📜 전세 계약 명의 변경 가이드: 임차인 변경 시 계약서 작성법과 보증금 5% 증액 협의 전략

 현재 전세를 주고 계신 상황에서, 세입자 측에서 '계약 명의자(친척)'를 '실제 거주자' 명의로 변경하고 싶다는 요청을 받으셨습니다. 임차인이 바뀌는 것은 임대인에게 중요한 법률 행위이며, 이 기회에 저렴했던 전세 보증금을 5% 증액하려는 계획을 세우는 것은 현명한 자산 관리 전략입니다.

결론부터 말씀드리면, 이름만 바꿔서 계약서를 새로 쓰는 것은 위험하며, 명의 변경은 사실상 기존 계약을 해지하고 새로운 임차인과 '신규 계약'을 맺는 것과 동일하게 처리해야 안전합니다. 보증금 증액은 임차인 측에서 동의했으므로 주택임대차보호법상 5% 이내에서 가능합니다. 본 글에서는 임대인 입장에서 명의 변경 시 법적 효력을 완벽하게 확보하고 보증금을 증액하는 구체적인 절차와 유의사항을 상세히 안내해 드립니다.

⚖️ 1. 명의 변경의 법적 성격: 신규 계약으로 간주

임대차 계약에서 명의자(계약 당사자)가 변경되는 것은 단순한 이름 수정이 아닙니다. 법적으로 이는 기존 계약의 '양도·양수' 또는 '계약 해지 후 신규 계약'으로 해석됩니다.

1. 📝 기존 계약의 해지 및 보증금 반환 의무

• 임대인 동의 필수: 임차인이 제3자(실거주자)에게 임차권을 양도하는 것은 임대인(사용자님)의 동의 없이는 불가능합니다.

• 기존 계약 종료: 명의 변경은 곧 기존 임차인(친척)과의 계약을 해지하고, 새로운 임차인(실거주자)과 신규 계약을 체결하는 것과 동일하게 진행됩니다. 🔄

• 보증금 반환 문제: 법적으로는 기존 임차인에게 보증금을 반환하고, 새로운 임차인에게 보증금을 다시 받는 절차를 밟아야 합니다. (실무적으로는 보증금을 직접 반환하지 않고, 기존 임차인이 새 임차인에게 보증금 반환 채권을 양도하는 방식으로 처리됩니다.)

2. 🛡️ 임대인 입장에서의 안전 확보

임대인 입장에서 명의 변경을 허용할 때 가장 중요한 것은 새로운 임차인의 권리(대항력)가 확실하게 확보되도록 돕는 것입니다.

• 새 계약서 작성: 기존 계약서를 수정하는 방식이 아닌, '새로운 임차인(실거주자) 명의로 새로운 임대차 계약서'를 작성해야 합니다.

• 전입신고/확정일자: 새로운 임차인은 이 계약서를 바탕으로 새로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. (기존 확정일자는 효력을 잃습니다.) 🔑

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💰 2. 명의 변경을 통한 보증금 5% 증액 협의

임차인 측에서 명의 변경에 동의했으므로, 이 기회를 활용하여 보증금을 5% 증액하는 것이 가능하며 합리적입니다.

1. 📈 5% 증액의 법적 근거

• 주임법 상한: 「주택임대차보호법」상 임대료 증액은 기존 계약의 보증금 또는 차임의 5%를 초과할 수 없습니다. (재계약 또는 갱신 시 적용)

• 신규 계약의 적용: 엄밀히 따지면 명의 변경은 신규 계약이지만, 기존 임차인과의 계약을 연장하는 것으로 해석될 여지가 있고, 임차인 측에서도 증액에 동의했으므로 5% 이내 증액으로 합의하는 것이 가장 안전하고 적절합니다. ✅

2. 💸 증액분의 수수 및 계약서 명시

1. 증액분 결정: 기존 전세금(A)을 기준으로 5% 이내의 증액분(B)을 결정합니다.

2. 계약서 명시: 새로운 계약서에는 '기존 전세금(A) + 증액분(B) = 총 전세금(A+B)'을 명확하게 기재합니다.

3. 금전 수수: 증액분(B)은 새로운 임차인(실거주자) 명의의 계좌에서 임대인(사용자님) 계좌로 이체받아야 합니다. 이는 증액분에 대한 금전 수수 증거를 확보하여 추후 세금 및 법적 분쟁을 방지하는 데 필수적입니다. 🧾

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🛠️ 3. 명의 변경 시 임대인이 반드시 해야 할 절차

안전한 명의 변경과 증액 처리를 위해 임대인이 직접 챙겨야 할 실무 절차입니다.

