내 전세보증금 100% 지키는 특약 7가지, 계약서에 이대로만 넣으세요! (아파트 전세계약 필독)

9월 25, 2025

✍️ 내 전세보증금 100% 지키는 특약 7가지, 계약서에 이대로만 넣으세요! (아파트 전세계약 필독)

'전세'는 세입자(임차인)에게는 전 재산이나 다름없는 수억 원의 보증금을 집주인(임대인)에게 맡기는 매우 중요한 계약입니다. 하지만 법을 잘 모르는 사회초년생이나 신혼부부들은 계약서의 작은 글씨 하나, 특약 한 줄의 중요성을 놓치기 쉽습니다.

'괜찮겠지'하고 안일하게 넘어갔던 특약 하나 때문에 나중에 수천만 원, 수억 원의 보증금을 돌려받지 못하는 끔찍한 상황이 발생할 수도 있습니다. 이 글에서는 대한민국 아파트 전세 계약 시, 당신의 소중한 보증금을 철통같이 지켜줄 '필수 특약 7가지' 를 계약서에 바로 쓸 수 있는 문구 그대로 알려드립니다. 이것만 알아도 전세 사기 걱정의 90%는 덜 수 있습니다.

📜 특약을 넣기 전, 반드시 알아야 할 기본 개념

특약을 이해하기 전에, 전세 계약의 핵심 권리인 '대항력'과 '우선변제권'을 간단히 알아두면 특약의 중요성을 200% 이해할 수 있습니다.

대항력: 내가 이 집에 살 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 주장할 수 있는 힘. (조건: 이사 + 전입신고)
우선변제권: 만약 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 빚쟁이들보다 내 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 힘. (조건: 대항력 + 확정일자)

아래의 특약들은 바로 이 권리들을 완벽하게 지키기 위한 안전장치들입니다.

✅ "계약서에 이대로만 넣으세요!" 보증금 사수 필수 특약 7가지

아래 문구들은 공인중개사에게 요청하여 계약서 특약란에 꼭 기재하시길 바랍니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 아래와 같은 기본적인 특약을 거부한다면, 그 계약은 다시 한번 심각하게 고민해 보셔야 합니다.

1. (가장 중요) 근저당권 등 제한물권 말소 조건

🚨 왜 필요한가? 집에 빚(은행 대출 등)이 있으면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 은행이 1순위로 돈을 받아 가고 내 보증금은 후순위로 밀려 돌려받지 못할 수 있습니다.
✍️ 추천 문구:
"임대인은 잔금 지급일(또는 익일)까지 본 부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 금 OOO원, OO은행) 및 기타 제한물권을 전부 상환하고 말소 등기 절차를 이행한다. 만약 이를 위반할 시 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 기지급한 계약금 전액을 즉시 반환하고, 위약금으로 계약금의 배액을 배상한다."

2. 전세자금대출 미승인 시 계약 해제 조건

🚨 왜 필요한가? 전세자금대출을 받아 잔금을 치를 계획인데, 만약 은행 심사에서 대출이 거절되면 잔금을 치를 수 없어 계약금을 모두 날리게 됩니다.
✍️ 추천 문구:
"본 계약은 임차인의 전세자금대출 승인을 전제로 하며, 금융기관의 심사 과정에서 임차인의 귀책사유 없이 대출이 불가할 경우 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 기지급한 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다."

3. 대항력/우선변제권 확보 협조 조건

🚨 왜 필요한가? 나의 대항력 효력은 '전입신고 다음 날 0시'부터 발생합니다. 만약 집주인이 내가 잔금을 치르고 전입신고를 한 바로 그날 은행에 가서 주택담보대출을 받아버리면, 나의 권리가 은행보다 후순위로 밀려나게 됩니다.
✍️ 추천 문구:
"임대인은 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보를 위해 잔금 지급일 익일까지 본 부동산을 담보로 한 근저당권 등 다른 등기를 신청하지 않는다. 이를 위반 시 발생하는 모든 손해는 임대인이 책임진다."

