아파트값 띄우는 '자전거래' 수법 전격 공개! (허위 신고가 피하는 꿀팁 포함)
아파트값 띄우는 '자전거래' 수법 전격 공개! (허위 신고가 피하는 꿀팁 포함)
📈 들어가며: 내가 본 '실거래가', 과연 진짜일까?
내 집 마련을 위해, 혹은 이사를 위해 부동산 앱과 사이트를 열어보는 당신. 마음에 드는 아파트 단지를 클릭하자마자 눈에 들어오는 '신고가 경신!'이라는 문구. "아, 또 올랐네. 지금이라도 빨리 사야 하나?" 조급한 마음에 가슴이 철렁 내려앉습니다.
우리는 국가가 운영하는 '실거래가 공개시스템'의 정보를 철석같이 믿고, 이 '신고가'를 기준으로 나의 자산 가치를 평가하고 미래의 예산을 계획합니다. 그런데 만약, 당신이 본 그 '신고가'가 누군가 시세를 조작하기 위해 만들어 낸 '가짜 거래', 즉 '유령 거래'라면 어떻게 하시겠습니까?
이번 포스팅에서는 유튜브 영상의 주제처럼, 교묘하게 아파트값을 부풀려 시장을 교란하는 '실거래가 조작'의 실체를 낱낱이 파헤쳐 보겠습니다. 이들이 어떤 수법으로 우리를 속이는지, 정부는 어떻게 대응하고 있는지, 그리고 가장 중요하게는 어떻게 하면 이런 '가짜 신고가'에 속지 않고 내 소중한 자산을 지킬 수 있는지 그 모든 비법을 알려드리겠습니다.
🎭 실거래가 조작, 그 교묘한 사기극의 시나리오
아파트값 시세 조작은 주로 신축 아파트 분양 현장이나, 거래가 뜸한 구축 아파트 단지에서 일부 집주인, 부동산, 그리고 때로는 건설사가 한통속이 되어 벌이는 조직적인 범죄입니다. 그들의 시나리오는 다음과 같습니다.
1단계: '작전 세력'의 공모 시세를 올리고 싶은 아파트 소유주(또는 건설사)와 일부 공인중개사가 공모하여 '가짜 거래'를 기획합니다. 예를 들어 현재 시세가 10억인 아파트를 12억에 거래된 것처럼 꾸미기로 작전 회의를 합니다.
2단계: '유령 계약서' 작성 이들은 가족, 친구 등 지인을 동원하거나 자신들끼리 해당 아파트를 12억에 매매하는 것처럼 계약서를 작성합니다. 실제로는 돈이 오고 가지 않는, 서류상으로만 존재하는 '가짜 계약'입니다.
3단계: '실거래가' 시스템에 신고 부동산 거래 계약을 체결하면 30일 이내에 시군구청에 신고해야 할 의무가 있습니다. 이들은 이 가짜 계약서를 가지고 당당하게 실거래 신고를 합니다. 며칠 뒤, 국토교통부 실거래가 공개시스템에는 "OO아파트, 12억 원 신고가 거래!"라는 정보가 뜨게 됩니다.
4단계: '호가 띄우기'와 '여론 형성' 이제 작전은 거의 성공했습니다. 단지 내 다른 집주인들은 이 12억이라는 '가짜 기준점'을 근거로 자신의 집 호가(팔려고 내놓는 가격)를 11억 8천, 12억 등으로 올리기 시작합니다. 부동산은 "얼마 전 12억에 거래된 거 아시죠? 지금 나온 11억 8천은 급매입니다"라며 매수자들을 부추깁니다.
5단계: 조용한 '계약 해제'와 순진한 피해자 발생 시세가 성공적으로 부풀려지고, 다른 순진한 매수자가 11억 5천, 11억 8천 등 오른 가격에 실제 계약을 체결하면, 작전 세력은 몇 달 뒤 원래의 12억짜리 가짜 계약을 조용히 '계약 해제' 신고를 합니다. 하지만 이미 시장의 가격 기준은 한 단계 올라가 버린 뒤입니다. 결국, 이들의 사기극으로 인해 누군가는 수억 원 비싼 가격에 아파트를 사게 되는 피해자가 발생합니다.
이것이 바로 '자전거래(자기들끼리 사고파는 행위)' 또는 '허위 신고가'를 통한 시세 조작의 전형적인 수법입니다.
⚖️ "딱 걸렸어!" 정부의 대응과 처벌
이러한 시장 교란 행위에 대해 정부도 더 이상 좌시하지 않고 있습니다. 국토교통부는 '부동산거래분석기획단'을 출범시켜 이상 거래를 집중적으로 단속하고 있으며, 법과 제도도 계속해서 강화되고 있습니다.
계약 해제 여부 공개: 과거에는 취소된 거래는 아예 통계에서 삭제되어 일반인이 알기 어려웠습니다. 하지만 이제는 거래가 해제된 사실까지 실거래가 시스템에 투명하게 공개하도록 의무화되었습니다.
