[전세계약 필독] 임차권등기 있는 집 계약, '이 특약' 덕분에 계약금 안 떼입니다 (계약금 반환 절차 총정리)
임차권등기 있는 집 계약, '이 특약' 덕분에 계약금 안 떼입니다 (계약금 반환 절차 총정리)
'임차권등기명령'이 설정된 집. 위험하다는 것을 알지만, 집주인의 '잔금일에 맞춰 모두 해결해 주겠다'는 약속과 '대출이 안 나오면 계약금을 돌려준다'는 특약만 믿고 계약서에 도장을 찍었습니다. 하지만 약속했던 날짜가 지나도 집주인은 묵묵부답이고, 부동산은 "계약을 파기해야 한다"고 말합니다. 계약은 파기된다 해도, 내 소중한 계약금 800만 원은 언제쯤 돌려받을 수 있을까요?
이 글에서는 질문자님과 같이 집주인의 책임으로 계약이 파기되었을 때, 계약금 반환 책임이 누구에게 있는지, 그리고 부동산(공인중개사)의 역할과 책임 범위는 어디까지인지 명확하게 알려드립니다. 나아가, 얌체처럼 돈을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 내 돈을 가장 빠르고 확실하게 되찾아오는 법적 절차까지 A to Z로 설명해 드립니다.
⚖️ 1. 책임의 주체, '공인중개사' vs '임대인' 명확히 알기
가장 먼저, 현재 상황에서 책임의 소재를 명확히 구분해야 합니다. 많은 분들이 부동산(공인중개사)이 모든 것을 책임져야 한다고 생각하지만, 법적인 책임은 다릅니다.
① 공인중개사(부동산)의 역할과 책임
공인중개사는 거래 당사자 사이에서 계약이 원만하게 체결되도록 돕는 '중개인'입니다. 중개사의 주요 의무는 다음과 같습니다.
등기부등본 등 서류를 확인하여 부동산의 권리관계(근저당, 임차권등기 등)를 정확하게 설명합니다.
양측의 합의 내용을 바탕으로 계약서를 작성합니다.
중개 과정에서의 '고의'나 '과실'로 인해 의뢰인에게 재산상 손해를 입혔을 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이를 위해 모든 공인중개사는 '공제보험(보증보험)'에 의무적으로 가입합니다.
📌 질문자님의 경우: 부동산은 '임차권등기명령'이라는 위험 요소를 정확히 파악하고, 이를 해결하는 조건과 대출이 안 될 경우 계약금을 반환한다는 세입자 보호 특약을 넣어주었습니다. 이는 중개사로서의 의무를 다한 것으로 보입니다. 현재 문제는 중개사의 '과실'이 아닌, 계약 당사자인 '임대인의 계약 불이행'이므로, 중개사의 공제보험을 통해 보상받을 수 있는 사안이 아닙니다. 따라서 부동산에 "먼저 내 계약금을 달라"고 요구할 법적 근거는 없습니다.
② 임대인(집주인)의 역할과 책임
임대인은 계약의 '직접적인 당사자'입니다.
계약금을 직접 수령한 주체입니다.
특약에 명시된 '임차권등기명령 말소' 의무를 이행하지 않았습니다.
계약 파기의 원인을 직접 제공했습니다.
따라서 계약금 800만 원을 반환해야 할 법적 책임은 100% 임대인에게 있습니다.
🏃 2. 계약금, 하염없이 기다려야만 할까? (단계별 법적 대응 절차)
부동산에서 내용증명을 보낸 것은 매우 적절한 1차 조치입니다. 하지만 임대인이 계속해서 반환을 미룬다면, 더 이상 기다릴 필요 없이 신속하게 다음 법적 절차를 진행해야 합니다.
1단계: 내용증명 발송 (완료)
부동산에서 이미 진행한 단계입니다. 내용증명은 법적 강제력은 없지만, '언제까지 돈을 돌려달라'는 의사를 공식적으로 밝혔다는 증거가 되며, 임대인에게 심리적 압박을 주는 효과가 있습니다.
2단계: 지급명령 신청 (강력 추천!)
내용증명에도 반응이 없다면, 소송보다 훨씬 빠르고 저렴한 '지급명령' 제도를 활용해야 합니다.
