[부동산 긴급진단] '영끌2' 온다더니… 거래량 반토막, 지금 집 사면 정말 큰일 날까요? (2026년 전망 포함)
'영끌2' 온다더니… 거래량 반토막, 지금 집 사면 정말 큰일 날까요? (2026년 전망 포함)
"지금이 마지막 기회다! '영끌2' 시작됐다!" "아니다, 거래량 반토막 현실화! 절대 추격 매수하면 안 된다!"
마치 끝나지 않는 뫼비우스의 띠처럼, 대한민국 부동산 시장을 둘러싼 갑론을박이 다시 한번 극에 달하고 있습니다. 2025년 상반기, 일부 지역의 아파트 가격이 반등하고 신고가가 속출하면서 '제2의 패닉바잉(영끌2)'이 시작되는 것 아니냐는 불안감이 시장을 휩쓸었습니다.
하지만 가을로 접어든 2025년 10월 현재, 시장의 분위기는 사뭇 다릅니다. 영상에서 지적하듯, 서울 아파트 거래량은 다시 급감하며 '거래 절벽'의 공포가 되살아나고 있습니다. 상승하던 호가는 주춤하고, 매수 문의는 뚝 끊겼다는 현장의 목소리가 커지고 있습니다.
도대체 누구의 말이 맞는 걸까요? 지금 시장은 상승의 초입일까요, 아니면 또 다른 하락의 시작일까요?
천정부지로 솟은 공사비와 금리는 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
지금 집을 사려는 사람, 팔려는 사람, 그리고 전세를 구하는 사람은 과연 어떤 선택을 해야 할까요?
이번 포스팅에서는 희망과 불안이 뒤섞인 현재 부동산 시장의 모든 것을 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다.
① '영끌2' 담론의 허와 실,
② '거래량 반토막'이 보내는 진짜 경고,
③ 그리고 2026년을 향한 부동산 시장의 향방과 우리가 취해야 할 현명한 전략
까지, 혼란스러운 시장을 꿰뚫어 볼 수 있는 인사이트를 완벽하게 정리해 드리겠습니다.
📉 1. 팩트체크: '거래량 반토막'의 현실
분위기를 파악하기 위해 가장 먼저 봐야 할 것은 '거래량'입니다. 거래량은 시장 참여자들의 심리를 가장 정직하게 보여주는 '온도계'와도 같습니다.
2025년 9월 서울 아파트 매매 거래량(10월 1일 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템)은 약 2,000건 초반에 머무르며, 활황기였던 지난 5~6월(월 4,000건 이상) 대비 말 그대로 '반토막' 수준으로 급감했습니다. 이는 단순한 계절적 비수기 영향으로만 보기 어려운, 의미 있는 수치입니다.
왜 거래가 실종되었나?
높아진 가격의 벽: 상반기 가격 반등으로 매도자들이 호가를 높였지만, 매수자들은 그 가격을 받아들일 의사도, 능력도 없었습니다. 매도자와 매수자 간의 희망 가격 괴리가 극심해진 것입니다.
고금리의 압박: 2025년 하반기 들어 주택담보대출 금리가 다시 상승세로 돌아서면서, '영끌'의 가장 큰 무기였던 '저금리 대출' 시대가 완전히 끝났음을 시장이 인지하기 시작했습니다. 매달 수백만 원에 달하는 이자 부담은 매수 심리를 얼어붙게 만드는 가장 큰 원인입니다.
정책적 불확실성: 정부의 추가적인 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 줄어들고, 스트레스 DSR 2단계 시행 등 대출 문턱이 높아지면서 관망세가 짙어졌습니다.
거래량 없는 소수의 신고가 경신은, 전체 시장의 흐름을 대변하는 '대세 상승'이 아닌, 일부 자산가들의 '갈아타기' 수요나 특정 단지의 '호재'에 기인한 국지적 현상일 가능성이 높다는 것이 전문가들의 중론입니다.
🤔 2. '영끌2'는 정말 올까? (상승론 vs 하락론)
거래량은 급감했지만, 여전히 '다시 상승장이 올 것'이라는 기대감 또한 시장에 공존합니다. 양측의 핵심 근거는 다음과 같습니다.
