🏡 '위반건축물'인 줄 모르고 계약? 계약금 전액 반환 및 중개보수 안 내는 법 (변호사 총정리)
내 집 마련의 부푼 꿈을 안고 부동산 계약서에 도장을 찍는 순간, 우리는 인생의 중요한 발걸음을 내딛습니다. 하지만 만약 그 집이 언제 터질지 모르는 시한폭탄, 즉 '잠재적 위반건축물'이라면 어떨까요? 건축물대장엔 깨끗했지만, 실제로는 불법 증축된 베란다가 있는 집. 중개사와 매도인의 "괜찮다"는 말만 믿고 계약했지만, 뒤늦게 구청을 통해 불법이라는 사실을 알게 되었다면?
이 글은 바로 이런 악몽 같은 상황에 처한 분들을 위한 필독서입니다. 실제 사례를 바탕으로 애매한 특약의 효력, 계약을 무효로 만드는 가장 확실한 방법, 그리고 중개보수 지급 의무까지, 여러분의 소중한 계약금을 지키기 위한 모든 법률적 해법을 총정리해 드립니다.
📜 사건의 재구성: 불안한 특약과 거짓된 안심
먼저 독자들의 이해를 돕기 위해 질문자님의 상황을 시간 순서대로 정리해 보겠습니다.
계약 전: 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 없음을 확인. 하지만 현장 임장 시 불법 증축이 의심되는 베란다(지붕+샷시) 발견.
중개사의 설명: "창고형으로 쓰는 거라 괜찮다"라며 안심시킴. (위반 가능성, 이행강제금 등 고지 X)
계약 당일: 계약서에 '창고형으로 증축된 베란다 계약시점에 위반건축물로 등재되지 않았음 설명듣고 매수함'이라는 특약 발견.
매도인과 중개사의 추가 설명: 매도인은 "준공 당시 허가받고 증축한 거라 불법 아님", 중개사는 "은행 실사 때도 문제없었다"며 재차 안심시킴.
특약 수정: 매수인이 '대출 거부 시 계약 취소 및 계약금 반환'을 요구하자, '대출 미이행시 계약 무효'로 특약을 수정하고 계약 체결.
계약 후: 구청 건축과 상담 결과, 해당 베란다는 사전 허가 없는 불법 증축으로 보인다는 답변을 받음.
이처럼 매도인과 중개사의 적극적인 기망 또는 중대한 과실이 의심되는 상황입니다. 이제 질문자님의 3가지 핵심 질문에 대해 법률적으로 명쾌하게 분석해 드리겠습니다.
⚖️ 쟁점 1: '설명 듣고 매수함' 특약, 정말 그들의 방패가 될까요?
결론부터 말씀드리면, 전혀 그렇지 않습니다. 오히려 그들의 발목을 잡는 증거가 될 수 있습니다.
🔹 특약의 해석:
'창고형으로 증축된 베란다, 계약시점에 위반건축물로 등재되지 않았음 설명듣고 매수함 대출 미이행시 계약 무효'
매도인과 중개사는 이 특약을 근거로 "매수인이 잠재적 위반건축물임을 인지하고도 모든 위험을 감수하고 계약한 것"이라고 주장할 것입니다. 하지만 이는 법률적으로 매우 잘못된 해석입니다.
🔹 법적 판단의 핵심:
법원은 '설명 듣고'라는 문구의 '설명의 내용'을 중요하게 봅니다. 질문자님께서 들은 설명은 무엇이었나요?
"창고형이라 괜찮다."
"준공 시 허가받았다."
"은행 실사도 통과했다."
이는 모두 '해당 건축물은 불법이 아니다'라는 취지의 설명입니다. 즉, 질문자님은 '불법이 아니라고 설명 듣고' 계약한 것이지, '불법이 될 수도 있는 위험성을 설명 듣고' 계약한 것이 아닙니다.
🔹 적용 가능한 법리:
중개사의 확인·설명 의무 위반 (공인중개사법 제25조): 공인중개사는 중개대상물에 대한 권리관계, 법령상의 제한(위반건축물 여부 등)을 성실하고 정확하게 확인하여 매수인에게 설명할 의무가 있습니다. 이를 위반하여 재산상의 손해를 입힌 경우 배상 책임이 있습니다. 이번 사안에서 중개사는 확인·설명 의무를 이행하지 않은 것을 넘어, 적극적으로 허위 정보를 제공했습니다.
