📜 전세 계약갱신청구권 사용 시, 2년은 무조건 보장될까? 집주인 실거주 거절 사유 완벽 분석

 주택 임대차 계약 만료를 앞두고 '계약갱신청구권'을 사용하여 2년을 더 거주하고 싶을 때, 가장 궁금한 점은 "과연 이 2년이 절대적으로 보장되는가?"일 것입니다. 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 도입 이후 임차인의 주거 안정성은 크게 강화되었지만, 법에는 임대인(집주인)이 갱신 요구를 '정당하게 거절'할 수 있는 예외 사유 또한 명시되어 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 계약갱신청구권을 사용하면 원칙적으로 '2년'이 무조건 보장되지만, 집주인(임대인) 본인이나 그의 직계존비속이 '실거주'하겠다고 통보하면 임차인은 계약을 갱신할 수 없으며 집을 비워줘야 합니다. 본 글에서는 계약갱신청구권 사용의 법적 효력과 함께, 임대인이 실거주를 이유로 거절할 수 있는 시점과 임차인이 보장받는 권리를 상세히 안내해 드립니다.

⚖️ 계약갱신청구권의 법적 효력 및 2년 보장 원칙

주택임대차보호법 제6조의3에 명시된 계약갱신청구권은 임차인이 한 번(1회)에 한하여 임대차 기간을 2년 더 연장할 수 있도록 보장하는 강력한 권리입니다.

1. 🔄 2년 무조건 보장 (갱신 효력)

• 존속기간 2년: 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 이는 임차인이 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 '갱신 요구 의사'를 명확히 표시했을 때 발생합니다. 📝

• 동일 조건: 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. (단, 차임 및 보증금은 제7조에 따라 5% 이내에서 증감할 수 있습니다.) 💰

2. 🚨 임대인 거절 사유: '정당한 사유'가 없는 한 거절 불가

임대인은 임차인이 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다. 법에서 규정한 정당한 거절 사유는 총 9가지이며, 이 중 사용자님께서 가장 궁금해하시는 것이 바로 '실거주' 사유입니다.

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🚪 집주인 실거주 거절: 무조건 나가야 하는가?

계약갱신청구권이 2년 보장되는 것이 원칙이지만, 예외적으로 임대인이 실거주를 이유로 거절하면 임차인은 계약을 갱신할 수 없습니다.

1. 👨‍👩‍👧‍👦 실거주 거절권자의 범위

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 실거주자는 다음과 같습니다.

• 임대인 본인 (집주인 본인)

• 임대인의 직계존속: 부모, 조부모 등 👵

• 임대인의 직계비속: 자녀, 손자녀 등 🧒

2. 🗓️ 거절권 행사 시점의 중요성

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 시점은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간입니다.

• 갱신 요구 전: 임차인이 갱신을 요구하기 전에 임대인이 위 기간 내에 실거주 통보를 했다면, 임차인의 갱신 요구는 거절됩니다. ❌

• 갱신 요구 후: 임차인이 먼저 갱신 요구 의사를 전달했더라도, 임대인이 위 거절 기간 내에 실거주를 이유로 정당한 거절 의사를 표시하면, 임차인의 갱신 요구권은 받아들여지지 않습니다. ⚠️

핵심: 임차인이 갱신청구권을 사용하여 2년 갱신을 완료한 '이후'에는 임대인이 갑자기 실거주를 주장하며 중간에 나가라고 할 수 없습니다. 갱신이 완료되면 그 2년 기간 동안은 임차인의 거주가 보장됩니다. 거절은 '갱신 요구나 만료 직전'에만 가능합니다.

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🚨 임대인 허위 실거주 시 임차인의 구제 방안

만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고 임차인을 내보냈는데, 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 다시 임대를 주었다면 임차인은 법적으로 구제받을 수 있습니다.