🔥 상승론자들이 말하는 '영끌2'의 근거
천정부지의 공사비와 분양가: 원자재 가격과 인건비 폭등으로 인해 아파트 공사비가 역대 최고 수준으로 치솟았습니다. 이는 신축 아파트의 분양가 상승으로 직결되며, "오늘 분양가가 제일 싸다" 는 인식을 확산시키고 있습니다. 높아진 신축 분양가는 주변의 기존 '구축' 아파트 가격을 밀어 올리는 효과를 냅니다.
공급 부족 쇼크: 공사비 부담과 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장 경색으로 인해 건설사들이 신규 주택 사업을 꺼리면서, 향후 2~3년 뒤 서울의 입주 물량이 '제로'에 가깝다는 공포가 확산되고 있습니다. 수요는 꾸준한데 공급이 끊기면 가격은 오를 수밖에 없다는 논리입니다.
전세가 상승 압력: 아파트 입주 물량 감소와 빌라 기피 현상으로 인해 전세 수요가 아파트로 몰리면서, 서울 전세가가 꾸준히 상승하고 있습니다. 전세가가 매매가를 밀어 올리는 현상이 재현될 수 있다는 기대감입니다.
❄️ 하락론자들이 말하는 '거래 절벽'의 이유
감당 불가능한 금리와 이자: 현재 주택담보대출 금리 수준에서는 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문에 소득이 높은 대기업 맞벌이 부부조차 서울의 중위권 아파트를 구매하기 위한 대출 한도가 나오지 않습니다. 대출이라는 '돈줄'이 막힌 이상, 과거와 같은 대세 상승은 불가능하다는 주장입니다.
실질 소득 감소와 소비 여력 위축: 고물가, 고금리 시대에 가계의 실질 소득은 오히려 줄어들고 있습니다. 이자 내고, 생활비 쓰고 나면 집에 투자할 여력이 없는 가구가 대부분입니다.
역대급으로 쌓인 가계부채: GDP 대비 세계 최고 수준인 가계부채는 언제 터질지 모르는 시한폭탄입니다. 이는 장기적으로 부동산 시장의 발목을 잡는 가장 큰 족쇄가 될 것입니다.
결론: 현재 시장은 이 두 가지 힘이 팽팽하게 맞서는 '힘겨루기 장세' 입니다. 상승 요인과 하락 요인이 모두 명확하기 때문에, 어느 한 방향으로 시세가 분출되지 못하고 거래만 실종된 채 팽팽한 긴장감이 흐르고 있는 것입니다.
💡 3. 그래서, 우리는 지금 무엇을 해야 할까? (포지션별 대응 전략)
이처럼 안갯속 장세에서는 각자의 상황에 맞는 현명한 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.
(1) 무주택 실수요자라면: '추격 매수'는 금물, '옥석 가리기'의 시간
조급함을 버리세요: "지금 안 사면 평생 못 산다"는 공포(FOMO) 마케팅에 휩쓸려 무리하게 추격 매수하는 것은 가장 위험한 선택입니다. 거래량이 급감했다는 것은, 급한 매도자들이 가격을 낮춘 '급매물'이 나올 가능성이 높아졌다는 의미이기도 합니다.
나만의 기준을 세우세요: 내가 가진 예산 안에서, 내가 원하는 입지(직장, 학군, 교통)의 아파트를 정하고, 그 아파트가 내가 감당 가능한 '적정 가격'까지 내려올 때까지 기다리는 인내가 필요합니다.
청약과 급매물 투트랙 전략: 무주택 기간이 길고 가점이 높다면, 분양가상한제가 적용되는 신축 아파트 청약을 꾸준히 노리는 것이 가장 좋은 전략입니다. 동시에, 관심 단지의 실거래가와 급매물 동향을 꾸준히 모니터링하며 기회를 엿보는 '투트랙' 전략이 유효합니다.
(2) 1주택자라면: '갈아타기'는 신중하게, '자산 지키기'에 집중
무리한 상급지 이동은 위험: 현재 보유한 주택의 대출이 적고 안정적이라면, 무리하게 대출을 일으켜 상급지로 '갈아타기'를 시도하는 것은 신중해야 합니다. 늘어나는 이자 부담이 삶의 질을 현저히 떨어뜨릴 수 있습니다.