매도인의 고지 의무 위반 (민법상 신의칙): 매도인은 계약의 중요한 사항에 대해 매수인에게 고지할 의무가 있습니다. 잠재적 위반건축물이라는 사실은 건물의 사용, 수익, 처분 및 가격에 중대한 영향을 미치는 '중대 하자'에 해당하므로, 이를 숨기거나 거짓으로 설명한 것은 명백한 고지 의무 위반입니다.
사기 또는 착오에 의한 계약 취소 (민법 제110조, 제109조): 매도인과 중개사의 기망행위(거짓 설명)로 인해 '불법이 아니다'라고 착오에 빠져 계약을 체결한 것이므로, 질문자님은 '사기' 또는 '착오'를 이유로 계약 자체를 취소하고 계약금 전액 반환을 요구할 수 있습니다.
따라서 저 특약은 그들의 방패가 아니라, 오히려 '위반건축물' 이슈가 계약의 중요한 논의 대상이었음을 인정하는 자백 증거가 될 수 있습니다. 질문자님은 "특약에 명시될 정도로 중요한 사안에 대해 당신들이 나를 속였다"고 주장할 수 있는 강력한 무기입니다.
❗️ 쟁점 2: '셀프 민원'으로 계약 무효 유도, 법적으로 문제없을까요?
매우 기발하고 현실적인 전략입니다. 이론적으로는 가능하며, 가장 빠르고 확실하게 계약을 무효로 만들 수 있는 방법 중 하나일 수 있습니다.
🔹 '셀프 민원' 전략의 과정:
매수인(질문자님)이 해당 빌라의 불법 증축 사실을 구청에 정식으로 민원 제기.
구청에서 현장 실사 후 '위반건축물'로 등재.
은행에 대출 신청 시, 은행은 해당 건물이 '위반건축물'임을 확인하고 대출 거절.
'대출 미이행'이라는 객관적인 조건이 충족되었으므로 특약에 따라 '계약 무효'를 주장.
🔹 법적 위험성 검토:
이 전략의 핵심 쟁점은 '신의성실의 원칙(신의칙)' 위반 여부입니다. 신의칙이란, 계약 당사자는 상대방의 정당한 이익을 고려하여 신뢰에 어긋나지 않도록 성실하게 행동해야 한다는 민법의 대원칙입니다.
상대방의 주장: "매수인이 계약을 파기할 목적으로 고의로 대출이 거절되도록 상황을 조작했다. 이는 신의칙에 위배되므로 계약 무효를 인정할 수 없으며, 오히려 매수인의 귀책사유로 인한 계약 파기이므로 계약금을 몰취해야 한다."
질문자님의 반박: "나는 선량한 시민으로서 불법 건축물을 발견하고 이를 관계 기관에 신고한 것뿐이다. 대출 실행을 위해 노력했으나, 건물의 '객관적인 하자'로 인해 은행이 대출을 거절한 것이지 나의 고의적인 방해 행위가 아니다. 애초에 이런 하자를 숨긴 매도인과 중개사에게 근본적인 책임이 있다."
🔹 결론 및 권장 사항:
'셀프 민원' 전략은 매우 공격적이고 리스크가 따르는 방법입니다. 만약 소송으로 비화될 경우, 재판부의 성향에 따라 신의칙 위반으로 판단될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.
따라서 더 안전하고 정석적인 방법을 먼저 시도하시길 권장합니다.
변호사 명의의 내용증명 발송: 구청 상담 결과 등을 근거로 '매도인과 중개사의 기망행위 및 고지 의무 위반'을 명시하고, 이를 이유로 계약을 취소(또는 해제)하며 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하는 것이 첫 번째 단계입니다.
상대방의 반응: 내용증명을 받고도 계약금 반환을 거부한다면, 그때 '셀프 민원' 전략을 포함한 소송 등 다음 단계를 변호사와 상의하여 결정하는 것이 좋습니다.
💰 쟁점 3: 계약이 무효가 되면, 중개보수는 어떻게 되나요?
결론적으로, 지급할 의무가 없습니다.
🔹 중개보수 지급 의무의 발생 요건:
중개보수는 '중개사의 중개 행위로 인하여 계약이 유효하게 성립'했을 때 발생합니다. 즉, 계약이 처음부터 무효이거나, 중개사의 과실로 인해 취소 또는 해제되는 경우에는 보수청구권이 인정되지 않습니다.
