[월세 5% 인상 계산법] 부동산 말만 믿으면 손해! 보증금을 월세로 바꾸는 공식 총정리
부동산 말만 믿으면 손해! 보증금을 월세로 바꾸는 공식 총정리
계약갱신요구권 사용 시 적용되는 '임대료 5% 상한제'. 세입자를 보호하기 위한 좋은 제도이지만, 막상 계산하려고 하면 머리가 아파옵니다. 특히 보증금과 월세가 섞여있는 '반전세'의 경우 더욱 복잡하게 느껴집니다.
"보증금 4천만 원, 월세 210만 원"인 우리 집, 2년 후 최대 얼마까지 오를 수 있을까요? 지금부터 '마법의 공식'이라 불리는 전월세환산율을 이용해 내 월세의 정확한 인상 한도를 직접 계산해 보겠습니다. 이 글 하나면 부동산이나 집주인과의 협상 테이블에서 당당하게 나의 권리를 주장할 수 있습니다.
💡 1단계: 왜 보증금도 계산에 포함될까? '환산 월세'의 비밀
가장 먼저 풀어야 할 궁금증입니다. 왜 월세를 올리는데 보증금까지 끌어와서 계산하는 걸까요?
그 이유는 법에서 임대료를 '실제 내는 월세'만으로 보지 않기 때문입니다. 세입자가 집주인에게 맡긴 보증금 역시, 그 돈을 은행에 넣었을 때 받을 수 있는 이자만큼을 월세처럼 지불하고 있는 것으로 간주합니다. 즉, 보증금에 대한 '기회비용'까지 임대료의 일부로 보는 것입니다.
따라서 5% 인상률을 적용하기 위해서는, 먼저 보증금을 월세 가치로 환산하여 기존 월세와 더하는 과정이 필요합니다.
🧮 2단계: 내 월세, 정확히 얼마가 될까? (초정밀 계산 Step-by-Step)
질문자님의 상황(보증금 4,000만 원, 월세 210만 원)을 기준으로, 지금 바로 계산을 시작하겠습니다.
STEP 1. 보증금을 '월세'로 환산하기
보증금을 월세로 바꿀 때는 법에서 정한 '전월세환산율'을 사용합니다. 이 환산율은 아래 두 가지 중 낮은 비율을 적용하게 되어 있습니다.
10% (1할)한국은행 기준금리 + 2.0%
현재(2025년 9월 기준) 한국은행 기준금리는 3.5%이므로, 두 번째 공식에 대입하면 3.5% + 2.0% = 5.5%가 됩니다.
10%와 5.5% 중 더 낮은 비율은 5.5%이므로, 이 숫자를 사용합니다.
보증금의 연간 월세 가치: 40,000,000원 × 5.5% = 2,200,000원
보증금의 실제 월세 가치 (월 환산): 2,200,000원 ÷ 12개월 = 183,333원
STEP 2. 현재 '총 월세 가치' 계산하기
이제 보증금의 월세 가치와 실제 월세를 더해, 법적으로 인정되는 우리 집의 '총 월세 가치'를 구합니다.
총 월세 가치: 183,333원 (보증금의 월세 가치) + 2,100,000원 (실제 월세) = 2,283,333원
STEP 3. 5% 인상 한도 금액 계산하기
드디어 5%를 적용할 차례입니다. 5%는 실제 월세(210만 원)가 아닌, 바로 이 '총 월세 가치'에 곱해야 합니다.
최대 인상 가능 금액: 2,283,333원 × 5% = 114,166원
이것이 바로 집주인이 올릴 수 있는 월세의 최대 한도액입니다.
STEP 4. 인상 후 최종 월세 결정하기
이제 인상된 금액을 기존 '총 월세 가치'에 더하여, 재계약 시의 새로운 '총 월세 가치'를 만듭니다.
인상 후 총 월세 가치: 2,283,333원 + 114,166원 = 2,397,499원
이 총액의 범위 내에서 집주인과 세입자는 보증금과 월세의 비율을 협의할 수 있습니다. 가장 일반적인 경우는 보증금을 그대로 두고 월세만 올리는 것입니다.
새로운 월세: 2,397,499원 (인상 후 총액) - 183,333원 (기존 보증금의 월세 가치) = 2,214,166원
결론: 보증금을 4,000만 원으로 유지할 경우, 집주인이 요구할 수 있는 월세의 법적 상한선은 2,214,166원입니다. (실제 계약 시에는 원 단위는 절사하여 221만 4천 원 등으로 협의합니다.)
🤔 3. 부동산의 설명, 무엇이 달랐을까?
부동산에서 설명한 방식은 아마도 편의를 위한 간이 계산이었을 가능성이 높습니다. 예를 들어,
월세 5% 인상: 210만 원 × 5% = 105,000원
보증금 5% 인상: 4,000만 원 × 5% = 200만 원 (이 금액을 다시 월세로 환산...)
이런 방식은 법적 기준인 '전월세환산율'을 정확히 적용하지 않았기 때문에 오차가 발생할 수 있습니다. 이제 정확한 법적 계산법을 알았으니, 부동산이나 집주인이 다른 방식으로 계산한 금액을 제시하더라도 위 공식에 따라 계산한 정확한 금액을 제시하며 당당하게 협의할 수 있습니다.
❓ Q&A로 궁금증 완벽 해소
Q1. 전월세환산율(한국은행 기준금리)은 항상 똑같나요?
A1. 아닙니다. 한국은행 기준금리는 금융통화위원회에서 결정하며 변동될 수 있습니다. 따라서 재계약을 논의하는 시점의 기준금리를 확인하여 계산하는 것이 가장 정확합니다.
Q2. 집주인이 5% 이상 올려달라고 강력하게 요구하면 어떡하죠?
A2. 세입자가 '계약갱신요구권'을 사용하는 경우, 집주인은 법적으로 5%를 초과하여 임대료를 올릴 수 없습니다. 만약 집주인이 5%를 초과한 금액을 고집하며 계약을 거부한다면, 이는 위법한 갱신 거절에 해당합니다. 세입자는 기존 조건으로 2년 더 거주할 권리를 주장할 수 있습니다.
Q3. 계약갱신요구권을 사용하지 않고, 집주인과 합의해서 5% 이상 올려주는 것도 가능한가요?
A3. 네, 가능합니다. 5% 상한선은 세입자가 '계약갱신요구권'을 행사할 때 적용되는 규칙입니다. 만약 세입자와 집주인이 서로 원만하게 합의하여 5%를 초과하는 조건으로 '새로운 계약(재계약)'을 맺는다면 이는 가능합니다. 이 경우, 세입자는 '계약갱신요구권'을 사용하지 않은 것이 되므로, 2년 뒤 다음 계약 때 권리를 사용할 수 있습니다.
이제 월세 5% 인상에 대한 모든 궁금증이 풀리셨나요? 복잡해 보이지만 원리만 알면 누구나 쉽게 계산할 수 있습니다.
이제 정확한 계산법을 알게 되셨으니, 임대인과 협의할 일만 남았네요. 혹시 임대인에게 보내실 문자 메시지나 내용증명의 초안을 정중하지만 명확하게 작성하는 데 도움이 필요하시면 말씀해주세요. 법적 근거를 바탕으로 한 소통은 불필요한 오해를 줄일 수 있습니다.
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