🏠 전세 갱신 셀프 계약서 작성법 (부동산 없이) | 증액 시 확정일자 받는 법 A to Z

 전세 만기일이 다가오고 있습니다. 다행히 집주인(임대인)과 원만하게 갱신하기로 합의했는데, 문득 이런 생각이 듭니다. "보증금도 그대로(혹은 5% 이내로) 올리는데, 굳이 부동산(공인중개사)에 수십만 원의 중개수수료를 내야 할까?"

네, 맞습니다! 임대인과 임차인이 직접 합의했다면 부동산 중개인 없이 '셀프'로 갱신 계약서를 작성해도 아무런 법적 문제가 없습니다.

오늘은 수십만 원의 중개수수료를 아낄 수 있는 '전세 갱신 셀프 계약서 작성법'과, 특히 보증금이 증액되었을 때 내 소중한 돈을 100% 지키는 '확정일자' 받는 법까지 완벽하게 정리해 드립니다.

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🤔 1. 전세 갱신, 어떤 경우에 해당하시나요?

셀프 계약서 작성법을 알기 전에, 본인이 어떤 유형의 갱신에 해당하는지 알아야 합니다. 갱신 방법은 크게 세 가지입니다.

① 🤝 상호 합의 갱신 (가장 일반적)

• 임대인과 임차인이 만기 6개월~2개월 전 사이에 만나, 보증금 증액(예: 5% 인상) 및 계약 기간(예: 2년 연장)에 대해 '서로 합의'하는 경우입니다.

• '셀프 계약서'가 가장 필요한 경우입니다.

② 📜 계약갱신청구권 사용

• 임차인이 법적으로 보장된 1회의 '계약갱신청구권'을 행사하는 경우입니다.

• 임대인은 실거주 등 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없으며, 보증금은 기존 금액의 5% 이내에서만 증액할 수 있습니다.

• 이 경우에도 5% 증액된 금액에 대한 '합의서(계약서)'를 작성해야 합니다.

③ 🤫 묵시적 갱신 (자동 연장)

• 만기 6개월~2개월 전까지 임대인과 임차인 '둘 다 아무런 말이 없었던' 경우입니다.

• 기존 계약과 '동일한 조건' (보증금, 기간 2년)으로 자동 연장됩니다.

• 원칙적으로 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다.

• (주의!) 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든 나간다고 통보할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 임대인에게는 불리할 수 있어, 임대인들은 대부분 '합의 갱신'을 선호합니다.

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✍️ 2. '셀프' 전세 갱신 계약서, 이렇게 작성하세요 (A to Z)

부동산 없이 계약서를 쓴다고 해서 겁먹을 필요 없습니다. 기존 계약서를 바탕으로 '변경된 내용'만 명확히 기재하는 것이 핵심입니다.

[준비물] 📑 기존 전세 계약서(원본), 신분증, 도장(서명도 가능하나 도장 권장), 새로 작성할 계약서 양식 2부

[계약서 양식 다운로드]

• '국토교통부' 또는 '법무부' 홈페이지에서 '주택임대차표준계약서' 양식을 무료로 다운로드할 수 있습니다.

• 혹은 기존 계약서 사본을 이용해 '특약사항'만 추가하는 방식도 있습니다.

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[셀프 계약서 작성 핵심 3단계]

① 기존 내용 동일하게 기재

• 새 계약서 양식에 [부동산의 표시] (주소, 면적 등)와 [임대인/임차인 인적 사항]은 기존 계약서와 토씨 하나 틀리지 않고 '동일하게' 기재합니다.

② (가장 중요!) 변경된 핵심 내용 기재 이 부분이 셀프 계약의 핵심입니다. '보증금'과 '계약 기간'입니다.

• [보증금] 란에 변경된 '총 보증금'을 기재합니다.

  • 예시: (기존 5억, 2천만 원 증액 시) "금 520,000,000원 (오억이천만원정)"

• [계약 기간] 란에 새로운 계약 기간을 명시합니다.

  • 예시: "2025년 11월 10일부터 2027년 11월 9일까지 (24개월)"

③ (필수!) '특약 사항'에 쐐기를 박으세요 이 특약사항이 없으면 기존 계약과 별개의 '신규 계약'으로 오해받을 수 있습니다.

