[월세 필독] 도어락 고장, '그냥 열쇠 쓰세요'라는 집주인... 이게 맞나요? (임대인 수리의무 완벽 정리)
도어락 고장, '그냥 열쇠 쓰세요'라는 집주인... 이게 맞나요? (임대인 수리의무 완벽 정리)
최신식 도어락의 편리함에 익숙해져 있다가 어느 날 갑자기 고장으로 집에 못 들어가는 상황. 겨우 집주인에게 연락했더니 "내가 해봤는데 안되네. 그냥 원래 있던 열쇠로 다녀요."라는 답변이 돌아온다면? 안전에 대한 불안감과 생활의 불편함은 물론, 부당하다는 생각에 화까지 치밀어 오릅니다.
'월세 내고 사는 세입자는 이런 불편을 그냥 감수해야 하는 걸까?' 아닙니다. 우리 법은 세입자가 계약 기간 동안 안전하고 편안하게 거주할 권리를 보장하고 있으며, 이를 위해 집주인에게 '수선의무'라는 중요한 책임을 부여하고 있습니다.
⚖️ 1. 집주인의 '수선의무', 어디까지일까?
우리 민법 제623조는 "임대인(집주인)은 목적물(월세집)을 임차인(세입자)에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다."고 명시하고 있습니다. 이것이 바로 '집주인의 수선의무'입니다.
쉽게 말해, 집주인은 세입자가 사는 동안 집의 주요 시설에 문제가 생기면 고쳐줘야 할 법적 책임이 있다는 뜻입니다. 이 책임은 크게 두 가지로 나뉩니다.
① 집주인이 고쳐줘야 하는 '주요 설비'
보일러, 상하수도, 전기시설, 창문, 그리고 출입문과 도어락 같은 보안 설비 등 세입자의 거주에 필수적인 부분에 발생한 문제는 집주인이 수리해야 합니다.
세입자의 고의나 과실이 아닌, 자연적인 노후나 일반적인 사용에 따른 고장이 여기에 해당합니다.
② 세입자가 알아서 해야 하는 '사소한 소모품'
전등, 샤워기 헤드, 리모컨 배터리 교체 등 간단하고 비용이 많이 들지 않는 소모품은 일반적으로 세입자가 직접 교체하며 사용합니다.
📌 질문자님의 경우: 입주 시부터 설치되어 있던 '도어락'은 전등과는 비교할 수 없는 '주요 보안 설비'입니다. 이것이 세입자의 과실 없이 고장 났다면, 그 수리 책임은 100% 집주인에게 있습니다.
🔑 2. '그냥 열쇠 쓰라'는 말이 부당한 진짜 이유
집주인은 "열쇠라는 대체 수단이 있으니 문제없다"고 생각할 수 있지만, 이는 법적으로나 상식적으로나 부당한 주장입니다.
계약 내용의 일부이기 때문입니다. 질문자님은 '도어락이 설치된 집'을 보고 그 조건에 맞춰 월세 계약을 체결한 것입니다. 즉, 도어락의 편리하고 안전한 사용은 월세라는 대가에 포함된 계약 내용의 일부입니다. 이제 와서 그 기능을 사용하지 못하게 하고 불편한 열쇠를 강요하는 것은, 집주인이 일방적으로 계약 조건을 세입자에게 불리하게 변경하는 것과 같습니다.
안전과 편의성의 문제입니다. 도어락은 단순한 잠금장치를 넘어, 비밀번호 설정, 자동 잠금 등의 기능으로 열쇠보다 높은 수준의 보안과 편리함을 제공합니다. 이 핵심적인 기능이 사라진 것은 세입자가 누려야 할 주거의 질이 명백히 하락했음을 의미합니다.
집주인의 의무 회피에 불과하기 때문입니다. "내가 고쳐봤는데 안된다"는 것은 수리의무를 다했다는 변명이 될 수 없습니다. 집주인은 '정상적으로 작동하는 상태'로 만들어줄 의무가 있으므로, 본인이 직접 고치지 못한다면 당연히 전문 수리업체를 불러서라도 문제를 해결해야 합니다. 열쇠의 존재가 도어락 수리 의무를 없애주는 면죄부가 될 수는 없습니다.
