 위해 요구합니다.
매수인(구매자) 입장: 인기 있는 매물을 확보하는 '수단'이 됩니다.
즉, 이 500만 원은 "내가 이 집을 살 의사가 확실하니, 다른 데 팔지 마세요"라는 '의사의 증표'인 셈입니다. '정상인가?'라는 질문에는 "매우 흔한 관행이다"라고 답할 수 있습니다.
⚖️ 가장 큰 함정: '가계약'도 '계약'이다
"정식 계약이 아니니까, 마음에 안 들면 돌려받을 수 있겠지?"
절대 그렇지 않습니다. 이것이 가계약금의 가장 무서운 함정입니다.
우리 법원(대법원 판례)은 '가계약'이라도 특정 조건이 충족되면 정식 계약에 준하는 법적 효력을 갖는다고 봅니다.
법적 효력 발생 조건:
매매 목적물 (주소)
총 매매 대금 (전체 가격)
대금 지급 방법 (계약금, 중도금, 잔금 일정)
만약 중개인을 통해 문자 메시지나 구두로라도 위 3가지 핵심 사항에 대해 양측(매도인-매수인)이 합의하고 가계약금을 입금했다면, 여러분은 500만 원을 돌려받을 수 없는 '계약'을 한 것입니다.
[구매자가 포기할 경우] 단순 변심(더 좋은 집 발견, 대출 문제 등)으로 계약을 포기하면, 입금한 500만 원을 돌려받지 못합니다. (민법상 '해약금'으로 간주)
[판매자가 포기할 경우] 집주인이 "더 비싸게 사겠다는 사람이 나타났다"며 계약을 파기하면, 받은 500만 원의 '2배(배액)'인 1,000만 원을 구매자에게 돌려줘야 합니다.
500만 원은 그냥 찔러보는 돈이 아니라, 수천만 원짜리 계약금이 오가는 본계약의 '축소판'인 것입니다.
🧐 500만 원, 과연 적절한 금액일까요?
"가계약금이 100만 원도 아니고 500만 원이나?"라는 생각에 의구심이 드실 수 있습니다.
금액은 정해져 있지 않습니다: 가계약금은 법으로 정해진 비율이 없습니다. 100만 원일 수도, 1,000만 원일 수도 있습니다.
500만 원의 의미: 금액이 크다는 것은 그만큼 매도인이나 중개인이 구매자의 '확실한 이행'을 강하게 원한다는 뜻입니다. 100만 원은 쉽게 포기할 수 있어도, 500만 원은 포기하기 어렵기 때문입니다.
결론: 500만 원이라는 금액 자체가 '비정상'이나 '사기'인 것은 아닙니다. 다만, 그만큼 '계약의 구속력'이 강하게 작용한다는 신호로 받아들여야 합니다.
📱 입금 전, 이것만은 '문자'로 남기세요 (필수 체크리스트)
"그럼 불안해서 어떻게 계약하나요?"
가장 좋은 방법은 가계약금을 입금하기 전에, 모든 내용을 '문자 메시지'나 '카카오톡' 등 명확한 증거로 남기는 것입니다.
다음 5가지 사항을 중개인을 통해 집주인과 합의하고, 답변을 받은 뒤에 입금하세요.
📜 등기부등본 확인 (필수 중의 필수)
"지금 바로 해당 주소의 등기부등본 '갑구'를 보내주세요."
확인 사항: 입금하려는 계좌의 예금주가 등기부등본 상의 '소유자'와 일치하는지 확인해야 합니다. (중개인 계좌로 입금하는 것은 절대 금물!)
'을구'를 보고 근저당(대출)이 과도하게 잡혀 있는지도 확인합니다.
📍 핵심 계약 내용 확정
"아래 내용으로 합의하고 가계약금 500만 원을 소유주 OOO(은행명/계좌번호)에게 입금합니다."