1. 🔎 손해배상 청구권 발생

• 법적 근거: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 정당한 사유 없이 갱신이 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간(2년)이 만료되기 전에 제3자에게 임대한 경우에는 임차인에게 손해배상 청구권이 발생합니다. 💰

• 손해배상액: 법은 손해배상액을 산정하는 기준을 명시하고 있으며, 통상 '갱신 거절 당시의 월차임(월세) 3개월분' 등을 기준으로 계산합니다. (법적으로 세 가지 기준 중 가장 큰 금액을 선택)

2. 📜 허위 실거주가 인정되지 않는 예외 사유

임대인이 실거주를 거절했더라도, 다음과 같은 '정당한 사유'로 제3자에게 임대하지 않고 다른 목적으로 사용했다면 손해배상 책임이 발생하지 않을 수 있습니다.

• 이사 지연: 실거주를 하려 했으나 직계존비속의 건강 문제, 직장 이동 등 정당한 사유로 인해 이사가 지연된 경우

• 매도: 갱신 거절 후 해당 주택을 제3자에게 매도한 경우 (이 경우도 논란의 여지가 있으나, 실거주가 아닌 '매도' 목적이었음을 입증하면 손해배상 책임을 면할 수 있음)

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💡 임차인의 현명한 대처 전략

사용자님께서 2년 거주를 확보하기 위해 취해야 할 현명한 행동들입니다.

1. 📧 '갱신청구권 행사' 증거 남기기

• 서면 또는 내용증명: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 '계약갱신청구권을 행사한다'는 내용을 문자, 카카오톡, 또는 내용증명 등 증거가 남는 방식으로 명확히 통보해야 합니다. 📝

• 구두 통보는 피할 것: 구두 통보는 추후 분쟁 시 입증이 어렵습니다.

2. 🗣️ 임대인의 실거주 의사 명확히 확인

• 거절 사유 요구: 갱신 요구에 대해 임대인이 거절 의사를 표시하면, '정당한 거절 사유(예: 실거주)'를 명확히 알려줄 것을 요구하고, 이 역시 문자 등으로 기록해 둡니다.

• 허위 실거주 대비: 갱신 거절 후 임대인이 집을 비워달라고 요구하면, 이사 후에도 지속적으로 해당 주택에 임대인이 실거주하고 있는지를 확인하여 허위 실거주에 대비해야 합니다. (전입세대 열람 등) 📸

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❓ 계약갱신청구권 관련 Q&A

Q1: 계약갱신청구권은 '1회' 사용 가능한데, 묵시적 갱신은 횟수에 포함되나요?

A: ❌ 포함되지 않습니다. '묵시적 갱신'은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 전까지 아무런 통보를 하지 않아 자동으로 갱신된 경우를 말하며, 이는 계약갱신청구권 행사 횟수에 포함되지 않습니다. 따라서 묵시적 갱신 후에도 임차인은 여전히 1회의 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

Q2: 갱신청구권을 사용하면 임차인은 무조건 2년을 살아야 하나요?

A: 🔔 아닙니다. 갱신청구권으로 계약이 갱신되었더라도, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하며, 임차인은 그 3개월간의 임대료를 납부해야 합니다.

Q3: 새로운 집주인(매수인)도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

A: ⚖️ 네, 가능합니다. 임차인이 갱신을 요구하더라도, 임대인의 지위를 승계한 새로운 집주인(양수인)이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 등기를 이전받아 실거주하겠다는 이유를 들어 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 임차인의 갱신요구가 먼저 임대인에게 도달한 시점에 이미 임대인이 바뀔 것이 명확하지 않았다면 분쟁의 여지가 있습니다.

Q4: 갱신 청구 시 보증금은 5% 이내에서 증액되나요?

A: 💰 네, 맞습니다. 갱신되는 계약의 차임과 보증금은 '종전 계약의 보증금 또는 차임의 5% 범위'를 초과하여 증감할 수 없습니다. 이 5%는 최대치이며, 임대인과 임차인의 협의에 따라 5% 이내에서 금액을 정하거나, 아예 증액하지 않을 수도 있습니다.

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총평:

계약갱신청구권은 임차인에게 2년의 거주 기간을 확보해 주는 강력한 권리이지만, 임대인이 만료 6개월~2개월 전에 본인 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 통보하면 거절될 수 있습니다. 갱신 요구 의사를 증거가 남는 방식으로 명확히 전달하고, 허위 실거주가 의심될 경우 손해배상 청구가 가능하다는 점을 인지하여 권리를 적극적으로 보호하시기 바랍니다. 🌟