등기 정보 연계: 실거래가 신고 내용과 실제 소유권 이전 등기 정보를 비교 분석하여 신고만 하고 등기를 하지 않는 '허위 계약'을 적발하고 있습니다.
강력한 처벌: 부동산 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 허위로 거래 신고를 하는 행위는 '부동산거래신고법' 위반으로, 적발 시 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있는 중범죄입니다.
💡 내가 '호구'가 되지 않는 법: 가짜 신고가 완벽하게 걸러내는 4가지 비법
정부의 노력도 중요하지만, 가장 확실한 방법은 내 집을 구하는 우리 스스로가 똑똑해지는 것입니다. 다음 4가지 방법만 기억하면 허위 신고가에 속을 확률을 99% 이상 줄일 수 있습니다.
1. '거래완료'와 '계약해제'를 함께 확인하라 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱에서 실거래 내역을 볼 때, 반드시 '해제 여부'를 함께 확인하는 습관을 들이십시오. 유독 최고가로 거래된 특정 거래가 몇 달 뒤 '해제'로 표시된다면, 시세 조작을 위한 허위 거래였을 가능성이 매우 높습니다.
2. '등기부등본'으로 소유권 이전을 직접 확인하라 (가장 확실한 방법!) 실거래가 신고는 계약만으로도 가능하지만, '등기'는 잔금까지 모두 치르고 실제 소유권이 이전되어야만 가능합니다. 따라서 실거래가 신고는 되었는데, 몇 달이 지나도 등기부등본상의 소유자가 바뀌지 않았다면 그 거래는 '가짜'일 확률이 99.9%입니다. 인터넷등기소에서 700원이면 바로 확인 가능하니, 중요한 계약 전에는 반드시 최종 확인하는 것이 좋습니다.
3. '나 홀로 신고가'를 의심하라 해당 단지의 다른 아파트들은 모두 10억 전후로 꾸준히 거래되었는데, 유독 한 건만 12억이라는 비정상적인 가격에 거래되었다면 일단 의심의 눈초리로 봐야 합니다. 특히 중개사가 특정되지 않았거나, 직거래 형태인 경우 더욱 의심해볼 만합니다.
4. 거래 유형과 계약일을 비교 분석하라 신고가를 기록한 거래의 계약일로부터 잔금일까지의 기간이 비정상적으로 길거나, 중개사가 유독 그 '신고가'만을 강조하며 다른 매물을 서둘러 계약하라고 부추긴다면 한 발짝 물러서서 냉정하게 시장을 다시 살펴볼 필요가 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 Q&A
Q1: 집주인이 그냥 호가를 높게 부르는 것도 시세 조작인가요?
A1: 아닙니다. 자신의 집을 얼마에 팔고 싶다고 '희망 가격(호가)'을 내놓는 것은 소유주의 자유로운 권리입니다. 불법적인 시세 조작은 있지도 않은 '가짜 거래'를 꾸며서 마치 그 가격에 실제로 거래가 성사된 것처럼 시장 전체를 속이는 행위를 의미합니다.
Q2: 실거래가 시스템에서 '해제된 거래'는 어떻게 확인할 수 있나요?
A2: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에 접속하여 아파트 실거래가 정보를 조회하면, 거래 목록 우측에 '해제 여부'와 '해제 사유 발생일'이 명시되어 있습니다. 부동산 앱에서도 대부분 이 정보를 함께 제공하고 있으니 꼼꼼히 살펴보시면 됩니다.
Q3: 만약 제가 시세 조작에 속아서 비싸게 집을 산 것 같다면, 어떻게 해야 하나요?
A3: 매우 어려운 문제입니다. 특정 허위 거래 때문에 내가 비싸게 샀다는 인과관계를 법적으로 입증하기가 매우 까다롭기 때문입니다. 따라서 피해를 본 뒤에 구제받기보다는, 사전에 위에서 알려드린 방법들로 허위 매물을 걸러내고 계약하지 않는 것이 최선의 예방책입니다. 만약 명백한 사기 정황이 있다면, 국토부 '부동산거래 불법행위 신고센터'에 신고하여 조사를 의뢰해볼 수 있습니다.
맺음말: 아는 것이 힘, 투명한 시장을 만드는 첫걸음
실거래가 공개 제도는 부동산 시장의 투명성을 높이기 위해 도입된 훌륭한 제도입니다. 하지만 일부의 탐욕이 이 제도를 악용하여 시장을 흐리고, 누군가의 '내 집 마련의 꿈'을 짓밟고 있습니다.
더 이상 '국가가 발표한 정보이니 맞겠지'라는 막연한 믿음에만 의존해서는 안 됩니다. 내가 본 숫자를 의심하고, 비교하고, 최종적으로 등기부등본을 통해 직접 사실관계를 확인하는 스마트한 소비자가 되어야 합니다. 우리가 똑똑해지고 감시의 눈을 뜰 때, 아파트값을 조작하려는 검은 유혹도 발붙일 곳이 없어질 것입니다.
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