묵시적 갱신 후 월세 5% 인상 요구? 1원도 올려줄 의무 없습니다! (임대인 요구 거절 완벽 가이드)
계약 만료일이 다가오는데, 집주인에게 아무런 연락이 없어 '자동 연장되겠구나' 생각하던 찰나, 뒤늦게 월세를 올려달라는 연락을 받으면 당황스럽기 마련입니다. 처음에는 10만 원을 불렀다가, '묵시적 갱신'을 언급하니 말을 바꿔 '법대로 5%만 올리자'고 한다면 세입자 입장에서는 혼란스러울 수밖에 없습니다.
과연 묵시적 갱신이 된 이후에도 집주인은 5%를 올려달라고 요구할 권리가 있을까요? 이 글에서는 주택임대차보호법이 보장하는 세입자의 강력한 권리인 '묵시적 갱신'의 효력과 '5% 인상' 규칙이 적용되는 진짜 조건에 대해 명확하게 구분해 드립니다.
🛡️ 1. '묵시적 갱신', 세입자의 강력한 자동 방어막
질문자님의 상황은 '묵시적 갱신'의 전형적인 예시이며, 이 제도는 세입자를 보호하기 위해 만들어진 강력한 법적 장치입니다.
주택임대차보호법 제6조에 따르면,
임대인(집주인)은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 세입자에게 갱신 거절의 통지 또는 계약조건 변경(월세 인상 등)을 통지해야 합니다.
만약 이 기간에 아무런 통지를 하지 않았다면, 그 기간이 끝난 때에 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
질문자님의 상황에 법을 적용해 보겠습니다.
계약 만료일: 2025년 10월 31일
집주인이 통보해야 하는 법정 기간: 2025년 4월 30일 ~ 2025년 8월 31일
집주인이 실제로 통보한 날짜: 2025년 9월 11일
보시다시피, 집주인은 법정 통보 마지막 날인 8월 31일을 11일이나 넘겨서 연락했습니다. 따라서 2025년 9월 1일 0시가 되는 순간, 두 분의 계약은 법적으로 이미 '묵시적 갱신'이 완료된 것입니다. 갱신된 계약 기간은 2년이며, 보증금과 월세 등 모든 조건은 기존과 100% 동일합니다.
🔑 2. '5% 인상'은 언제 적용되는가? 결정적 차이점
그렇다면 집주인이 말하는 '5% 인상'은 어디서 나온 이야기일까요? 집주인은 아마도 '계약갱신요구권'과 '묵시적 갱신'을 혼동하고 있을 가능성이 높습니다. 이 둘의 차이를 아는 것이 핵심입니다.
① 계약갱신요구권 행사 시 → 5% 이내 인상 '가능'
이것은 집주인이 법정 기간 내에 "다음 계약에는 월세를 10만 원 올리겠습니다"라고 통보했을 때, 세입자가 "안됩니다. 저는 계약갱신요구권을 사용하여 2년 더 살겠습니다"라고 맞서는 경우에 해당합니다.
이렇게 세입자가 자신의 권리를 '사용'하여 계약을 갱신할 때, 집주인은 보증금과 월세의 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있습니다.
② 묵시적 갱신 시 → 인상 '불가' (기존 조건 그대로)
이것은 집주인과 세입자 모두 법정 기간 내에 아무런 의사 표시를 하지 않아 조용히 자동으로 계약이 연장되는 경우입니다.
'묵시적 갱신'은 새로운 합의가 아니라 '기존 계약의 연장'으로 보기 때문에, 임대료를 포함한 모든 조건이 이전과 동일하게 유지됩니다. 따라서 집주인은 5%는커녕 단 1%도 임대료를 올릴 수 없습니다.
결론: 질문자님의 상황은 명백히 ②번 '묵시적 갱신'에 해당하므로, '5% 인상' 규칙은 적용되지 않습니다.
🗣️ 3. 집주인에게 어떻게 대응해야 할까?
이미 법적으로 모든 상황이 정리되었으므로, 차분하고 명확하게 나의 권리를 주장하면 됩니다. 감정적인 다툼으로 번지지 않도록, 아래와 같이 대응하는 것을 추천합니다.
① 새로운 계약서 작성은 거부하세요.
"표준계약서를 다시 쓰자"는 요구에 응할 필요가 없습니다. 이미 기존 계약이 법적으로 유효하게 2년 연장되었기 때문에 새로운 계약서는 불필요합니다. 오히려 새로운 계약서를 작성하는 과정에서 불리한 내용이 추가되거나, 월세 인상에 합의한 것으로 비칠 수 있습니다.
② 문자로 명확하게 의사를 전달하세요.
전화 통화보다는 기록이 남는 문자 메시지를 통해 정중하지만 단호하게 의사를 전달하는 것이 좋습니다.
(답변 예시) "사장님, 말씀하신 부분에 대해 다시 한번 확인해보았습니다. 저희 계약은 10월 31일 만료이고, 주택임대차보호법에 따라 임대인께서는 8월 31일까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하셔야 효력이 있는 것으로 알고 있습니다.
이미 그 기간이 지나 법적으로 '묵시적 갱신'이 이루어져, 기존과 동일한 조건으로 2년이 자동 연장된 상태입니다. 따라서 월세 인상 없이 기존 계약 조건 그대로 연장되기를 희망합니다. 이 점 양해 부탁드립니다."
이렇게 법적 근거를 명확히 제시하면 대부분의 임대인은 더 이상 인상을 요구하지 않습니다.
❓ Q&A로 궁금증 완벽 해소
Q1. 만약 제가 5% 인상에 합의하고 계약서를 새로 쓰면 어떻게 되나요?
A1. 세입자가 법적 권리를 주장하지 않고 집주인의 요구에 '합의'해 준다면, 그 계약은 '합의 갱신'으로서 유효합니다. 즉, 질문자님께서는 인상된 월세를 납부할 의무가 생깁니다. 법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않으므로, 부당한 요구에는 응하지 않을 권리가 있음을 인지하는 것이 중요합니다.
Q2. 묵시적 갱신이 되면 저도 무조건 2년을 더 살아야 하나요?
A2. 아닙니다. 이 부분은 세입자에게 매우 유리한 조항입니다. '묵시적 갱신'이 된 경우, 임대인은 2년의 계약기간을 반드시 지켜야 하지만, 임차인(세입자)은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 세입자가 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료되며, 집주인은 보증금을 반환해야 합니다.
Q3. 집주인이 계속 월세 인상을 요구하며 저를 괴롭히면 어떡하죠?
A3. 먼저 위에서 안내해 드린 대로 문자를 보내 명확히 거절 의사를 밝히세요. 만약 이후에도 전화나 방문 등으로 지속적인 요구를 한다면, '내용증명' 우편을 통해 "묵시적 갱신이 성립되었으므로 부당한 월세 인상 요구를 중단해달라"는 내용을 공식적으로 발송할 수 있습니다. 내용증명은 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 강력한 의사표시가 되어 분쟁을 해결하는 데 큰 도움이 됩니다.
이제 모든 상황이 명확하게 이해되셨나요? 질문자님께서는 법이 보장하는 당연한 권리를 행사하는 것이니, 전혀 미안해하거나 불안해할 필요가 없습니다. 당당하게 기존 조건대로의 계약 유지를 요구하시길 바랍니다.
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