1. 📑 3자 합의서 또는 '계약 해지 및 신규 계약서' 작성

• 최선의 방법: 가장 깔끔한 방법은 기존 임차인, 새로운 임차인, 임대인 3자 간의 '임차권 양도 합의서'를 작성하는 것입니다. 이 합의서에 '기존 계약의 해지'와 '새로운 임차인에게 임차권 승계 및 보증금 반환 채권 양도' 내용을 명확히 명시합니다. 🤝

• 신규 계약서: 새로운 임차인(실거주자) 명의로 증액된 보증금과 남은 계약 기간 (또는 2년 재계약)을 명시한 신규 임대차 계약서를 작성합니다.

2. 📞 공인중개사 입회 권고

• 법률 검토: 특수 관계인(친척) 간의 명의 변경은 법률적인 해석이 필요한 영역이므로, 반드시 공인중개사 입회 하에 계약서를 작성하는 것이 안전합니다. 중개사는 '중개대상물 확인 설명서'를 통해 임차권 양도 및 신규 계약의 법적 책임을 명확히 설명해 줄 의무가 있습니다. 📌

3. ⚠️ 새 임차인의 대항력 확보 확인

• 전입신고 재확인: 새로운 임차인에게 신규 계약서를 가지고 행정복지센터(동사무소)에 가서 전입신고와 확정일자를 다시 받도록 반드시 안내해야 합니다. (기존 친척의 전입신고는 전출 신고를 통해 말소되어야 합니다.) 🔑

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❓ 전세 명의 변경 및 증액 관련 Q&A

Q1: 명의 변경 시 기존 친척이 받은 확정일자도 그대로 승계되나요?

A: ❌ 원칙적으로 승계되지 않습니다. 확정일자는 '특정 계약서에 특정 임차인이 받은 날짜'에 대한 효력입니다. 임차인이 친척에서 실거주자로 바뀌면 임차인이 변경된 것이므로, 새로운 임차인은 새로운 계약서를 가지고 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 이 확정일자는 등기부등본상의 다른 권리(근저당권 등)보다 후순위가 될 수 있으므로, 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

Q2: 명의 변경 시 계약 기간도 새로 2년을 시작해야 하나요?

A: 🗓️ 임대인과 임차인의 합의로 정할 수 있습니다.

1. 잔여 기간 유지: 기존 계약의 남은 기간(예: 1년)만 승계하여 계약을 진행할 수 있습니다.

2. 2년 신규 계약: 새로운 임차인과 협의하여 새롭게 2년 계약을 시작할 수도 있습니다. (이 경우 5% 증액 협상에 유리합니다.)

Q3: 임차인 명의 변경을 해 주지 않으면 어떻게 되나요?

A: 🔒 임대인이 명의 변경을 거부하면, 기존 임차인(친척)과의 계약은 그대로 유지됩니다. 임차인은 계약 만료 시점까지 그 집에서 계속 거주할 권리가 있으며, 실거주자가 임차인의 권한을 위임받아 거주하는 것은 문제가 되지 않습니다. 다만, 임대인에게 명의 변경 의무는 없습니다.

Q4: 명의 변경 시 '기존 임차인의 보증금 반환 채권 양도'는 어떻게 처리해야 안전한가요?

A: 📧 내용증명을 활용하는 것이 가장 안전합니다. 기존 임차인이 '자신이 임대인에게 받을 보증금 반환 채권을 새로운 임차인에게 양도한다'는 내용의 '채권 양도 통지서'를 작성하여 임대인(사용자님)에게 내용증명으로 보내도록 요청하세요. 이는 채권 관계의 복잡성을 해소하는 가장 명확한 방법입니다.

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총평:

전세 명의 변경은 신규 계약에 준하는 복잡한 법률 행위이므로, 이름만 바꾸는 식의 단순 수정은 피해야 합니다. 임대인은 새로운 임차인 명의로 신규 계약서를 작성하고, 임차인 측의 동의를 얻어 5% 이내에서 보증금을 증액하는 것이 가장 합리적인 방법입니다. 모든 절차는 공인중개사를 통해 진행하고, 새로운 확정일자 및 전입신고 여부를 반드시 확인하여 임대인의 권리와 보증금 회수를 안전하게 지키시기 바랍니다. 🌟