4. 임대인의 국세/지방세 체납 확인 조건

🚨 왜 필요한가? 집주인이 세금을 체납한 경우, 압류된 집에 대한 경매 시 세금이 내 보증금보다 항상 우선 변제됩니다. (조세채권 우선의 원칙)
✍️ 추천 문구:
"임대인은 잔금 지급일까지 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 임차인의 요구 시 관련 증명서(납세증명서)를 발급하여 확인에 협조한다. 만약 계약 후 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 계약금 전액을 반환한다."

5. 전세보증금 반환보증보험 가입 협조 조건

🚨 왜 필요한가? HUG(주택도시보증공사) 등의 보증보험은 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 가입 과정에서 임대인의 동의나 협조가 필요한 경우가 있습니다.
✍️ 추천 문구:
"임대인은 임차인이 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것에 동의하며, 가입 과정에 필요한 절차(보증기관의 연락 및 확인 등)에 적극 협조하기로 한다."

6. 수선유지 의무 및 비용 부담 주체 명확화

🚨 왜 필요한가? 거주 중에 보일러, 누수, 수도관 등 주요 시설에 고장이 났을 때 수리비 부담을 누구에게 할 것인지 명확히 하여 분쟁을 막기 위함입니다.
✍️ 추천 문구:
"보일러, 수도, 전기, 난방 등 건물의 주요 설비의 노후 및 불량으로 인한 수선은 임대인의 부담으로 한다. 단, 임차인의 고의 또는 과실에 의한 파손이나 전구, 수도꼭지 등 간단한 소모품 교체는 임차인이 부담한다."

7. 퇴거 시 원상복구 범위 구체화

🚨 왜 필요한가? '원상복구'의 범위를 두고 다툼이 많습니다. 못 자국, 벽지 변색 등 일상적인 사용으로 인한 마모까지 세입자에게 뒤집어씌우는 것을 막기 위함입니다.
✍️ 추천 문구:
"임차인의 원상복구 의무는 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손 및 변경에 한하며, 통상적인 사용에 따른 마모, 손상, 변색 등(생활기스)은 원상복구 범위에 포함되지 않는다."

🤔 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1: 집주인이 특약 넣어주는 걸 싫어하면 어떡하죠?

A1: 위에서 제시한 특약, 특히 1~5번까지의 보증금 보호 관련 특약은 임차인의 정당한 권리이자 최소한의 안전장치입니다. 만약 집주인이 "나를 못 믿냐", "여태까지 아무 문제 없었다" 와 같은 감정적인 이유로 명백히 합리적인 특약을 거부한다면, 그 계약은 아무리 집이 마음에 들어도 진지하게 재고려해 보시는 것이 현명합니다. 문제가 있는 집일 가능성이 높습니다.

Q2: 가계약금도 계약금과 똑같이 보호받을 수 있나요?

A2: '가계약금'이라는 용어는 법률 용어는 아니지만, 판례는 "중요 부분(목적물, 금액, 잔금일 등)에 대한 합의가 있었다면" 가계약도 유효한 계약으로 봅니다. 따라서 가계약금을 보낼 때도 반드시 문자나 카톡으로 [부동산 주소], [총 보증금], [잔금일] 등을 명시하고, "전세자금대출 불가 시 가계약금은 전액 반환하기로 함" 과 같은 핵심 조건을 합의한 기록을 남겨두는 것이 안전합니다.

Q3: 계약서 다 쓰고 잔금까지 치렀는데, 집주인이 전입신고를 늦게 하라고 해요.

A3: 절대 안 됩니다. 이는 전입신고를 하지 못하는 임차인의 허점을 이용해 그 사이에 주택담보대출을 받으려는 전형적인 사기 수법일 수 있습니다. 잔금을 치렀다면 그날 즉시 주민센터(행정복지센터)에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받아야 나의 대항력과 우선변제권이 안전하게 확보됩니다.

전세 계약은 결코 어렵거나 무서운 일이 아닙니다. 내가 알아야 할 권리를 명확히 알고, 계약서라는 문서로 그 권리를 확실하게 지키면 됩니다. 이 글에서 알려드린 필수 특약들을 잘 활용하여, 당신의 소중한 보증금을 안전하게 지키고 행복한 보금자리를 구하시기를 진심으로 응원합니다.

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