남매 공동명의로 소유한 시세 5억 아파트를 부모님께 3억 5천만 원에 매도하는 계획을 세우고 계시군요. 🏠 부모님의 자금 부담을 덜어드리기 위해 계약금 1억 원은 자녀가 증여하고, 1억 원은 차용증을 작성하며, 나머지 1억 원은 사실상 증여(포기)로 처리하여 이 1억 원에 대해서만 증여세를 내는 복잡한 계획입니다.
결론부터 말씀드리면, "절대 안 됩니다. 세금 폭탄을 맞을 수 있는 매우 위험한 계획입니다." 😥
단순히 마지막 1억 원에 대한 증여세만 내면 끝날 문제가 아닙니다. 국세청은 가족 간의 부동산 거래를 매우 엄격하게 보며, 이 거래는 ① 저가 양수도, ② 우회 증여, ③ 채무의 실질 증여라는 3가지 큰 세무 문제가 복합적으로 얽혀있습니다.
오늘 이 계획이 왜 위험한지, 국세청은 이 거래를 어떻게 바라보는지, 그리고 어떤 세금이 얼마나 더 나올 수 있는지 조목조목 파헤쳐 보겠습니다.
1. 계획하신 거래 구조의 위험성 (한눈에 보기) 🔍
먼저 현재 계획을 세법의 관점에서 다시 분석해 보겠습니다.
시세 (시가): 5억 원
거래가 (매매가): 3억 5천만 원
거래 방식:
1억 (계약금): 자녀(남매)가 부모님께 1억 원(각 5천)을 현금 증여 -> 부모님이 이 돈을 받아 계약금으로 다시 자녀에게 지급. 🔄
5천 (잔금 1): 부모님이 가진 현금으로 실제 지급.
1억 (잔금 2): 3년 만기 차용증 작성 (부모님이 자녀에게 빚짐).
1억 (잔금 3): 부모님이 상환 불가능 -> 자녀가 채권 포기 (증여로 처리).
이 계획에서 "실제로 부모님 주머니에서 나온 돈은 단 5천만 원"입니다. 국세청은 이 거래를 '양도(매매)'가 아닌, 사실상 '증여'로 볼 가능성이 매우 높습니다.
2. 문제점 1: '양도소득세' 폭탄 (자녀 측) 💣
가장 먼저 간과하신 부분입니다. 자녀(남매)는 3.5억에 팔았으니, 3.5억 기준으로 양도소득세를 계산하면 된다고 생각하실 수 있습니다.
아닙니다. 세법에는 '부당행위계산부인' 규정이 있습니다.
법 규정: 특수관계인(가족) 간의 거래에서, 시가(5억)와 거래가(3.5억)의 차액이 시가의 5% (2,500만 원) 또는 3억 원 이상 차이 나면, 세무서는 이 거래를 부인하고 시가(5억)를 기준으로 양도소득세를 다시 계산합니다.
적용:
시가 5억 원 x 5% = 2,500만 원
시가와 거래가의 차액 = 1억 5천만 원
결론: 차액(1.5억)이 기준(2,500만)을 훌쩍 넘습니다. 따라서 국세청은 자녀(남매)가 3.5억이 아닌 5억 원에 아파트를 판 것으로 간주하고 양도소득세를 부과합니다.
결과: 당장 현금 3.5억(그나마도 5천만 받고)만 손에 쥐는데, 세금은 5억 기준으로 내야 하므로 양도소득세 부담이 비정상적으로 커집니다.
3. 문제점 2: '증여세' 폭탄 (부모님 측) 💥
사용자님은 마지막 1억 원만 증여로 보셨지만, 국세청은 그렇게 보지 않습니다.
A. 저가 양수도에 따른 증여세 (가격 차액 문제)
법 규정: 특수관계인(가족) 간에 시가보다 현저히 낮은 가격으로 재산을 넘겨받으면, 그 차액을 증여로 봅니다.
기준: 시가(5억)와 거래가(3.5억)의 차액(1.5억)이, 시가의 30% (1.5억) 또는 3억 원 중 적은 금액(즉, 1.5억)을 초과해야 합니다.
적용: 차액(1.5억)이 기준액(1.5억)을 초과하지 않습니다. (정확히 1.5억이므로)
결론: 놀랍게도, 시가와 거래가 '차액' 자체에 대한 증여세는 발생하지 않습니다. 하지만 이것이 끝이 아닙니다.
B. 실질 지급액에 따른 증여세 (자금 출처 문제)
국세청은 '그래서 부모님이 실제로 얼마를 냈는가?'를 봅니다. 즉, 자금출처조사에 들어갑니다.
1억 (계약금): 자녀가 1억을 주고, 부모님이 그 돈을 그대로 돌려줬습니다. 이는 '거래'가 아닌 '우회 증여'입니다. 이 1억은 매매 대금이 아니라 처음부터 자녀가 부모님께 증여한 돈입니다. (직계비속 -> 직계존속 증여 공제 10년간 5천만 원 적용 후 5천만 원 과세)
5천 (잔금 1): 유일하게 '실제 매매 대금'으로 인정될 수 있는 돈입니다.
1억 (차용증): 부모님이 상환 능력이 없다는 것을 자녀도 알고 있습니다. (다른 1억도 상환 불가능). 상환 능력이 없는 사람에게 빌려준 돈, 특히 가족 간의 돈은 처음부터 '증여'로 봅니다. 이자 지급 내역, 원금 상환 계획이 없으면 100% 증여로 간주됩니다.
1억 (잔금 포기): 계획대로 당연히 '증여'입니다.