포함 내용:
정확한 주소 (소재지)
총 매매대금 (예: 6억 원)
본계약서 작성일 (예: 2025년 11월 20일)
잔금일 (예: 2026년 1월 31일)
⚖️ 계약 파기 시 조건 명시 (표준 해약금 조항)
"본 가계약은 정식 계약과 동일한 효력을 가지며, 매수인의 변심 시 가계약금을 포기하고, 매도인의 변심 시 가계약금의 배액을 상환합니다."
이 문구를 넣어야, 나중에 집주인이 딴소리를 못 합니다.
✨ 가장 중요한 '안전장치' 특약
"단, 본계약 진행 시 OOO(예: 전세 대출 불가, 집의 중대 하자 발견 등)의 사유가 발생할 경우, 본 가계약은 무효로 하며 가계약금 500만 원은 전액 즉시 반환한다."
여러분이 걱정하는 특정 변수(대출 등)가 있다면, 반드시 이 '환불 특약'을 걸어야 합니다. 이 문구가 없으면 돈을 돌려받기 매우 어렵습니다.
🧑💼 중개사무소 정보 확인
중개인의 중개사 등록번호와 공제보험 가입 여부를 확인합니다.
❓ 가계약금 관련 Q&A (자주 묻는 질문)
Q1: 너무 급해서 500만 원을 덜컥 입금부터 했습니다. 24시간 안 지났는데 취소하면 돌려받을 수 있나요?
A: 아니요, 돌려받을 수 없습니다. 부동산 계약에는 '24시간 내 환불' 같은 소비자 보호법(청약철회)이 적용되지 않습니다. 입금 즉시 법적 효력이 발생할 수 있습니다.
Q2: 중개인이 너무 바쁘다며 자기(중개인) 계좌로 일단 500을 보내래요.
A: 절대 안 됩니다! 이는 '횡령' 사고로 이어질 수 있는 매우 위험한 행동입니다. 가계약금은 반드시 등기부등본 상의 소유주 명의 계좌로 직접 입금해야 법적 보호를 받습니다.
Q3: '환불 특약'을 문자로 남겼는데도, 집주인이 돈을 안 돌려주면 어떡하나요?
A: 합의된 특약(증거)이 있다면 법적으로는 받을 수 있습니다. 하지만 상대가 거부하면 '내용증명'을 보내고, 최악의 경우 '소액심판청구소송'을 해야 합니다. 매우 피곤해지기 때문에, 애초에 신중하게 입금하는 것이 중요합니다.
Q4: 500만 원 입금했는데, 집주인이 갑자기 1,000만 원을 돌려줬습니다. 이게 무슨 상황이죠?
A: 집주인이 계약을 파기한 것입니다. (위에서 설명한 '배액 상환') 아마 500만 원의 위약금을 무는 것보다 더 비싸게 집을 팔 수 있게 되었기 때문일 것입니다. 여러분은 500만 원을 벌었지만, 마음에 들었던 그 집은 놓치게 된 상황입니다.
💡 결론: 500만 원, '신중함'의 무게입니다
다시 처음의 질문으로 돌아가 보겠습니다.
"아파트 구하는데 계약금도 아니고 선금을 500이나 입금하라는 게 정상인가요?"
네, 집값이 수억 원에 달하는 아파트 거래에서 '500만 원'의 가계약금을 요구하는 것 자체는 비정상적이거나 사기가 아닙니다. 오히려 그만큼 그 집이 인기가 많다는 반증일 수도 있습니다.
하지만 중요한 것은 그 500만 원이 단순한 '예약금'이 아니라 '법적 구속력을 갖는 계약의 시작'이라는 점입니다.
절대 중개인의 "빨리! 빨리!" 하는 분위기에 휩쓸려서는 안 됩니다. 입금 버튼을 누르기 전, 단 10분이라도 시간을 갖고 위에서 알려드린 '필수 체크리스트', 특히 '등기부등본'과 '환불 특약'을 꼭 확인하시길 바랍니다.
부동산 거래에서 '선금 500만 원'은 여러분의 권리를 지키는 '방패'가 될 수도, 돌이킬 수 없는 '족쇄'가 될 수도 있습니다.
더 궁금한 점이 있으신가요?
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