🔹 계약서의 '특약'에 대한 반박:
'중개사는 계약이 취소, 무효가 되더라도 그 어떤 경우라도 복비를 받는다'
이러한 특약은 중개사가 자신의 의무를 다했을 때를 전제로 합니다. 만약 중개사 자신의 중대한 과실이나 기망행위로 인해 계약이 파탄에 이르렀다면, 이 특약을 근거로 보수를 청구하는 것은 신의칙에 반하여 허용되지 않는다는 것이 판례의 태도입니다.
질문자님의 경우, 중개사는 불법 증축 가능성을 인지하고도 이를 확인하지 않거나, 오히려 적극적으로 매수인을 속여 계약을 체결하게 했습니다. 이는 중개사의 명백한 귀책사유이므로, 설령 계약서에 해당 문구가 있더라도 중개보수를 지급할 의무는 없습니다.
📝 문제 해결을 위한 구체적인 실행 계획 (Action Plan)
증거 수집 (매우 중요):
구청 상담 내용 확보: 구청 건축과에 다시 방문하여 상담 내용을 녹음하거나, 담당자 이름과 답변 내용을 상세히 기록해두세요. 가능하다면 정보공개청구 등을 통해 해당 주소지에 대한 건축 허가 도면 등을 확보해두는 것도 좋습니다.
사실관계 정리: 계약 전부터 계약 당일까지 매도인, 중개사와 나눴던 대화 내용을 시간 순서대로 최대한 상세하게 글로 작성해두세요. ("창고라 괜찮다", "허가받았다" 등)
변호사 상담: 수집한 자료(계약서, 녹음, 정리된 사실관계 등)를 가지고 즉시 부동산 전문 변호사와 대면 상담을 진행하세요.
내용증명 발송: 변호사를 통해 매도인과 중개사 양측에 내용증명을 발송합니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.
구체적인 기망 행위 및 고지 의무 위반 사실 적시
민법 제110조(사기) 또는 제109조(착오)에 의한 계약 취소 통보
지정한 기한 내에 계약금 전액 반환 요구
기한 내 미반환 시 민·형사상 법적 조치를 취할 것임을 경고
소송 진행 (필요시): 상대방이 계약금 반환을 거부할 경우, '계약금 반환 청구 소송'을 제기해야 합니다. 소송 과정에서 상대방의 귀책사유가 명백하므로 승소 가능성은 매우 높다고 판단됩니다.
🤔 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1: 건축물대장이 깨끗했는데, 어떻게 위반건축물이 될 수 있나요?
A1: 위반건축물은 누군가 민원을 넣거나, 항공사진 촬영, 지자체의 정기/수시 점검 등을 통해 적발됩니다. 적발되기 전까지는 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 나타나지 않습니다. 그래서 '잠재적 위반건축물'이라는 표현을 쓰며, 계약 전 반드시 현장 확인과 도면 비교가 필요한 이유입니다.
Q2: 녹취 파일이 없는데, 상대방이 말을 바꾸면 어떻게 하죠?
A2: 녹취가 있다면 가장 좋지만, 없다고 해서 불리한 것만은 아닙니다. 계약서에 삽입된 '그 특약 문구 자체가' 위반건축물에 대한 논의가 있었고, 그 과정에서 매도인과 중개사가 거짓 해명을 했다는 강력한 정황 증거가 됩니다. 또한, 질문자님의 일관된 진술과 구청 확인 내용 등 다른 증거들을 통해 충분히 입증 가능합니다.
Q3: 소송까지 가면 시간과 비용이 많이 들지 않을까요?
A3: 네, 시간과 비용이 드는 것은 사실입니다. 하지만 내용증명 단계에서 상대방이 압박을 느끼고 계약금을 반환하며 원만히 해결될 가능성도 충분히 있습니다. 만약 소송에서 승소하면, 변호사 비용의 일부(법으로 정해진 한도 내)를 상대방에게 청구할 수 있습니다. 수천만 원의 계약금을 포기하는 것보다는 훨씬 현명한 선택입니다.
생애 첫 내 집 마련이라는 중요한 과정에서 겪으신 이번 일로 마음고생이 심하시겠지만, 법은 질문자님의 편입니다. 섣불리 포기하거나 감정적으로 대응하지 마시고, 오늘 제가 제시해 드린 법적 절차에 따라 차분하고 단호하게 대응하신다면 반드시 좋은 결과를 얻으실 수 있을 것입니다.
댓글
댓글 쓰기