마음에 쏙 드는 집을 발견했지만, 계약 직전 "이 건물, 1층이 불법건축물이라네요"라는 말을 듣는다면 눈앞이 캄캄해집니다. 😥 질문자님처럼 '나는 합법적인 2층에 들어가는데, 상관없는 1층의 불법 개조가 나에게 영향을 미칠까?' 하는 불안감은 지극히 당연합니다.
결론부터 말씀드리면, 임차인 본인이 불법 개조된 부분에 직접 거주하는 것은 아니지만, 그 건물 자체가 '위반건축물'로 등재되는 순간부터 임차인의 보증금 보호에는 여러 가지 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.
질문자님의 4가지 핵심 질문을 바탕으로, 불법건축물(위반건축물)이 합법 임차인에게 어떤 영향을 미치는지, 그리고 최악의 상황에서 내 보증금을 어떻게 지켜야 하는지 낱낱이 파헤쳐 드립니다.
🏛️ 1. 2층에 살아도 '불법건축물 거주'가 되나요?
정확히 구분해야 합니다.
아닙니다: 질문자님은 불법으로 개조된 1층에 거주하는 것이 아니므로 '불법 거주자'는 아닙니다. 2층 주택 부분은 건축물대장상 합법적인 공간일 것입니다.
하지만, 그렇습니다: 1층 상가가 주거 형태로 불법 개조된 것이 적발되면, 그 건물은 '건축물대장'에 "위반건축물"이라는 노란색 딱지가 붙게 됩니다.
결론: 질문자님은 '합법적인 2층'에 거주하지만, 그 2층이 속한 '건물 자체가 위반건축물'이 되는 것입니다. 그리고 모든 금융 및 행정 처리는 이 '건물 전체'를 기준으로 이루어지기 때문에, 2층 임차인도 그 불이익을 고스란히 받게 됩니다.
🏦 2. 보증보험 가입과 후임차인 문제 (가장 치명적인 문제)
질문자님의 두 번째 질문이 이 문제의 핵심입니다.
보증보험 가입, 매우 어렵습니다: HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증) 등 전세보증보험 기관들은 '위반건축물'에 대한 보증보험 가입을 원칙적으로 거절합니다.
왜 거절할까요? ⚠️ 보험사는 '위험'을 가장 싫어합니다.
집주인의 재정 악화: 집주인은 불법 개조된 1층 때문에 구청으로부터 '이행강제금'을 매년 부과받습니다. (원상 복구할 때까지) 이는 집주인의 재정 상태를 악화시켜 보증금 반환 능력을 떨어뜨립니다.
경매 시 불이익: 만약 집이 경매로 넘어가면, 위반건축물은 일반 건물보다 낙찰가가 훨씬 낮게 책정됩니다. (낙찰자가 원상복구 비용까지 떠안아야 하므로) 이는 임차인의 보증금 회수 순위와 금액에 치명적인 영향을 줍니다.
후임차인(새로운 세입자) 구하기: 질문자님의 예상이 정확합니다. 📉 요즘처럼 전세 사기 위험이 큰 시기에 전세보증보험 가입이 불가능한 집에 들어오려는 새로운 임차인을 구하는 것은 하늘의 별 따기입니다. 계약 만료 시점에 보증금을 돌려받기 어려워지는 가장 큰 이유가 됩니다.
🔒 3. 임차권등기명령, 집주인이 돈 없으면 끝인가요?
이 부분도 질문자님의 생각이 맞습니다. 임차권등기명령은 '돈을 만들어내는' 마법이 아닙니다.
임차권등기명령이란? 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임차인이 '이사(전출)'를 가더라도, 기존의 '대항력'과 '우선변제권'을 그대로 유지(박제)시켜주는 법적 장치입니다.
돈 없으면 못 받는다? (절반의 진실) 네, 맞습니다. 😥 설정 자체가 집주인의 통장에 돈을 강제로 만들어주지 않습니다. 집주인이 "나 돈 없다. 배 째라"고 나오면 당장 돈을 받을 방법은 없습니다.
그럼 왜 하나요? 이것을 하지 않고 다른 곳으로 '전입신고'를 하는 순간, 임차인은 보증금을 요구할 법적 우선순위를 잃어버릴 수 있습니다. 임차권등기명령은 내 돈을 받을 '권리'를 지키면서 합법적으로 이사할 수 있게 해주는 '잠금장치'입니다.
