이미 아파트나 주택을 하나 가지고 계신 분들이 월세 수익이나 투자를 목적으로 오피스텔 매수를 고민하는 경우가 많습니다. 이때 가장 걱정되는 부분은 바로 주택 수 포함 여부입니다. 오피스텔을 샀다가 덜컥 다주택자가 되어 기존 주택의 비과세 혜택을 날리거나 세금 폭탄을 맞을까 봐 망설이게 됩니다. 1주택자가 오피스텔을 추가로 구입할 때 발생하는 세금 문제와 주택 수 산정 기준을 명쾌하게 정리해 드립니다. 🏠💰
취득세는 주택 수와 상관없이 고정입니다
가장 먼저 내야 하는 취득세부터 살펴보겠습니다. 아파트의 경우 2주택자가 되면 취득세율이 8퍼센트(조정대상지역 기준) 이상으로 중과될 수 있어 부담이 큽니다. 하지만 오피스텔은 다행히도 이 규정을 피해 갑니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에, 내가 집이 한 채 있든 열 채 있든 상관없이 매매가의 4.6퍼센트(취득세 4퍼센트, 농어촌특별세 0.2퍼센트, 지방교육세 0.4퍼센트)라는 단일 세율이 적용됩니다. 즉, 오피스텔을 살 때 내는 세금에 대해서는 다주택자 중과 걱정을 하지 않으셔도 됩니다. 📉✅
주택 수 포함 여부의 핵심 용도에 따라 달라집니다
오피스텔을 산 뒤 세무 당국이 이를 주택으로 볼지, 아니면 업무용 시설로 볼지는 전적으로 실제 사용 용도에 달려 있습니다. 이것이 세금의 운명을 가르는 결정적인 열쇠입니다.
주거용 오피스텔 (주택 수 포함) 세입자가 전입신고를 하고 거주하거나, 집주인이 직접 실거주를 하는 경우입니다. 이때는 실질적인 주택으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다. 이렇게 되면 1세대 2주택자가 되어, 기존에 가지고 있던 아파트를 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하거나 중과세를 맞을 수 있습니다. 또한 종합부동산세(종부세) 대상에도 합산됩니다.
업무용 오피스텔 (주택 수 미포함) 사업자 등록을 한 세입자가 들어와 사무실로 사용하거나, 본인이 일반임대사업자를 내고 업무용으로 임대하는 경우입니다. 이때는 주택이 아닌 상가나 사무실로 취급되므로 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 기존 1주택의 양도세 비과세 혜택과 종부세 혜택을 그대로 유지할 수 있습니다. 🏢⚖️
양도소득세 폭탄을 피하는 전략
1주택자가 오피스텔을 추가 매수하여 주거용으로 사용하게 되면, 기존 주택은 더 이상 1세대 1주택이 아니게 됩니다. 따라서 기존 주택을 팔 때 양도세 비과세(12억 원까지)를 받으려면 오피스텔을 처분하거나, 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다는 것을 입증해야 합니다.
만약 오피스텔을 주거용으로 꼭 써야 한다면, 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 활용할 수 있습니다. 오피스텔 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 판다면 비과세를 받을 수 있는 예외 조항이 있으니 매도 타이밍을 잘 계산해야 합니다. 반면 업무용으로 쓴다면 기존 주택 매도 시 세금 걱정은 없습니다. 💸🛑
청약 시에는 무주택으로 인정될까
오피스텔의 또 다른 장점은 바로 아파트 청약 시 무주택으로 간주된다는 점입니다. 오피스텔을 소유하고 있더라도, 심지어 그것이 주거용으로 쓰이고 있어 세금 낼 때는 주택으로 잡히더라도, 청약 가점을 계산할 때는 주택으로 치지 않는 경우가 일반적입니다. (단, 오피스텔 청약이 아닌 일반 아파트 청약 기준) 따라서 미래에 새 아파트 청약을 노리는 분들에게는 오피스텔 투자가 청약 자격을 유지하면서 임대 수익을 올릴 수 있는 틈새시장이 될 수 있습니다. 🎫🏗️
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 오피스텔 분양받으면 부가세를 환급해 준다던데 무조건 받나요?
A. 아닙니다. 일반임대사업자(업무용)로 등록할 경우에만 건물분 부가세(분양가의 약 10퍼센트 수준)를 환급받을 수 있습니다. 만약 부가세를 환급받고 나서 주거용으로 사용하거나 전입신고를 하게 되면 환급받은 부가세를 다시 토해내야 합니다.
Q. 주거용인지 업무용인지 국세청이 어떻게 아나요?
A. 가장 확실한 기준은 전입신고 여부입니다. 세입자가 전입신고를 하면 주거용으로 봅니다. 전입신고를 하지 않더라도 전기, 수도, 가스 사용량을 분석하거나 실제로 가서 확인하는 경우도 있습니다. 몰래 주거용으로 쓰다가 적발되면 가산세까지 물 수 있으니 주의해야 합니다.
Q. 오피스텔도 종부세(종합부동산세) 대상인가요?
A. 주거용 오피스텔로 분류되어 재산세가 주택분으로 과세되고 있다면 종부세 합산 대상이 됩니다. 반면 업무용으로 분류되어 상가분 재산세를 내고 있다면 종부세 대상이 아닙니다. (대신 별도합산토지분 종부세 대상이 될 수 있으나 공제 금액이 커서 해당되는 경우가 드뭅니다.)
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