입찰가 950? 7000? '이것' 모르면 보증금 날립니다 (선순위 임차인 상계처리 완벽 가이드)
전세사기로 떼인 내 보증금, 내 손으로 되찾기 위한 마지막 관문 '셀프낙찰'. 내가 살던 집이 수차례 유찰되어 헐값이 된 것을 보면, '이왕 이렇게 된 거, 가장 싸게 낙찰받아서 집이라도 건지자'는 생각이 드는 것은 당연합니다. 최저매각가격이 950만 원인데, 굳이 내 전세금인 7,000만 원을 다 써내야 할까요?
이 선택에 따라 당신이 되찾는 보증금의 '실질적인 가치'가 달라지고, 미래의 세금까지 영향을 미칩니다. 이 글에서는 선순위 임차인이 셀프낙찰 시 반드시 알아야 할 입찰가격의 비밀과 '상계신청'이라는 마법 같은 제도를 활용하는 최적의 전략을 A to Z까지 알려드립니다.
💡 1. 질문 3: 입찰금액을 왜 전세금만큼 높게 써야 할까?
가장 중요한 질문이기에 먼저 설명해 드립니다. 최저가인 950만 원이 아닌, 내 전세금 7,000만 원에 가깝게 입찰가를 써야 하는 이유는 크게 세 가지입니다.
① 내 보증금의 가치를 스스로 인정받는 과정입니다.
경매에서 낙찰가격은 곧 그 부동산의 '공식적인 가치'가 됩니다.
만약 950만 원에 낙찰받는다면: 법원은 질문자님이 7,000만 원의 보증금 채권 중 950만 원어치를 회수하고 집을 가져갔다고 판단합니다. 그럼 나머지 6,050만 원은 어떻게 될까요? 이 돈은 법적으로 공중에 뜨게 되며, 이미 파산 상태일 가능성이 높은 집주인에게 받을 길 없는 '휴지 조각' 같은 채권으로 남게 됩니다.
만약 7,000만 원에 낙찰받는다면: 법원은 질문자님이 7,000만 원의 보증금 채권 전액을 회수하는 대신 그 집을 가져갔다고 판단합니다. 즉, 내 보증금 7,000만 원이 온전히 집이라는 실물 자산으로 바뀌게 되는 것입니다.
② 다른 경쟁자들을 완벽하게 배제하는 효과가 있습니다.
질문자님은 '선순위 임차인'이라는 막강한 권리를 가지고 있습니다.
다른 입찰자: 만약 1,000만 원에 입찰하려면, 실제로 1,000만 원의 현금이 필요합니다.
질문자님: 7,000만 원에 입찰하더라도, 실제 현금은 거의 필요 없습니다. (아래 '상계신청'에서 설명) 이런 압도적인 우위를 이용해 입찰가를 높게 쓰면, 헐값에 집을 주워가려는 소액 투자자들의 입찰 의지를 완전히 꺾어버릴 수 있습니다.
③ 미래에 집을 팔 때 양도소득세를 절감해 줍니다.
낙찰가격은 미래에 집을 팔 때 '취득가액'으로 인정됩니다.
950만 원에 낙찰 후 → 8,000만 원에 매도: 양도차익은 7,050만 원이 되어 막대한 양도소득세가 부과됩니다.
7,000만 원에 낙찰 후 → 8,000만 원에 매도: 양도차익은 1,000만 원에 불과해 양도소득세 부담이 거의 없습니다.
당장의 현금 지출만 생각하면 안 됩니다. 셀프낙찰은 내 보증금을 지키는 동시에, 하나의 '투자' 행위가 되는 것이기 때문입니다.
✨ 2. 질문 1, 2: 950만 원에 입찰하면 어떻게 되나요?
위에서 설명한 이유로, 950만 원으로 입찰하는 것은 절대 추천하지 않습니다. 하지만 질문에 대한 답변을 드리자면 다음과 같습니다.