• [보증금 증액 시 필수 문구]

  "본 계약은 2023년 O월 O일 체결한 임대차 계약의 갱신 계약이며, 임대인과 임차인의 합의하에 기존 보증금 OOO원에서 OOO원을 증액하여 총 보증금은 OOO원으로 한다."

• [계약 기간 관련 문구]

  "임대차 기간은 2025년 O월 O일부터 2027년 O월 O일까지 2년간으로 연장한다."

• [가장 중요한 마법의 문구]

  "본 계약서에서 정하지 않은 기타 사항은 기존 2023년 O월 O일자 주택임대차계약서의 내용을 그대로 준용(준수)하기로 한다." (이 문구가 있으면, 기존 계약서의 효력(대항력 등)이 그대로 유지됩니다!)

• [증액 보증금 지급일]

  "증액분 OOO원은 2025년 O월 O일 (기존 계약 만기일)에 임대인의 계좌(은행명, 계좌번호)로 송금한다."

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[마무리]

• 계약서 2부에 동일하게 내용을 작성합니다.

• 임대인, 임차인이 각 2부의 계약서에 모두 서명 또는 날인합니다. (간인도 꼼꼼히)

• 각각 1부씩 나누어 보관합니다.

• 임차인은 약속된 날짜에 '증액 보증금'을 송금합니다.

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🚨 3. (★최고 중요★) 증액된 보증금 지키는 법: '확정일자' 다시 받기

셀프 계약서를 잘 썼다고 끝난 게 아닙니다. 임차인에게는 가장 중요한 절차가 남았습니다. 바로 '증액된 보증금'에 대한 확정일자를 받는 것입니다.

[왜 다시 받아야 하나요?]

• 여러분이 2년 전 받은 '기존 확정일자'는 '기존 보증금(예: 5억)'까지만 효력이 있습니다.

• 만약 집이 경매로 넘어갈 경우, '증액된 보증금(예: 2천만 원)'은 새로 확정일자를 받지 않으면 후순위로 밀려나 떼일 수 있습니다!

• 따라서 '증액된 2천만 원'에 대한 우선변제권을 확보하기 위해, '새로 쓴 갱신 계약서'에 확정일자를 '반드시' 다시 받아야 합니다.

[확정일자 받는 방법]

1. 방문 신청 (주민센터)

   • 준비물: ①기존 확정일자 받은 원본 계약서, ②새로 작성한 갱신 계약서, ③신분증, ④수수료 600원

   • 방법: 가까운 주민센터(동사무소)에 방문하여 "전세 갱신 계약 확정일자 받으러 왔습니다"라고 말하면 됩니다.

2. 온라인 신청 (인터넷 등기소)

   • 준비물: ①기존 계약서 스캔본, ②새로 작성한 갱신 계약서 스캔본, ③공인인증서, ④수수료 500원

   • 방법: '대법원 인터넷등기소' 사이트 접속 → '확정일자' 메뉴 → '신청서 작성'

   • (꿀팁!) '신규'가 아닌 '재계약' 탭을 선택해야 증액된 금액을 입력할 수 있습니다.

[결과 확인]

• 확정일자를 받으면, 임차인은 2개의 확정일자를 갖게 됩니다.

  • 1번 확정일자 (2년 전): 기존 보증금 5억 원 보호

  • 2번 확정일자 (오늘): 증액 보증금 2천만 원 보호

• 이렇게 해야 내 전세보증금 '전액'이 안전하게 보호됩니다. 🏠

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🧐 4. (보충) '묵시적 갱신', 무조건 이득일까?

"그냥 아무 말 안 하고 묵시적 갱신하면 계약서 안 써도 되고 편하지 않나요?"라고 생각할 수 있습니다. 하지만 묵시적 갱신은 양측에 미묘한 리스크가 있습니다.

• [임대인 리스크] 😥

  • 가장 큰 리스크입니다. 묵시적 갱신이 되면, 임차인은 2년의 기간과 관계없이 언제든지 "저 나갈게요"라고 통보할 수 있습니다.

  • 임대인은 그 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 보증금을 무조건 빼줘야 합니다. 다음 세입자를 구할 시간이 촉박해 매우 불리합니다.