선매도, 후매수 원칙: 갈아타기를 꼭 해야 한다면, 내 집이 팔릴 것이라고 기대하고 새로운 집을 먼저 계약하는 것은 매우 위험합니다. 반드시 내 집을 먼저 매도하여 현금을 확보한 뒤, 새로운 집을 매수하는 '선매도, 후매수' 원칙을 지켜야 합니다.
(3) 다주택자 및 투자자라면: '현금화'와 '리스크 관리'
비핵심 자산 정리: 향후 시장의 불확실성이 큰 만큼, 입지가 상대적으로 떨어지거나 공실 리스크가 있는 비핵심 부동산 자산을 정리하여 현금을 확보하고, 우량 자산에 집중하는 '포트폴리오 리밸런싱'을 고려해 볼 시점입니다.
역전세 리스크 대비: 보유한 전세 매물의 만기가 다가온다면, 미리 보증금 반환 자금 계획을 세워두는 등 역전세 리스크에 철저히 대비해야 합니다.
❓ 4. 2026년 부동산 시장 핵심 Q&A
Q1: 내년(2026년)에는 금리가 내려가서 다시 집값이 오르지 않을까요?
A1: 많은 전문가들이 2026년에는 금리 인하가 시작될 것으로 예측하고 있습니다. 금리 인하는 분명 부동산 시장에 긍정적인 신호입니다. 하지만 과거와 같은 초저금리 시대로 돌아갈 가능성은 매우 낮으며, 이미 너무 높아진 집값과 가계부채 부담 때문에 금리가 조금 내린다고 해서 폭발적인 매수세가 살아나기는 어려울 것이라는 전망이 많습니다. '점진적인 회복'은 가능해도 '폭등'을 기대하기는 어려운 환경입니다.
Q2: 공급 부족이 심각하다는데, 결국 장기적으로는 우상향 아닌가요?
A2: 네, 서울의 공급 부족은 장기적으로 집값의 하방을 지지하는 매우 강력한 요인입니다. 수요-공급의 원칙에 따라 장기적인 관점에서는 우상향할 가능성이 높습니다. 하지만 '장기적'이라는 말에 함정이 있습니다. 그 과정에서 금리 충격이나 경기 침체로 인한 '단기적' 또는 '중기적' 하락 및 조정 국면이 충분히 나타날 수 있습니다. 장기적 우상향만 믿고 단기적인 리스크를 감당할 수 없는 수준의 '영끌'을 하는 것은 매우 위험합니다.
Q3: 지금은 매매 대신 전세로 사는 게 더 현명한 선택일까요?
A3: 각자의 가치관과 자금 상황에 따라 다릅니다. 높은 이자 부담과 집값 하락의 리스크를 피하고 싶다면, 안정적인 전세 거주가 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 하지만 전세 가격 역시 계속 오르고 있어 '전세 난민'이 될 우려가 있고, '내 집'이 주는 심리적 안정감과 장기적인 자산 가치 상승을 포기해야 하는 기회비용이 있습니다. 정답은 없으며, 본인의 재무 계획과 라이프 플랜에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.
✨ 결론: '환상'과 '공포' 사이, '현실'을 직시해야 할 때
2025년 가을의 부동산 시장은 '영끌2가 온다'는 뜨거운 환상과 '거래 절벽'이라는 차가운 공포가 충돌하는 혼돈의 장입니다. 이럴 때일수록 우리는 한쪽의 목소리에 휩쓸리지 말고, 거래량, 금리, 공급량, 그리고 내가 감당할 수 있는 부채의 규모라는 객관적인 '현실' 데이터를 직시해야 합니다.
분명한 것은, 과거와 같은 '빚내서 집 사면 무조건 돈 번다'는 공식은 더 이상 통하지 않는다는 사실입니다. 이제 부동산 시장은 철저히 내가 가진 자본과 소득 안에서 움직여야 하는 '실수요의 시대'로 접어들고 있습니다.
위기는 곧 기회라는 말이 있습니다. 모두가 흥분할 때 냉정함을 유지하고, 모두가 공포에 떨 때 기회를 엿보는 지혜로운 투자자만이 이번 혼돈의 시기를 지나 달콤한 열매를 맺을 수 있을 것입니다.
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