국세청의 최종 결론: "부모님은 시가 5억 원짜리 아파트를 자녀로부터 취득하면서, 실제 지급한 돈은 5천만 원뿐이다. 따라서 나머지 4억 5천만 원은 전부 자녀로부터 증여받은 것이다."
증여 재산가액: 4억 5천만 원
증여 공제: 5천만 원 (10년간 자녀로부터 받는 총 공제 한도)
증여세 과세 표준: 4억 원
예상 증여세: (4억 x 20%) - 1,000만 원(누진 공제) = 약 7,000만 원
결국, 자녀는 5억 기준으로 양도세를 내고, 부모님은 7,000만 원의 증여세 (및 가산세)를 내야 하는 최악의 시나리오가 됩니다.
4. (보충) 가족간 '차용증', 왜 위험한가? ✍️
"차용증 쓰고 공증까지 받으면 괜찮지 않나요?"라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 국세청이 가족 간 차용증을 '증여'로 보는 기준은 명확합니다.
① 상환 능력: 부모님(채무자)이 소득이나 다른 재산이 있어서 1억 원을 실제로 갚을 능력이 있음을 증명해야 합니다. 현재 "상환 불가능"을 전제하고 있으므로 100% 증여로 봅니다.
② 이자 지급: 차용증을 썼다면 매달 적정 이자(법정 이자율 4.6%)를 실제로 이체한 내역이 있어야 합니다. 이자조차 내지 않는다면 그 이자 금액도 증여로 보거나, 원금 전체를 증여로 봅니다.
③ 만기 상환: 3년 만기 후 실제로 원금을 상환하지 않으면, 그때 가서 "사실은 3년 전 증여였다"며 가산세까지 포함하여 증여세를 추징합니다.
계획하신 1억 차용증은 이 3가지 요건을 모두 만족하지 못하므로, 세무 조사 시 무조건 증여로 판명될 것입니다.
5. (보충) '저가 양수도' 세법 기준 완벽 정리 📚
가족 간 부동산 거래(저가 양수도) 시 세금은 '파는 사람(양도자)'과 '사는 사람(양수자)' 양쪽에서 발생합니다.
👨👩👧 사는 사람 (부모님) → 증여세
기준: [시가 - 거래가] > [시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액]
사례: [5억 - 3.5억 = 1.5억]은 [5억의 30% = 1.5억]을 초과하지 않았습니다.
결론: 가격 차액(1.5억)에 대한 증여세는 없습니다. (하지만 위 3번처럼 '자금 출처'에서 100% 걸립니다.)
👫 파는 사람 (자녀) → 양도소득세
기준: [시가 - 거래가] > [시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액]
사례: [5억 - 3.5억 = 1.5억]은 [5억의 5% = 2,500만 원]을 초과했습니다.
결론: '부당행위계산부인' 적용. 세무서는 거래가(3.5억)를 무시하고 시가(5억)를 양도가액으로 하여 양도세를 계산합니다.
6. 핵심 Q&A ❓
Q. 그럼 차라리 처음부터 부모님께 '증여'하는 게 낫나요?
A. 네, 그게 차라리 깔끔합니다. 5억 원 아파트 전체를 증여할 경우, 부모님은 증여 공제 5천만 원을 제외한 4억 5천만 원에 대해 증여세(약 8,000만 원)를 납부하시면 됩니다. (자녀의 지분 1/2만 증여하는 등 다양한 방법 검토 가능) "매매"라는 복잡한 형식을 취해 5천만 원을 받으려다가, 자녀는 양도세를(시가 5억 기준), 부모님은 증여세(약 7,000만 원)를 둘 다 내는 것보다 훨씬 낫습니다.
Q. 1억 차용증에 이자(월 38만 원)를 꼬박꼬박 내면 괜찮지 않을까요?
A. 이자를 낸다는 것은 1억 차용증을 '진짜'로 만들겠다는 노력입니다. 하지만 여전히 부모님의 '원금 상환 능력'이 증명되어야 합니다. 또한, 나머지 2억 원(계약금 1억 + 잔금 포기 1억)은 여전히 증여로 잡힙니다. 즉, 국세청은 "5억 아파트를 1억 5천(현금 5천 + 차용 1억)에 샀다"고 보게 되며, 이 경우 '저가 양수도 증여세' 기준(1.5억)을 초과하여(차액 3.5억) 증여세가 훨씬 더 커집니다.
Q. 그렇다면 가장 현실적인 방법은 무엇인가요?
A. 절대 이 계획을 실행하지 마시고, 지금 당장 세무 전문가(세무사)와 상담하세요. 🧑💼 전문가는 현재 상황에서 가장 절세할 수 있는 방법을 제시해 줄 것입니다.
방법 1: 깔끔한 전체 증여 (지분별 증여 등)
방법 2: 부담부 증여 (만약 해당 아파트에 담보대출이 껴 있다면)
방법 3: 정상적인 매매 (부모님이 실제로 자금을 마련하여 시가의 70% 이상, 즉 3.5억 이상을 실제 지급하고, 자녀는 그 금액으로 양도세 신고)
마무리하며...
부모님께 저렴하게 집을 넘겨드리려는 마음은 이해하지만, 세법은 가족 간의 거래를 '정상적인 거래'로 보지 않습니다. 특히 현금 흐름이 명확하지 않고, 상환 능력이 없는 차용증이 끼어있다면 100% 세무 조사의 대상이 됩니다.
"1억만 증여세 내면 되겠지"라는 안일한 생각이, 자녀에게는 5억 기준의 양도세 폭탄을, 부모님께는 수천만 원의 증여세 폭탄을 안겨줄 수 있습니다. 지금 계획은 즉시 중단하시고, 반드시 세무사와 상담하여 합법적이고 안전한 방법을 찾으시길 강력히 권고드립니다.
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