  • 그래서 대부분의 임대인은 묵시적 갱신보다, '2년'을 확실히 묶어두는 '합의 갱신 계약서' 작성을 선호합니다.

• [임차인 리스크] 🤔

  • 임차인에게는 유리한 제도이지만, 만약 갱신 기간 중 집주인이 집을 팔 경우, 새로 바뀐 집주인과 소통할 때 '명확한 서류'가 없어 불편함을 겪을 수 있습니다.

  • 결론: 보증금 변동이 없더라도, '2년 연장'을 명시한 간단한 합의서(갱신 계약서)라도 작성하고 확정일자를 받아두는 것이 양측 모두에게 가장 깔끔합니다.

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❓ 전세 셀프 갱신 Q&A

Q1. 보증금 증액이 전혀 없고, 기간만 2년 연장됩니다. 이 경우에도 꼭 계약서를 쓰고 확정일자를 받아야 하나요? 

A1. 📑 권장합니다. '묵시적 갱신' 상태로 두어도 법적인 보호는 받습니다. 하지만 앞서 말했듯, 임대인의 리스크(임차인의 중도 퇴실 통보)가 크기 때문에 임대인이 계약서 작성을 요구할 것입니다. 임차인 입장에서도 '2년 거주'를 확실히 보장받고, 추후 분쟁을 막기 위해 '기간 연장'을 명시한 계약서를 작성하고, 그 계약서에 '새로' 확정일자를 받아두는 것이 가장 안전합니다. (기존 확정일자의 효력은 그대로 유지됩니다.)

Q2. 임대인이 바빠서 같이 주민센터에 못 가는데, 확정일자는 임차인 혼자 받아도 되나요? 

A2. 🙆‍♂️ 네, 당연합니다. 확정일자는 임대인의 동의가 필요한 사항이 아닙니다. 임차인이 본인의 보증금을 지키기 위한 '권리'입니다. 임대인과 도장을 찍은 '갱신 계약서' 원본만 있다면 임차인 혼자 언제든 방문/온라인으로 신청할 수 있습니다.

Q3. '계약갱신청구권'을 사용해서 5% 증액했습니다. 셀프 계약서에 이 내용을 꼭 써야 하나요? 

A3. 📜 쓰는 것이 좋습니다. 추후 분쟁을 막기 위해 특약사항에 "본 갱신 계약은 임차인의 계약갱신청구권 사용에 의한 것임"이라고 명시하면, '1회 사용'이 명확해져 양측 모두에게 깔끔합니다. 물론, 5% 증액된 계약서에 확정일자를 받는 것은 '필수'입니다.

Q4. 부동산에서 "셀프로 하면 사고 난다, 우리가 HUG 보증보험까지 다 처리해 주겠다"고 하는데 그냥 맡길까요? 

A4. ⚖️ 판단의 영역입니다. 전세보증보험(HUG, SGI 등) 가입/연장 절차가 복잡하게 느껴지거나, 임대인과의 소통이 어렵거나, 해당 주택에 권리관계(근저당 등)가 복잡하여 전문가의 확인이 필요하다면, 수수료를 지불하고 부동산을 통하는 것이 안전합니다. 하지만 임대인과 합의가 원만하고 등기부등본이 깨끗하다면, 오늘 배운 대로만 하셔도 중개수수료 수십만 원을 충분히 아낄 수 있습니다.

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💸 마치며: 아는 것이 힘, 아끼는 것이 돈이다!

전세 갱신 시 중개수수료는 '의무'가 아닌 '선택'입니다. 임대인과 원만히 합의가 되었고, 등기부등본상 다른 문제가 없다면 굳이 비싼 돈을 지불할 필요가 없습니다.

오늘 알려드린 대로 계약서의 '변경된 핵심 내용(보증금, 기간)'과 '기존 계약 준용' 특약만 잘 기재하고, 가장 중요한 '증액분에 대한 확정일자'만 잊지 않는다면, 여러분은 수십만 원을 아끼고 소중한 보증금도 완벽하게 지켜낼 수 있습니다.

현명한 임차인의 똑똑한 셀프 갱신을 응원합니다! 🌟