계약서 원본 분실, 재계약 괜찮을까? '이것' 하나만 챙기면 보증금 안전합니다!
전세계약 연장을 앞두고 집안을 다 뒤져봐도 보이지 않는 전세계약서 원본! 눈앞이 캄캄해지고, '집주인이 딴소리하면 어떡하지?', '법적으로 불리해지는 거 아니야?' 온갖 걱정이 밀려옵니다. 하지만 잠시만요, 너무 불안해하지 마세요. 계약서 원본이 없어도 당신의 보증금을 지켜주는 법적 보호 장치는 이미 튼튼하게 마련되어 있습니다.
이 글에서는 계약서 원본을 분실했어도 괜찮은 이유와, 집주인과 직접 만나 계약을 연장할 때 보증금을 100% 안전하게 지키기 위해 반드시 해야 할 단 한 가지 핵심 행동에 대해 알기 쉽게 설명해 드립니다.
🛡️ 1. 계약서 원본이 없어도 내 권리가 안전한 이유
전세계약서는 '내가 이 집에 계약하고 산다'는 것을 증명하는 중요한 서류는 맞지만, 그것이 권리의 전부는 아닙니다. 우리 법은 세입자를 보호하기 위해 여러 안전장치를 두고 있습니다.
전입신고 (대항력): 질문자님께서 이사 오신 직후 동사무소(주민센터)에 '전입신고'를 하셨을 겁니다. 이 전입신고를 통해 세입자는 '대항력'이라는 것을 갖게 됩니다. 대항력은 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가더라도, 새로운 집주인에게 "나는 계약기간까지 살 권리가 있고, 계약이 끝나면 보증금을 돌려받을 권리가 있다"고 주장할 수 있는 세입자의 가장 기본적이고 강력한 권리입니다.
확정일자 (우선변제권): 계약서에 받았던 '확정일자'는 혹시 모를 상황(경매 등)에 대비해 내 보증금을 다른 빚쟁이들보다 먼저 돌려받을 수 있는 순서표, 즉 '우선변제권'을 확보하는 장치입니다. 계약서 원본을 잃어버렸더라도, 확정일자를 받았던 기록은 동사무소나 인터넷등기소에 그대로 남아있습니다. 따라서 권리의 효력은 사라지지 않습니다.
보증금 이체 내역: 집주인에게 보증금을 보냈던 '계좌 이체 내역'은 질문자님께서 돈을 지급했다는 것을 증명하는 가장 확실하고 반박할 수 없는 증거입니다.
이처럼 계약서 원본이 없더라도, 질문자님의 권리는 이미 여러 법적 장치와 증거를 통해 충분히 보호받고 있습니다.
👀 2. 집주인이 가져오는 계약서, 어떻게 확인해야 할까?
집주인께서 직접 본인의 계약서 원본을 가져오겠다고 한 것은 매우 좋은 신호입니다. 이는 분실 사실을 문제 삼지 않고 원만하게 계약 연장에 협조하겠다는 의미입니다.
만나셨을 때, 집주인이 가져온 계약서 원본을 질문자님이 가진 복사본과 꼼꼼하게 비교해 보세요.
확인 사항: 주소, 임대인/임차인 정보, 보증금액, 계약 기간, 특약사항 등 모든 내용이 일치하는지 확인합니다.
대처: 아마 100% 동일할 것입니다. 만약 다른 부분이 있다면 그 자리에서 문의하고 확인하면 됩니다. 하지만 집주인이 악의적으로 계약서를 위조했을 가능성은 거의 없으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
✍️ 3. 가장 중요한 단계! 계약 연장은 이렇게 하세요
이제 가장 중요한 계약 연장 방법입니다. 보증금 증액 없이 기간만 연장하는 경우, 두 가지 방법이 있습니다.
방법 ①: 기존 계약서에 연장 내용을 추가 기재하기 (간편한 방법)
집주인이 가져온 계약서 원본의 특약사항 란이나 빈 공간에 연장 사실을 손으로 직접 적는 방법입니다.
(추가 기재 문구 예시) "위 부동산의 임대차 계약을 기존과 동일한 조건(보증금 OOO원)으로, 임대차 기간은 OOOO년 OO월 OO일부터 OOOO년 OO월 OO일까지로 2년간 연장하기로 상호 합의함."
2025년 9월 27일 임대인: OOO (서명 또는 인) 임차인: OOO (서명 또는 인)
이렇게 적은 뒤, 반드시 임대인과 임차인이 함께 서명하거나 도장을 찍어야 합니다. 그리고 이 내용이 적힌 계약서를 사진으로 명확하게 찍어두거나, 새로 복사해서 한 부 보관하시면 됩니다.
방법 ②: 새로운 '연장 계약서' 작성하기 (가장 확실한 방법)
기존 계약서에 덧붙이는 것이 찜찜하다면, 간단한 '전세 계약 연장 합의서'를 한 장 새로 작성하는 것이 가장 깔끔하고 확실합니다. 거창한 부동산 계약서 양식이 아니어도 괜찮습니다.
(연장 계약서 필수 내용)
부동산의 주소
기존과 동일한 보증금액
새로운 계약 기간 (예: 2025.10.31 ~ 2027.10.30)
"그 외 조건은 기존 계약과 동일함"이라는 문구
계약 날짜
임대인, 임차인의 이름, 주민번호, 주소, 연락처 및 서명/날인
⭐ 그리고 가장 중요한 마지막 단계! 이렇게 방법 ① 또는 ②로 연장 계약을 서면으로 남겼다면, 그 새로운 계약서(또는 추가 기재된 기존 계약서 사본)를 들고 반드시 동사무소(주민센터)에 방문하여 '확정일자'를 새로 받아두셔야 합니다! 확정일자를 새로 받아야 연장된 2년의 기간 동안에도 내 보증금이 법적으로 완벽하게 보호받을 수 있습니다.
❓ Q&A로 남은 궁금증 완벽 해소
Q1. 계약서 잃어버렸다고 집주인에게 솔직하게 말하는 게 좋을까요?
A1. 네. 이미 그렇게 하셨고, 아주 잘하신 행동입니다. 중요한 사실을 숨기기보다는 솔직하게 말씀드리고 협조를 구하는 것이 신뢰 관계에 있어 훨씬 좋습니다. 집주인께서도 흔쾌히 본인 계약서를 가져오겠다고 하신 것을 보면, 질문자님을 신뢰하고 있다는 의미입니다.
Q2. 부동산에 안 가고 저희끼리만 계약해도 법적 효력이 있나요?
A2. 네, 그럼요. 부동산(공인중개사)은 계약을 '중개'해주는 역할을 할 뿐, 계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 따라서 두 사람이 합의하여 작성하고 서명/날인한 계약서는 부동산 도장이 없어도 완전한 법적 효력을 가집니다.
Q3. 확정일자를 새로 받으면, 예전에 받았던 확정일자의 효력(순위)이 사라지나요?
A3. 아닙니다. 보증금이 오르지 않고 기간만 연장된 경우, 기존에 받았던 확정일자의 효력(우선변제 순위)은 그대로 유지가 됩니다. 새로 받는 확정일자는 '연장된 기간'에 대한 대항력을 확보하는 의미가 크므로, 기존의 권리를 해치지 않으니 안심하고 받으시면 됩니다.
이제 모든 걱정이 해결되셨나요? 계약서 원본 분실은 생각보다 큰 문제가 아니니, 안심하시고 집주인분과 만나서 위에서 알려드린 방법대로 연장 절차를 잘 마무리하시길 바랍니다.
댓글
댓글 쓰기