상가 임대차 계약갱신요구권, 건물주가 직접 쓴다고 나가라는데… 10년 보장받을 수 있을까? (2025년 최신)
"사장님, 죄송하지만 이번 5월까지만 하시고 가게 비워주셔야겠습니다. 제가 직접 가게를 좀 쓰려고요."
2017년부터 땀과 눈물로 일궈온 소중한 가게. 매년 문제없이 계약을 연장해왔는데, 어느 날 갑자기 건물주로부터 이런 통보를 받는다면 어떤 심정일까요? 😥 아마 하늘이 무너지는 기분일 겁니다. 단골손님도 이제 막 자리를 잡았고, 앞으로의 계획도 창창한데, 단순히 '건물주가 직접 사용하겠다'는 이유만으로 수년간의 노력을 물거품으로 만들고 떠나야만 하는 걸까요?
결론부터 말씀드리겠습니다. 질문자님의 상황을 법에 근거하여 판단했을 때, 당신은 2027년 5월까지 그 자리에서 장사를 계속할 수 있을 가능성이 매우 높습니다. '상가건물 임대차보호법'은 바로 이런 상황에 처한 임차인을 보호하기 위해 존재하는 강력한 법적 장치입니다.
오늘 이 글에서는 더 이상 불안에 떨지 않도록, 임차인의 가장 강력한 권리인 '계약갱신요구권'이 무엇인지, 건물주가 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 무엇인지, 그리고 건물주의 부당한 요구에 어떻게 현명하게 대처해야 하는지에 대한 모든 것을 A to Z로 완벽하게 정리해 드리겠습니다. 이 글 하나면 당신의 소중한 일터를 부당하게 빼앗기지 않을 수 있습니다.
🛡️ 임차인의 가장 강력한 방패: '10년 계약갱신요구권'
상가 임차인이라면 반드시 알아야 할 가장 중요한 권리가 바로 '계약갱신요구권'입니다. 이는 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못하도록 한 제도입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제2항
"임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."
이 법 조항의 핵심은 다음과 같습니다.
최초 계약일로부터 10년 보장: 계약을 매년 갱신했든, 2년마다 갱신했든 상관없이, 맨 처음 장사를 시작한 '최초의 임대차 계약일'을 기준으로 총 10년 동안은 계약을 연장할 권리가 보장됩니다.
질문자님의 경우: 2017년 5월에 최초 계약을 하셨으므로, 법적으로 2027년 5월까지는 계약갱신요구권을 행사하여 장사를 계속할 수 있습니다. 1년씩 계약을 연장해 온 관행은 이 10년의 권리에 아무런 영향을 미치지 않습니다.
즉, 아직 10년의 보호 기간이 충분히 남아있는 질문자님께, 건물주가 계약 만료를 이유로 가게를 비워달라고 요구하는 것은 법적으로 효력이 없습니다.
🚫 "제가 직접 쓸 겁니다" 이 말은, 정당한 거절 사유가 될 수 없습니다
"알겠습니다. 10년 권리가 있다는 건 알겠는데, 건물주가 직접 쓴다는데도 무조건 버틸 수 있나요?"
네, 버틸 수 있습니다. 법은 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 매우 예외적이고 '정당한 사유' 8가지를 엄격하게 규정하고 있습니다. 만약 이 8가지에 해당하지 않는다면, 임대인은 절대 갱신을 거절할 수 없습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 (임대인이 갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유)
임차인이 3기(3개월분)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
가장 중요한 포인트 위 8가지 사유 어디에도 "임대인(건물주) 또는 그의 가족이 직접 사용할 목적"이라는 항목은 존재하지 않습니다. 즉, "내가 장사할 거다", "아들이 카페 차려주려고 한다" 등의 이유는 임차인의 계약갱신요구권을 꺾을 수 있는 정당한 법적 사유가 절대 될 수 없습니다.
✍️ 건물주의 부당한 요구에 대처하는 현명한 행동 절차
이제 법적으로 당신의 권리가 확실하다는 것을 알았으니, 감정적으로 대응하기보다는 아래의 절차에 따라 차분하고 논리적으로 대처하는 것이 중요합니다.
1단계: 기간 확인 및 계약 갱신 의사 통보
기간 확인: 계약갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 행사해야 합니다. 5월이 만기라면, 아직 충분한 시간이 있습니다.
명확한 의사 전달: 가장 확실한 방법은 '내용증명(內容證明)' 우편을 통해 계약 갱신 의사를 공식적으로 전달하는 것입니다. 내용증명은 법적 강제력은 없지만, '내가 언제, 어떤 내용의 의사를 전달했다'는 사실을 우체국이 증명해주는 강력한 증거가 됩니다.
내용증명 작성 예시 📝 수신인(임대인): OOO (주소) 발신인(임차인): XXX (주소) 제 목: 상가 임대차 계약 갱신 요구 통보
귀하의 무궁한 발전을 기원합니다.