950만 원으로 입찰할 수 있나요? 네, 최저매각가격 이상이므로 입찰 자체는 가능하며, 다른 경쟁자가 없다면 낙찰받게 됩니다.
950만 원 낙찰 후, 남은 6,050만 원을 배당요구 할 수 있나요? 아니요, 불가능합니다. 배당 절차는 낙찰대금인 950만 원을 기준으로 진행되며, 질문자님이 1순위이므로 그 950만 원을 모두 가져가게 됩니다. 이것으로 법원의 배당 절차는 완전히 종료됩니다. 남은 6,050만 원은 법원에서 더 이상 신경 써주지 않는 미회수 채권이 될 뿐입니다.
✍️ 3. 질문 4: 입찰보증금 95만 원은 어떻게 처리되나요? (feat. 상계신청)
이 모든 것을 가능하게 하는 마법 같은 제도가 바로 '상계신청'입니다.
상계(相計)란? 서로 주고받을 돈이 있을 때, 같은 금액만큼을 '퉁 치는' 것. 즉, 채무를 소멸시키는 행위입니다.
질문자님: 법원에 낙찰대금 7,000만 원을 내야 할 의무가 생김.
법원: 질문자님에게 배당금(보증금) 7,000만 원을 줘야 할 의무가 있음.
'상계신청'은 이 두 가지 의무를 법원에서 공식적으로 '퉁 쳐달라'고 요청하는 것입니다. 따라서 질문자님은 실제로 7,000만 원이라는 거금을 법원에 낼 필요가 없습니다.
그렇다면 입찰보증금 95만 원은 어떻게 될까요? 이 95만 원은 돌려받는 돈이 아니라, 내가 내야 할 낙찰대금 7,000만 원의 일부를 미리 낸 것으로 처리됩니다.
최종 납부 방식: [현금으로 낸 입찰보증금 95만 원] + [상계처리한 6,905만 원] = 총 7,000만 원 납부 완료
결론적으로 질문자님은 입찰보증금 95만 원과 취득세 등 부대비용만으로 보증금 7,000만 원짜리 집의 소유권을 안전하게 가져오실 수 있습니다.
❓ Q&A로 궁금증 완벽 해소
Q1. 제가 7,000만 원을 썼는데, 만약 다른 사람이 7,100만 원을 쓰면 어떻게 되나요?
A1. 질문자님 입장에서는 오히려 가장 좋은 시나리오입니다! 질문자님은 낙찰받지 못하지만, 다른 낙찰자가 7,100만 원의 현금을 법원에 납부하게 됩니다. 그러면 질문자님은 선순위 채권자로서 법원의 배당 절차를 통해 보증금 7,000만 원 전액을 '현금'으로 돌려받게 됩니다. 집을 소유하는 부담 없이 보증금을 모두 회수하는 최상의 결과입니다. 이것이 바로 입찰가를 높게 써야 하는 또 다른 이유입니다.
Q2. 상계신청은 언제, 어떻게 하나요?
A2. 최고가 매수신고인(낙찰자)으로 선정된 후, 법원에서 '매각허가결정'이 나면 '매각대금 지급기한'이 정해집니다. 이 지급기한이 끝나기 전까지 담당 경매계에 '매각대금 상계신청서'를 제출해야 합니다.
Q3. 셀프낙찰 후 추가로 들어가는 비용은 없나요?
A3. 네, 있습니다. 낙찰대금 외에 취득세, 교육세, 농어촌특별세 등의 세금과 등기를 위한 법무사 비용이 추가로 발생합니다. 또한, 기존에 밀린 아파트 공용부분 관리비가 있다면 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으니 미리 확인이 필요합니다.
이제 셀프낙찰 입찰가격의 비밀이 모두 풀리셨나요? 힘든 시간을 보내오셨지만, 이제 내 보증금을 온전한 내 집으로 되찾을 마지막 단계만 남았습니다. 전략적으로 접근하여 꼭 좋은 결과를 얻으시길 바랍니다.
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