[월세 계약 파기 필독] "돌려준다"던 집주인의 변심, 계약금 받을 수 있을까? (위약금의 진실과 협상 전략)

 

"돌려준다"던 집주인의 변심, 계약금 받을 수 있을까? (위약금의 진실과 협상 전략)

큰맘 먹고 계약한 월세집. 피치 못할 사정으로 입주를 포기하고, 집주인에게 죄송한 마음으로 계약 파기를 알렸습니다. 다행히 집주인은 "다음 세입자만 구해지면, 손해 본 금액만 빼고 돌려주겠다"고 약속했고, 그 말만 믿고 기다렸습니다. 그런데 막상 다음 세입자가 구해지자, 집주인과 부동산은 "당신 때문에 손해 봤으니 한 푼도 못 준다"며 태도를 바꿉니다. 이런 경우, 내 계약금은 정말 이대로 포기해야만 하는 걸까요?

이 글에서는 세입자의 사정으로 계약을 파기했을 때 '계약금'이 법적으로 어떤 의미를 갖는지, 그리고 말을 바꾼 집주인을 상대로 내 돈의 일부라도 되찾을 수 있는 현실적인 협상 전략은 무엇인지 A to Z까지 알려드립니다.




⚖️ 1. '계약금'의 두 얼굴: 증거금 vs 해약금

우리가 계약할 때 거는 '계약금'은 법적으로 두 가지 중요한 의미를 가집니다.

  1. 증약금 (계약 성립의 증거): 계약이 정식으로 체결되었다는 '증거'로서의 의미입니다.

  2. 해약금 (계약 해지의 대가): 이것이 핵심입니다. 우리 민법에서는 별도의 약정이 없는 한, 계약금을 '해약금'으로 추정합니다.

    • 임차인(세입자)이 계약을 해지하고 싶을 때: 지불한 계약금을 포기하면 계약을 해지할 수 있습니다.

    • 임대인(집주인)이 계약을 해지하고 싶을 때: 받은 계약금의 두 배(배액)를 돌려주면 계약을 해지할 수 있습니다.

📌 질문자님의 경우: 질문자님께서 개인적인 사정으로 계약을 이행하지 않으셨기 때문에, 법적으로는 집주인이 계약금을 '해약금'으로 간주하여 반환하지 않아도 문제가 되지 않습니다. 이것이 질문자님께서 법적으로 매우 불리한 위치에 있는 이유입니다.




🤔 2. 집주인의 '손해', 과연 타당할까?

집주인과 부동산은 '손해'를 주장하고 있습니다. 그들이 말하는 손해는 무엇일까요?

  • 공실 기간 발생: 질문자님의 원래 입주일(9/30)과 새로운 세입자의 입주일(10월 중) 사이에 발생한 공실 기간 동안의 월세를 받지 못한 손해

  • 새로운 중개보수 지불: 새로운 세입자를 구하기 위해 부동산에 지불해야 하는 중개보수

이러한 손해가 발생한 것은 사실입니다. 그리고 집주인은 계약금을 통해 이 손해를 보전받을 권리가 있습니다.

하지만 생각해 볼 점이 있습니다. 만약 질문자님이 낸 계약금이 집주인의 실제 손해액(공실 기간 월세 + 새로운 중개보수)보다 훨씬 크다면 어떨까요? 예를 들어, 계약금이 300만 원인데 실제 손해액은 100만 원에 불과하다면, 나머지 200만 원은 집주인의 부가 수입이 되는 셈입니다.

그렇기 때문에 많은 경우, 새로운 세입자를 빨리 구해 손해가 최소화되면 집주인이 도의적인 차원에서 실제 손해액을 제외한 나머지 금액을 돌려주는 것이 관례처럼 여겨져 왔습니다. 집주인이 처음 "일부만 돌려준다"고 말했던 것도 이러한 관례에 따른 것이었을 가능성이 높습니다.




🗣️ 3. 그렇다면 어떻게 해야 할까? (현실적인 협상 전략 Step-by-Step)

법적으로 불리한 상황에서 유일한 해결책은 '소송'이 아닌 '협상'입니다. 집주인의 처음 약속을 상기시키고, 실제 손해액을 기준으로 합리적인 금액을 돌려달라고 설득하는 과정이 필요합니다.