🗣️ 3. 어떻게 대응해야 할까? (현명한 대처법 Step-by-Step)
부당한 요구에 감정적으로 맞서기보다는, 아래의 절차에 따라 차분하고 논리적으로 나의 권리를 요구하는 것이 가장 효과적입니다.
1단계: 명확하게 재요청하기 (문자 등 기록 남기기)
전화 통화보다는 문자 메시지나 카카오톡 등 기록이 남는 방식으로 집주인에게 다시 한번 정식으로 수리를 요청하세요.
(답변 예시) "사장님, 도어락 문제로 다시 연락드립니다. 말씀해주신 대로 기존 열쇠를 사용하는 것은 입주 당시의 계약 조건과 다를뿐더러, 안전과 편의상 문제가 있다고 생각합니다. 민법상 도어락과 같은 주요 설비의 수리는 임대인의 의무이므로, 전문가를 통해 도어락을 정상적으로 사용할 수 있도록 수리 또는 교체를 정식으로 요청드립니다."
2단계: '선(先) 조치 후(後) 비용 청구' 통보하기
1단계 요청에도 집주인이 계속 수리를 거부한다면, 세입자에게는 법적으로 보장된 다음 권리가 있습니다.
(2차 통보 예시) "사장님, 재차 요청드렸음에도 도어락 수리를 해주시지 않아 일상생활에 큰 불편과 불안을 겪고 있습니다. O월 O일까지 조치가 없을 시, 부득이하게 제가 먼저 전문 업체를 통해 수리하고 그 비용을 사장님께 청구하도록 하겠습니다. 수리 비용은 다음 달 월세에서 상계(차감)하여 입금하겠습니다."
3단계: 실제 수리 및 비용 청구
2단계 통보 후에도 집주인이 아무런 조치를 하지 않는다면, 직접 수리업체를 불러 도어락을 고치거나 비슷한 수준의 제품으로 교체하세요. 그리고 반드시 영수증과 내역서를 챙겨두셔야 합니다. 그 후, 다음 달 월세에서 해당 수리비를 제외하고 입금한 뒤, 집주인에게 영수증 사진과 함께 입금 내역을 보내면 모든 절차가 마무리됩니다.
❓ Q&A로 궁금증 완벽 해소
Q1. 수리비는 얼마나 나와도 집주인에게 청구할 수 있나요?
A1. '상식적인' 수준의 합리적인 비용이어야 합니다. 기존 도어락과 비슷한 등급의 제품으로 교체하거나 수리하는 비용을 청구할 수 있습니다. 예를 들어, 일반적인 도어락이 달려 있었는데 최고급 스마트 도어락으로 교체하고 그 비용 전액을 청구하는 것은 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.
Q2. 제가 그냥 먼저 고치고 나서 나중에 집주인에게 말해도 되나요?
A2. 법적으로는 가능하지만, 분쟁을 피하기 위해서는 반드시 사전에 '수리를 요청했고, 거부당해서 내가 먼저 고치고 비용을 청구하겠다'는 의사표시를 명확하게 해두는 것이 좋습니다. 이는 나중에 집주인이 "왜 마음대로 비싼 곳에서 고쳤냐" 등의 핑계를 대지 못하게 하는 중요한 증거가 됩니다.
Q3. 집주인이 화를 내면서 "그렇게 불만이면 나가라"고 하면 어떡하죠?
A3. 이는 세입자의 정당한 권리 요구에 대한 집주인의 불법적인 계약 해지 통보이므로 전혀 효력이 없습니다. 세입자는 계약기간 동안 안전하게 거주할 권리가 있으며, 필요한 수리를 요구했다는 이유로 집주인이 세입자를 내보낼 수는 없습니다. 빈번하게 발생하는 위협적인 발언이지만, 법적으로는 아무런 힘이 없는 말이니 흔들릴 필요 없습니다.
이제 어떻게 행동해야 할지 명확한 그림이 그려지시나요? 세입자의 권리는 법으로 두텁게 보호받고 있습니다. 불편함을 참지 마시고 당당하게 요구하여 안전하고 편리한 주거 환경을 되찾으시길 바랍니다.
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