지급명령이란?: 법원에 정식 소송 없이 서류 심사만으로 채무자(임대인)에게 돈을 갚으라는 명령을 내려달라고 신청하는 제도입니다.
장점:
신속성: 보통 1~2개월 안에 결정이 납니다. (소송은 6개월 이상)
저렴한 비용: 정식 소송 인지대의 약 10분의 1 수준입니다.
간편함: 법원에 출석할 필요 없이 온라인(대한민국 법원 전자소송 사이트)으로도 신청 가능합니다.
절차: 지급명령 신청서를 법원에 제출하면, 법원이 서류를 검토한 후 임대인에게 지급명령 정본을 보냅니다. 임대인이 이 서류를 받고 2주 이내에 이의를 제기하지 않으면 지급명령이 확정됩니다. 확정된 지급명령은 판결문과 동일한 법적 효력을 가집니다.
3단계: 소액사건심판 또는 민사소송 진행
만약 임대인이 지급명령에 이의를 제기하면, 사건은 자동으로 정식 소송 절차로 넘어가게 됩니다.
매우 유리한 싸움: 질문자님은 '임대인의 의무 불이행'과 '계약금 반환 특약'이라는 명백한 증거(계약서)를 가지고 있으므로 소송에서 승소할 확률이 매우 높습니다.
비용 청구: 승소할 경우, 계약금 800만 원은 물론이고 그동안의 지연 이자, 그리고 변호사 선임비 등 소송에 들어간 비용의 일부까지 임대인에게 청구할 수 있습니다.
✨ 3. '대출 불가 시 계약금 반환' 특약의 강력한 힘
이번 사건에서 질문자님을 지켜주는 가장 강력한 무기는 바로 계약서의 특약입니다.
명확한 계약 해제 사유: '임차권등기 말소'는 대출 실행의 '선행 조건'이었습니다. 임대인이 이 조건을 이행하지 않아 대출이 불가하게 되었으므로, 계약은 특약에 따라 적법하게 해제됩니다.
임대인의 반박 불가: 임대인은 계약금을 돌려주지 않을 어떠한 명분도 없습니다. 만약 "다른 세입자를 구하면 주겠다" 와 같은 핑계를 댄다면, 이는 동시이행 관계가 아니므로 "새로운 세입자를 구하는 것과 내 계약금을 돌려주는 것은 별개의 문제다. 계약서대로 즉시 반환하라"고 당당하게 요구할 수 있습니다.
❓ Q&A로 궁금증 완벽 해소
Q1. 지급명령은 어떻게 신청하나요? 혼자서도 할 수 있나요?
A1. 네, 충분히 가능합니다. '대한민국 법원 전자소송' 홈페이지에 접속하여 회원가입 후, 안내에 따라 신청서를 작성하고 증거자료(계약서, 계약금 이체 내역, 내용증명 사본 등)를 첨부하여 제출하면 됩니다. 절차가 어렵게 느껴진다면 법무사를 통해 저렴한 비용으로 대행할 수도 있습니다.
Q2. 임대인이 돈이 없다고 버티면 어떡하죠?
A2. 지급명령이 확정되거나 소송에서 승소하면 '집행권원'이 생깁니다. 이를 바탕으로 임대인의 다른 재산(다른 부동산, 자동차, 예금, 급여 등)을 찾아 강제집행(압류)을 할 수 있습니다. 계약금을 돌려받지 못한 바로 그 전세집에 대해 강제경매를 신청할 수도 있습니다.
Q3. 계약 파기에 대한 손해배상도 청구할 수 있나요?
A3. 네, 가능합니다. 계약금을 돌려받는 것과는 별개로, 임대인의 귀책사유로 인해 계약이 파기되면서 발생한 손해(새로운 집을 구하기 위한 중개보수, 대출 실행을 위해 쓴 비용 등)에 대해 별도의 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
결론적으로, 질문자님께서는 계약금을 떼일 염려는 전혀 없습니다. 다만, 임대인이 자발적으로 주지 않는 이상 법적 절차를 통해 받아내야 하는 시간과 노력이 필요할 뿐입니다. 기다리지 마시고, 신속하게 지급명령 신청을 준비하시는 것이 가장 현명한 방법입니다.
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