본인은 귀하 소유의 OO시 OO구 OO로 OO번길 O(상가명)에 대하여 2017년 5월 OO일부터 임대차 계약을 체결하여 현재까지 영업 중인 임차인 XXX입니다.
현행 상가건물 임대차보호법 제10조에 의거하여, 본인은 계약 기간 만료일인 2025년 5월 OO일에 맞추어 본 임대차 계약의 갱신을 정식으로 요구하는 바입니다.
따라서 본 계약이 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주됨을 통보하오니, 이 점 참고하시어 원만한 계약 관계 유지에 협조해주시기 바랍니다.
2단계: 차분하지만 단호한 소통
내용증명 발송 후, 건물주에게 연락이 올 것입니다. 이때 감정적으로 "법대로 합시다!"라고 맞서기보다는, "사장님 사정은 이해하지만, 저 역시 이 가게에 모든 것을 걸고 장사를 하고 있습니다. 법에서 보장하는 최소한의 기간인 10년까지는 영업을 계속하고 싶으니 부디 양해해달라"는 식으로 차분하지만 단호하게 당신의 입장을 전달하는 것이 좋습니다.
3단계: 어설픈 합의금 제안에 흔들리지 않기
만약 건물주가 법적으로 불리하다는 것을 깨닫고 "그럼 이사비조로 몇백만 원 챙겨줄 테니 그냥 나가달라"는 식으로 회유할 수도 있습니다. 이때는 당신의 또 다른 중요한 권리인 '권리금 회수기회'를 생각해야 합니다. 수년간 쌓아온 단골, 시설, 노하우의 가치인 권리금은 이사비 몇백만 원과는 비교할 수 없는 큰 금액일 수 있습니다.
💰 두 번째 방패: '권리금 회수기회 보호'
만약 최악의 경우 10년을 다 채워 더 이상 계약 갱신을 요구할 수 없게 되더라도, 임차인에게는 '권리금 회수기회 보호'라는 또 하나의 강력한 권리가 남아있습니다.
권리금 회수기회란?: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 신규 임차인을 주선하여 권리금을 지급받는 것을 임대인이 방해해서는 안 된다는 것입니다.
임대인의 방해 행위:
신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위
여기서 중요한 것은, 대법원 판례에 따르면 "임대인이 직접 영업할 계획이라 신규 임차인과 계약할 수 없다"고 거절하는 것 역시 명백한 '방해 행위'에 해당한다는 점입니다. 만약 임대인의 방해로 권리금을 회수하지 못하게 되면, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기하여 권리금에 해당하는 금액을 받아낼 수 있습니다.
❓ 상가 임대차 계약 Q&A
Q1: 건물주가 10년이 되기 전에 건물을 다른 사람에게 팔면 어떻게 되나요? A1: 전혀 걱정할 필요 없습니다. 상가임대차보호법에 따라, 건물의 새로운 주인(양수인)은 기존 건물주(양도인)의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 당신은 새로운 건물주에게도 동일하게 10년 계약갱신요구권을 주장할 수 있습니다.
Q2: 계약을 갱신할 때 건물주가 월세를 너무 많이 올려달라고 합니다. A2: 이 또한 법으로 제한되어 있습니다. 계약을 갱신할 경우, 차임 또는 보증금은 청구 당시 차임 또는 보증금의 5% 금액을 초과하여 증액할 수 없습니다. 만약 건물주가 5%를 초과하는 과도한 월세 인상을 요구하며 "이 조건이 아니면 갱신해주지 않겠다"고 한다면, 이 역시 정당한 갱신 거절 사유가 될 수 없습니다.
Q3: 제 가게는 보증금이 너무 커서 상가임대차보호법 적용 대상이 아니라고 하던데요? A3: 과거에는 지역별 '환산보증금'(보증금 + (월세x100)) 기준을 초과하면 계약갱신요구권 등 일부 조항을 적용받지 못하는 경우가 있었습니다. 하지만 2018년 법 개정으로, 환산보증금 액수와 상관없이 모든 상가 임차인은 10년 계약갱신요구권을 보장받게 되었습니다. 따라서 이제는 보증금 액수 때문에 10년 보호를 받지 못하는 경우는 없습니다.
맺음말: 법은 잠자는 권리 위에 잠들지 않습니다
오랜 기간 한자리에서 성실하게 장사해 온 자영업자에게 가게는 생계 수단을 넘어 인생 그 자체입니다. 상가건물 임대차보호법은 바로 그 소중한 삶의 터전을 부당한 이유로 빼앗기지 않도록 지켜주는 최소한의 안전장치입니다.
건물주의 '나가달라'는 말 한마디에 너무 쉽게 좌절하고 포기하지 마십시오. 당신에게는 법이 보장하는 강력한 권리가 있습니다. 이 글을 통해 얻은 지식을 바탕으로 당당하고 현명하게 대처하여, 당신의 소중한 권리를 온전히 지켜내시길 진심으로 응원합니다.
댓글
댓글 쓰기