1단계: 증거 수집 및 마음 가다듬기

  • 집주인이 "집 계약되면 일부만 돌려준다"고 했던 통화 녹음이나 문자 메시지가 있다면 가장 좋습니다. 이는 법적 강제력은 약하지만, 협상 과정에서 상대방의 뻔뻔한 태도를 지적할 중요한 근거가 됩니다.

  • 감정적으로 화를 내기보다는, 차분하고 논리적으로 접근해야 협상의 가능성이 높아집니다.

2단계: 정중하지만 명확하게 다시 연락하기

부동산에서 전화를 끊어버렸다고 하니, 이번에는 기록이 남는 문자 메시지로 집주인에게 직접 연락하는 것이 좋습니다.

(문자 메시지 예시) "사장님, OOO호 계약했던 OOO입니다. 경황이 없어 제대로 말씀 못 드렸는데, 다시 연락드립니다.

제가 개인적인 사정으로 계약을 취소하게 되어 사장님께 피해를 드린 점, 다시 한번 정말 죄송하게 생각합니다.

다만, 처음에 사장님께서 '새 세입자가 구해지면 손해를 제외하고 일부를 돌려주시겠다'고 말씀해주셔서 그 약속을 믿고 기다리고 있었습니다. 다행히 금방 새로운 계약이 성사되었다고 들었습니다.

사장님께서 입으신 실제 손해(새로운 중개보수, 며칠간의 공실 월세 등)가 어느 정도인지 알고 있습니다. 그 금액을 제외하고, 처음 약속하셨던 대로 계약금의 일부라도 돌려주시길 정중히 부탁드립니다. 부디 너그러이 헤아려 주시길 바랍니다."

3단계: '실제 손해액'을 기준으로 협상하기

만약 집주인과 대화가 시작된다면, 구체적인 금액을 제시하며 협상하는 것이 좋습니다.

  • 집주인의 실제 손해액 계산: (공실 기간의 일할 계산 월세) + (새로운 중개보수)

  • 요구 금액 제시: (내가 낸 계약금) - (집주인의 실제 손해액) = 반환 요구 금액 이렇게 합리적인 근거를 제시하면, 막무가내로 "못 준다"고만 하던 집주인도 심리적으로 압박을 느끼고 협상에 응할 가능성이 높아집니다.




❓ Q&A로 궁금증 완벽 해소

Q1. 법적으로 소송하면 이길 수 없나요? 

A1. 안타깝게도 승소 가능성은 매우 낮습니다. 앞서 설명드렸듯이, 세입자의 귀책사유로 인한 계약 파기 시 계약금은 해약금으로 추정되어 반환 의무가 없다는 것이 법원의 기본 입장이기 때문입니다. '일부라도 돌려주겠다'는 구두 약속만으로는 판결을 뒤집기 어렵고, 소송 비용이 더 많이 들 수 있습니다.

Q2. 부동산(공인중개사)은 아무 책임이 없나요? 

A2. 네, 법적으로는 책임이 없습니다. 계약 파기의 원인은 세입자에게 있고, 계약금 반환의 주체는 집주인이므로 중개사가 개입할 법적 의무는 없습니다. 다만, "어떻게 주냐"며 전화를 끊어버린 것은 중개인으로서의 도의적인 태도에 문제가 있다고 볼 수 있습니다.

Q3. 계약서에 '위약금' 조항이 따로 없었는데, 그래도 계약금을 못 돌려받나요? 

A3. 네, 그렇습니다. 계약서에 별도의 위약금 조항이 없더라도, 민법에서는 계약금을 '해약금'으로 보기 때문에 계약금을 포기함으로써 계약을 해지할 수 있다는 원칙이 그대로 적용됩니다.

안타깝지만 현재 상황에서 법은 집주인의 편에 가깝습니다. 하지만 법이 전부가 아닌 '사람 사이의 관계'와 '약속'에 호소하여, 처음 집주인이 보여줬던 선의를 다시 한번 이끌어내는 것이 유일한 해결책입니다. 부디 원만하게 협상하여 일부라도 소중한 돈을 되찾으시길 바랍니다.

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