⚖️ 4. 임차권등기 후, 우리가 '진짜' 할 수 있는 일
임차권등기명령은 끝이 아니라 '시작'입니다. 이 '권리'를 가지고 우리는 다음과 같은 실질적인 행동에 나설 수 있습니다.
① 강력한 심리적·행정적 압박
임차권등기명령이 설정되면, 해당 건물의 '등기부등본'에 빨간 줄처럼 기록이 남습니다.
이 기록을 보고 새로운 임차인이 계약할 리가 없습니다.
집주인은 건물을 활용(매매, 담보대출 등)하는 데 막대한 지장을 받기 때문에, 어떻게든 돈을 구해 갚으려는 심리적 압박을 받게 됩니다.
② 전세금 반환 소송 (지급명령)
임차권등기명령으로 권리를 확보한 상태에서, 법원에 '전세보증금 반환 청구 소송'이나 '지급명령'을 신청합니다.
이는 시간이 걸리지만, 집주인이 돈을 갚아야 한다는 '법적 판결문(집행권원)'을 얻는 과정입니다.
③ 강제집행 (경매 신청)
이것이 임차권등기의 최종 목표입니다. 💥
판결문을 받았음에도 집주인이 돈을 주지 않으면, 임차인은 그 '판결문'을 근거로 해당 건물을 '강제 경매'에 넘길 수 있습니다.
경매를 통해 건물이 낙찰되면, 임차인은 그 낙찰 대금에서 본인의 보증금을 (본인의 순위에 따라) 배당받게 됩니다.
결론: 임차권등기명령은 "나 돈 받을 권리 있으니, 이사부터 가겠다. 말로 안 주면 네 집 경매에 넘기겠다"는 합법적인 선전포고입니다.
📚 (보충) 예방이 최선: '건축물대장' 확인은 필수!
이 모든 복잡한 상황을 피하는 가장 좋은 방법은 계약 전 단 5분만 투자하는 것입니다.
'정부24' 또는 '세움터' 사이트에 접속합니다.
계약하려는 집 주소의 '건축물대장'을 발급받아 봅니다.
대장의 첫 페이지 오른쪽 상단이나 변동 사항 란에 노란색 바탕으로 "위반건축물"이라는 글씨가 찍혀있다면, 그 계약은 보증금이 얼마든, 집이 아무리 마음에 들든 절대 피해야 합니다.
❓ 불법건축물 임대차 Q&A
Q1. 1층만 불법인데, 건물 전체가 경매에 넘어가나요?
A1. 🏦 네, 그렇습니다. 건물은 1층, 2층이 따로 경매에 넘어가는 것이 아니라, 등기부등본상 하나의 건물(또는 토지+건물)로 묶여 경매가 진행됩니다. 1층의 위반건축물 딱지는 건물 전체의 가치를 하락시켜 임차인의 보증금 회수(배당)에 악영향을 줍니다.
Q2. 저는 2층(합법)에 사는데, 저도 이행강제금을 내야 하나요?
A2. 🚫 아닙니다. 이행강제금은 건물의 소유주, 즉 '집주인(임대인)'에게 부과됩니다. 임차인에게 부과되지 않습니다. 다만, 그 강제금이 집주인의 재정 상태를 나쁘게 만들어 결국 보증금 반환에 문제가 생기는 것입니다.
Q3. 계약 만료 후 짐을 일부 놔두고 이사 가면 임차권등기 안 해도 되나요?
A3. ⚠️ 매우 위험한 방법입니다. '점유'를 유지한다고 짐을 일부 놔두는 경우가 있으나, 법적으로 '완전한 점유'로 인정받지 못할 위험이 큽니다. 또한 '전입신고'를 빼는 순간 대항력이 상실됩니다. 가장 확실하고 법적인 보호를 받는 방법은 '임차권등기명령'을 설정하고 깨끗하게 이사하는 것입니다.
맺음말
질문자님의 상황을 요약하면, "2층 거주는 합법이지만, 건물 전체가 '위반건축물'이라 보증금 보호(보증보험)에 치명적이다"입니다.
만약 아직 계약 전이라면, '건축물대장'을 확인하여 "위반건축물" 표기가 있다면 계약을 재고하시는 것이 현명합니다.
만약 이미 거주 중이고 계약 만료가 다가온다면, 보증보험 가입이 어렵다는 점을 인지하시고, 만기 시 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 지체 없이 '임차권등기명령' 절차를 밟아 법적인 권리를 확보한 뒤 '강제집행(경매)'까지 염두에 두셔야 합니다.
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