다가구주택은 시세 파악이 어렵고, 건물 하나에 여러 세입자가 얽혀 있어 선순위 보증금 내역을 확인하기가 매우 까다롭습니다. 때문에 1금융권에서 대출이 거절되는 사례가 빈번합니다. "보증기관 없이 은행 자체 신용으로만 빌려주는 전세 대출은 없을까?"라고 희망을 품으시겠지만, 오늘은 냉정한 금융 시장의 현실과 질문자님이 처한 상황의 위험성에 대해 정확히 분석해 드리겠습니다.
이야기: 대출 불가 판정받은 집, 무리해서 들어가도 될까?
🏠 마음에 드는 집, 그러나... 직장인 박 씨는 발품 끝에 가성비 좋은 다가구주택 투룸을 찾았습니다. 덜컥 계약금을 걸고 은행에 갔지만, 돌아온 대답은 "대출 불가"였습니다. 집주인이 받은 대출(근저당)이 꽤 있고, 먼저 살고 있는 세입자들의 보증금 합계(선순위 보증금)가 너무 많아 깡통전세 위험이 있다는 이유였습니다.
💸 보증보험도 거절, 남은 건 전세권 설정뿐? 은행원은 "이 집은 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 보증서를 안 끊어줍니다. 그래서 우리도 대출을 못 해 드립니다"라고 못 박았습니다. 박 씨는 당장 이사를 가야 해서, 어떻게든 돈을 구해 잔금을 치르고 입주한 뒤 2금융권에서라도 대출을 받아 메울 생각을 합니다. "전세권 설정 등기라도 해두면 안전하겠지?"라고 스스로를 위로하면서 말이죠. 과연 박 씨의 이 선택은 안전할까요?
1. 팩트 체크: 보증기관 없는 전세대출은 사실상 없습니다
질문자님이 가장 궁금해하시는 부분입니다. 결론부터 말씀드리면, 제도권 금융(1금융, 2금융 저축은행, 캐피탈, 보험사 포함)에서 보증기관(HUG, HF, SGI)의 보증서 없이 진행되는 전세자금 대출은 거의 없습니다.
🚫 은행이 보증서를 요구하는 이유 은행은 세입자의 신용만 보고 수천만 원, 수억 원을 빌려주지 않습니다. 집주인이 보증금을 안 돌려줄 경우를 대비해 보증기관의 보증서를 담보로 잡습니다. 2금융권인 저축은행이나 캐피탈도 대부분 SGI 서울보증보험의 보증서를 기반으로 대출을 내줍니다. 즉, 1금융권에서 '집의 부채 비율' 때문에 거절당했다면, 2금융권에서도 똑같은 이유로 거절될 확률이 99%입니다. 보증기관의 심사 기준(집값 대비 부채 비율)은 어느 은행을 가나 동일하게 적용되기 때문입니다.
2. 전세권 설정이 만능 방패가 아닌 이유
보증보험 가입이 안 돼서 차선책으로 생각하신 '전세권 설정 등기'는 강력한 권리지만, 돈을 돌려받는 것을 100% 보장하지는 않습니다.
⚖️ 전세권의 한계 전세권 설정을 하면 경매 진행 시 별도의 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있고, 우선변제권을 갖습니다. 하지만 치명적인 문제가 있습니다.
선순위가 너무 많음: 이미 근저당(은행 빚)과 선순위 보증금이 꽉 차 있다고 하셨습니다. 경매로 넘어가서 집이 낙찰되더라도, 앞순위 은행과 세입자들이 돈을 다 가져가고 나면, 질문자님 순서에는 받을 돈이 0원일 수 있습니다.
낙찰가율 하락: 다가구주택은 경매 시 낙찰가율이 아파트보다 낮습니다. 집값이 10억이라도 6~7억에 팔릴 수 있는데, 빚이 8억이라면 후순위인 질문자님은 돈을 날리게 됩니다.
3. 현실적인 자금 마련 대안과 경고
전세 대출 상품으로는 길이 막혔습니다. 그래도 입주를 강행해야 한다면 남은 방법은 다음과 같습니다.
💰 신용대출 및 4금융(P2P 등)
신용대출: 전세 자금 용도가 아니라, 본인의 소득과 신용을 담보로 받는 일반 신용대출입니다. 한도가 적고 금리가 높습니다.
후순위 담보대출/P2P: 일부 대부업체나 P2P 금융에서 '임대차 보증금 반환 채권'을 담보로 돈을 빌려주기도 합니다. 하지만 금리가 연 10%를 훌쩍 넘어가며, 집주인의 동의가 필요할 수 있고 무엇보다 집 상태가 나쁘면 이마저도 거절됩니다.
🚨 강력한 조언: 계약금 포기를 고려하세요 1금융권, 2금융권이 모두 대출을 거절하고 보증보험도 안 받아주는 집은 '폭탄'입니다. 지금 억지로 2금융권이나 고금리 대출을 써서 들어갔다가, 2년 뒤 만기에 보증금을 못 돌려받으면 그때는 신용불량자가 될 수 있습니다. 계약금을 날리는 한이 있더라도, 위험한 집에는 들어가지 않는 것이 수억 원을 지키는 길일 수 있습니다.
Q&A: 다가구 전세대출, 마지막 궁금증 해결
Q1. 입주하고 나서(전입신고 후) 대출받는 건 가능한가요?
가능은 합니다. 보통 전세 대출은 잔금일 치르기 전이나, 전입신고일로부터 3개월 이내에 신청 가능합니다. 하지만 앞서 말씀드렸듯, 시기의 문제가 아니라 '집의 담보 가치 부족'이 거절 사유이므로, 입주 후에 신청한다고 해서 안 되던 대출이 승인되지는 않습니다.
Q2. 집주인이 전세권 설정은 해준다는데, 이걸로 대출 담보가 안 되나요?
안 됩니다. 전세권 설정은 등기부등본에 "내가 이 집에 전세 살고 있다"라고 기록하는 것일 뿐, 은행이 돈을 빌려줄 때 필요한 '상환 보증' 역할을 하지 못합니다. 은행은 집이 경매 넘어가도 원금을 회수할 수 있는 확실한 보증서(HUG, HF, SGI)를 원합니다.
Q3. 월세로 전환하면 보증금을 지킬 수 있나요?
상대적으로 안전합니다. 집주인과 협의하여 전세 보증금을 대폭 낮추고(최우선변제금 범위 내, 지역별로 다르지만 보통 2~3천만 원 수준) 나머지를 월세로 돌리는 반전세/월세 계약으로 변경한다면, 나중에 집이 경매로 넘어가도 최우선변제금 제도를 통해 최소한의 보증금은 건질 수 있습니다.
마치며: 은행이 말리는 데는 이유가 있습니다
금융기관이 대출을 거절하는 것은 "돈을 빌려줘도 못 돌려받을 위험이 크다"는 가장 객관적인 신호입니다.
현재 질문자님은 대출을 찾는 것보다, 이 계약을 어떻게든 해지하거나 보증금을 최소화하는 방향으로 전략을 수정하셔야 합니다. 무리하게 사채나 고금리 대출을 써서 깡통전세에 들어가는 것은, 소중한 자산을 스스로 벼랑 끝으로 미는 것과 같습니다. 부디 신중하게 판단하시기를 간곡히 권해드립니다.
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